444 51 56
Cache'den veri alındı:
من أجل تسهيل شراء العقارات التركية من قبل الأجانب ، في مايو 2012 ، تم إجراء تعديلات على قانون الأراضي (رقم 2644 ، المادة 35) ، والتي بموجبها ألغت تركيا ما يسمى بـ "مبدأ المعاملة بالمثل" ، وفقًا لـ التي يمكن فقط لمواطني تلك البلدان التي يمكنها شراء العقارات المحلية توفير فرص مماثلة للأتراك. تم رفع القيود المفروضة على مواطني 129 دولة ، والآن يمكن لمواطني 183 دولة حول العالم شراء العقارات في تركيا.
يمكن لمواطني روسيا وأوكرانيا وبيلاروسيا شراء العقارات في تركيا وأن يصبحوا مالكين كاملين. يمكنك تسجيل العقارات سواء بالنسبة للفرد أو لكيان قانوني مسجل في تركيا.
هناك بعض القيود على مشتري العقارات الأجانب في تركيا. على سبيل المثال ، يمكن للمشتري الأجنبي الحصول على قطعة أرض تصل مساحتها إلى 30 هكتارًا (حتى عام 2012 كانت 2.5 هكتار).
هناك بعض المناطق المحظورة على الأجانب والتي تعتبرها السلطات التركية ذات أهمية استراتيجية لأمن البلاد.
مواطنو أوكرانيا وروسيا وكازاخستان ، وفقًا للإحصاءات ، يشترون في الغالب عقارات في البحر الأبيض المتوسط وبحر إيجة ، وكذلك اسطنبول ، في هذه المناطق يمكنهم شراء العقارات السكنية والتجارية على حد سواء.
يمكن لأصحاب العقارات الأجانب في تركيا التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة عند شراء عقارات بأي قيمة. اقرأ المزيد في المقال: تصريح الإقامة في تركيا.
ويحق للمستثمرين الذين يستثمرون في العقارات من 250 ألف دولار التقدم فورًا للحصول على الجنسية التركية.
يُطلب من المالكين الأجانب ، وكذلك الملاك الأتراك ، دفع ضريبة ممتلكات سنوية ، وستكون هناك أيضًا التزامات على المرافق.
اقرأ المزيد في مقال: صيانة العقارات في تركيا.
أيضًا ، يجب على الأجانب الامتثال لقوانين تركيا المتعلقة بالعقارات. على سبيل المثال ، قانون الإيجار.
قبل أن تبدأ في البحث عن شقة أو فيلا ، يمكنك قراءة القوانين والأخبار والأسعار والعروض الحالية على موقعنا ، كل يوم تقوم فيه بتحديث الأسعار لك ، وإضافة خيارات جديدة ، وإزالة الأشياء المباعة. يمكنك أيضًا دائمًا طلب المساعدة من مستشارنا عبر الإنترنت أو ترك طلب على الموقع مع رغباتك. انتبه إلى "التجارب والمراجعات الشخصية" للأشخاص الذين أصبحوا بالفعل مالكين للعقارات ، ولا تفوت آخر مراجعة للسوق في قائمتنا البريدية.
تنظم جولات دراسية للعقار. إذا كنت قد قررت بالفعل منطقة ما ، فهذه طريقة جيدة لإلقاء نظرة فاحصة على كائنات مختلفة. لا تُلزمك هذه الجولة بشراء عقار ، ولكن في حالة إجراء معاملة ، سوف تسدد تكاليف الرحلة.
يمكنك أيضًا عرض أي عقار عبر الإنترنت من قاعدة بياناتنا من خلال ترك طلب لنا.
يعتبر مواطنو روسيا وأوكرانيا وكازاخستان من بين أكبر خمسة مشترين للعقارات التركية. كن حذرا عند اختيار شركة. في مناطق المنتجعات واسطنبول ، حيث ينشط الأجانب تقليديًا ، هناك الكثير من الوسطاء ، ولا يقدم جميعهم خدمات عالية الجودة. احرص على مراجعة مستندات الشركة (التسجيل الضريبي ، التسجيل في غرفة التجارة والصناعة في قسم الوكالات العقارية ، ترخيص مزاولة الأنشطة العقارية).
تحقق من أن الشركة لديها عنوان قانوني ، واقرأ المراجعات حول عملها ، وانتبه إلى المدة التي قضاها في السوق.
واجب السمسار ليس فقط اختيار العقارات المناسبة لك وتنظيم العروض ، ولكن أيضًا للتحقق من "نظافة" الممتلكات ، وإعداد عقد البيع ، وتقديم المستندات للحصول على TAPU (شهادة الملكية). تقدم Ataberk Estate أيضًا خدمة ما بعد البيع - بدءًا من توصيل الاتصالات بمالك جديد إلى التأجير وغير ذلك الكثير.
أنت توقع عقد بيع وشراء.
في المرحلة الأولى ، يدخل البائع والمشتري في اتفاق. يحتوي على معلومات حول المشاركين في المعاملة ، والممتلكات (التخطيط ، وميزات البناء ، وتواريخ التكليف ، وما إلى ذلك) ، وشروط وأحكام الدفع للمعاملة ، والتزامات الأطراف.
في وقت توقيع العقد ، يحتاج المشتري فقط إلى جواز سفر. تم اختتام الوثيقة من ثلاث نسخ وبلغات عديدة ، على سبيل المثال ، التركية والروسية.
يجب ألا يغيب عن الأذهان أن العقد ، حتى المصدق عليه من قبل كاتب عدل ، لا يعني نقل الملكية. لتصبح مالكًا للعقار التركي ، تحتاج إلى الحصول على TAPU (شهادة ملكية).
يوجد في تركيا نظام ملكية لتسجيل حقوق العقارات ، أي أن هيئات الدولة ممثلة في مكتب المساحة تقوم بإعداد وثائق الملكية ، مما يضمن نقاء وقانونية المعاملات على مستوى الدولة.
لا يحق لكتاب العدل تسجيل معاملات البيع والشراء بشكل مستقل. لا يمكن للموثق العدل سوى صياغة عقد ، يكون موضوعه شراء وبيع العقارات ، بالإضافة إلى توثيق التوقيعات على العقد.
عند توقيع العقد ، يقوم المشتري بإيداع وديعة من أجل حجز العقار لنفسه - 5 - 10٪ من سعر الشيء. يُنصح بالإشارة إلى مبلغ الإيداع في العقد كشرط منفصل في العقوبات المطبقة على كلا الطرفين.
إذا رفض المشتري الصفقة ، فلن يتم إرجاع الوديعة إليه.
لتوقيع عقد ، يكفي جواز السفر ، ولكن ستكون هناك حاجة إلى مزيد من المستندات لإنهاء الملكية واستلام الطابو.
إذا كان المشتري لا يستطيع / لا يرغب في إعداد المستندات شخصيًا لتسجيل العقارات ، فيمكنه عمل توكيل رسمي موثق لممثله في تركيا ، والذي سيكمل جميع الإجراءات نيابة عنه.
يجب أن يكون لدى المشتري ، بما في ذلك أجنبي بدون تصريح إقامة ، رقم ضريبي فردي في تركيا - وهذا مطلب إلزامي لتسجيل العقارات وفتح حساب مصرفي وإبرام العقود مع المرافق ومقدمي الهاتف.
الإجراء بسيط ويستغرق بضع دقائق. للحصول على رقم تعريف دافع الضرائب (TIN) ، يجب عليك القدوم إلى مكتب الضرائب الإقليمي (vergi dairesi) وتقديم جواز سفرك وكتابة طلب.
في أغلب الأحيان ، يتم فتح حساب مصرفي في تركيا للمعاملة. هذا مناسب ، لأنه سيكون من الممكن في المستقبل دفع فواتير المرافق من نفس الحساب. ستحتاج أيضًا إلى ذلك إذا كنت ستتقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة. العديد من البنوك التركية لديها موظفين يتحدثون الروسية ولديهم خدمات مصرفية عبر الإنترنت ، لذا لا ينبغي أن تكون إدارة الحساب صعبة.
بالاتفاق مع البائع ، يمكنك اختيار عملة الدفع للعقار عن طريق كتابة هذا البند في العقد. في اسطنبول ، يتم تحديد الأسعار في أغلب الأحيان بالليرة التركية ، على الساحل - باليورو. يحدد العقد أيضًا شروط وجدول المدفوعات.
يتم دفع معظم المعاملات عن طريق التحويل المصرفي. لإجراء تحويل من روسيا ، قد يطلب البنك مستندات تؤكد الغرض من الدفع - عقد بيع. يمكن دفع جزء من الأموال نقدًا. تقبل بعض شركات التطوير التركية المدفوعات في مكاتبها في روسيا وأوكرانيا وكازاخستان.
بحلول الوقت الذي تتلقى فيه الطابو ، يجب دفع العقار بالكامل. من الممكن شراء شيء على أقساط ، ولكن في هذه الحالة ، سيتم إدخال رهن في شهادة الملكية ، والتي يمكن إزالتها بعد السداد الكامل.
يلتقي البائع (أو الوكيل) والمشتري (أو الوكيل) وأصحاب العقارات ومترجم كاتب العدل (الولاية) في مكتب السجل العقاري. عند إجراء المعاملات بمشاركة أجانب لا يتحدثون التركية ، فإن أحد المتطلبات الأساسية لشرعية العقد هو توقيع مترجم حكومي.
هنا هو نقل TAPU - المستند الرئيسي للملكية (بحلول هذا الوقت يجب دفع جميع الضرائب والنفقات الأخرى المرتبطة بنقل TAPU.
المرحلة الأخيرة من الصفقة هي تنفيذ العقود مع مقدمي الخدمات (كهرباء ، مياه ، هاتف ، إنترنت) للمالك الجديد للعقار.
إذا اشتريت مبنى جديدًا ، فإن أول ما عليك فعله هو الحصول على جواز سفر تقني لشقة إسكان.
هناك نوعان من جوازات السفر الفنية للعقار في تركيا - جينيل إسكان وفيردي إسكان.
الأول يستلمه المطور للمنزل بأكمله عند التكليف. تؤكد هذه الوثيقة أنه تم استيفاء جميع معايير البناء وأنه يمكن ربط المبنى بشبكات هندسية.
الثاني - فيردي إسكان - هو جواز سفر فني فردي لشقة (يابي كولانما إيزني) ، يستلمها المالك بعد الشراء. يحتوي على معلومات فنية حول الشقة والمبنى بأكمله (المساحة ، عدد الطوابق ، توافر غرف المرافق ، إلخ).
يتم إصدار شهادة تسجيل فردية مرة واحدة عند البيع الأول للشقة. إذا تم شراء "ثانوي" ، فيجب أن يكون فردي إسكان موجودًا بالفعل. إذا لم يتم إصداره ، ولكن المبنى بأكمله يحتوي على Genel Iskan ، فلن تكون هناك مشاكل في الحصول على المستند. للقيام بذلك ، تحتاج إلى الاتصال بالبلدية في موقع العقار ودفع رسوم الدولة.
نعم تستطيع. للقيام بذلك ، يوقع المشتري على توكيل رسمي موثق لممثله ، والذي سيجمع المستندات بدلاً منه.
ستكون التكاليف الإضافية لشراء العقارات في تركيا أقل مما هي عليه في معظم الدول الأوروبية. في معظم الحالات ، لن تتجاوز 5٪ من سعر السوق للعنصر.
الضريبة على شراء العقارات - يجب على المشتري دفع ضريبة على تسجيل حقوق الملكية - 3٪ من قيمة الشيء الذي يشير إليه البائع ، كقاعدة عامة ، هذه القيمة أقل من القيمة السوقية.
رسوم الدولة لتسجيل الطابو - يتم فرض رسوم مساحية لإصدار شهادة ملكية. سيتعين عليك أيضًا الدفع مقابل خدمات مترجم حكومي ، يكون وجوده إلزاميًا للمعاملات مع الأجانب. في المجموع ، سوف تستغرق هذه التكاليف حوالي 300 يورو.
تقييم الخبراء للعقارات - اعتبارًا من 04/03/2019 ، أصبح إجراء تقييم الخبراء للعقار وثيقة إلزامية عند التقدم بطلب لإعادة تسجيل حقوق الملكية. تستغرق حوالي 2-3 أيام عمل ، تكلفتها حوالي 200 يورو
توكيل رسمي موثق - إذا تم تنفيذ المعاملة (أو بعض أجزائها) عن بُعد ، يلزم توكيل رسمي موثق لممثل المشتري في تركيا. تكاليف تسجيلها 100 - 150 يورو.
خدمات السمسار العقاري - تحصل شركتنا ، في كل من الأسواق الأولية والثانوية ، على تعويض من البائع ، لذلك لن تكون هناك تكاليف إضافية على المشتري مقابل خدمات سمسار عقارات.
الحصول على إسكان (للمباني الجديدة فقط)
سيتكلف تسجيل جواز السفر الفني الفردي للعقار (Ferdi Iskan) 300 - 1000 يورو ، اعتمادًا على خصائص الكائن.
تأمين إجباري - يجب على جميع مالكي العقارات في تركيا الحصول على تأمين ضد الزلازل والكوارث الطبيعية - DASK. بدونها ، من المستحيل إبرام عقود مع مزودي المرافق. تكلفة الوثيقة هي 15-150 يورو ، اعتمادًا على خصائص الكائن والتغطية المطلوبة.
تسجيل الاشتراكات في المرافق - سيكلف توصيل المرافق بشقة جديدة 200 - 300 يورو. إعادة تسجيل العقود لمالك آخر سيكلف 30-50٪ أرخص.
في المتوسط ، تبلغ تكلفة تزيين شقة 1 + 1 في أنطاليا أو سايد أو ألانيا أو كيمير حوالي 1200 - 1500 يورو.
تم اعتماد قانون الرهن العقاري في تركيا في 6 مارس 2007. حتى ذلك الوقت ، لم يكن هناك قروض عقارية لكل من المواطنين الأتراك والأجانب. لكن الكثير قد تغير في تركيا منذ ذلك الحين. مجموعة متنوعة من منتجات القروض متاحة الآن للمشترين.
اقرأ أيضا:
الرهون العقارية للأجانب في تركيا
يحق لمواطني روسيا وأوكرانيا وبيلاروسيا وكازاخستان شراء شقق وفلل في تركيا بملكية خاصة كاملة. في بعض الحالات ، من الضروري تلقي إخطار من الإدارة العسكرية يفيد بأن الكائن غير موجود في منطقة محمية بشكل خاص.
إن امتلاك شيء بأي قيمة يمنح الحق في الحصول على تصريح إقامة في تركيا. يمكن للمشترين الذين أنفقوا أكثر من 250 ألف دولار على العقارات التقدم بطلب للحصول على الجنسية على الفور.
الوثيقة الرئيسية التي تثبت ملكية العقارات هي الطابو. اتفاقية الشراء والبيع ، التي تم توقيعها من قبل كاتب العدل ، لا تجعل المشتري المالك الرسمي للعقار بعد.
من أكبر فوائد امتلاك العقارات التركية - هذه المصاريف الصغيرة أثناء التسجيل والصيانة غير المكلفة بعد ذلك.
عند توقيع عقد شراء عقار ، يتم التفاوض على شروط تكاليف إعادة التسجيل ، وفي معظم الحالات يتم دفع هذه التكاليف من قبل المشتري.
تشمل هذه التكاليف:
1. إذا رغب المشتري - توكيل رسمي - ما يقرب من 100 يورو (بما في ذلك خدمات الترجمة).
2. الضريبة عند تسجيل حقوق الملكية - 4٪ من القيمة المساحية ، تكون القيمة المساحية في معظم الحالات أقل من القيمة السوقية.
3. رسوم التسجيل في دائرة المساحة - حوالي 40 يورو.
4. خدمات مترجم محلف عند نقل الملكية - 40 يورو.
5. تأمين الزلزال الإجباري - داسك - 15 يورو.
6. إسكان - تصريح استخدام وحدة منفصلة للعقار - شقة (للمباني الجديدة فقط) - من 350 يورو.
7. توصيل الكهرباء والماء - تقريبا. 150 يورو للمباني الجديدة ، تقريبا. 70 يورو عند تغيير اسم المستخدم.
8. تقييم الخبراء للعقار مع - في 04/03/2019 ، أصبح إجراء تقييم الخبراء للعقار وثيقة إلزامية عند التقدم بطلب لإعادة تسجيل حقوق الملكية. تستغرق حوالي 2-3 أيام عمل ، تكلفتها حوالي 200 يورو.
الكثير من العملاء قلقون بشأن هذا السؤال - ما هي تكلفة الاحتفاظ بالعقار في تركيا؟ إن صيانة العقارات غير المكلفة هي التي تجذب العديد من العملاء ، لأنه لا يوجد في تركيا مفهوم "الإيجار" ؛ حسب عدد السكان المسجلين. تتكون المصاريف السنوية من:
· Aidat - العيدات تشمل تنظيف المنطقة ، وخدمات الكونسيرج ، وصيانة المصاعد ، وتنظيف المسبح ، وإضاءة المناطق العامة ، وما إلى ذلك ، تعتمد العيدات على المبنى والمجمع والبنية التحتية. يدفع المقيمون هذا المبلغ لشركة الإدارة ، المسؤولة عن الطلب ، كل عام في أي مجمع يعقد اجتماع للمقيمين ، حيث تتم مناقشة ميزانية المجمع والنفقات الحالية واقتراحات السكان ، وحجم نطاقات المعونة من 5 يورو - لمنزل بدون مسبح وإقليم يصل إلى 50-100 يورو للمجمعات ذات الأراضي الجيدة وحمام السباحة وخدمات الكونسيرج. في المتوسط ، بالنسبة للمجمع الذي يضم مسبحًا وحديقة ومولدًا وعددًا كبيرًا من الشقق ، فإن العيدات هي 35-45 يورو شهريًا.
· ضريبة الأملاك السنوية ( Emlak vergisi ) على القيمة المساحية - ما يقرب من 50-100 يورو سنويًا ، يمكنك الدفع في شباك التذاكر في بلدية المنطقة بعد إعادة تسجيل الملكية والمشتركين.
· مدفوعات المرافق - يتم دفع الماء والكهرباء وفقًا لقراءات العداد ، في المتوسط ، الكهرباء - 40-60 يورو شهريًا ، المياه - 15 - 20 يورو شهريًا.
كتكلفة إضافية قد يتحملها المشتري ، يمكن للمرء تسمية تكلفة التأمين الإضافي على الممتلكات - عند إعادة تسجيل حقوق الملكية ، يتم إصدار تأمين إلزامي ضد الزلازل - DASK ، إذا رغبت في ذلك ، يمكن للمشتري تأمين العقار ضد جميع المخاطر ، لدينا سوف تساعد الشركة في ترتيب كل أنواع التأمين.
تصريح الإقامة في تركيا (ikamet) هو فرصة للبقاء في بلدك المفضل دون قيود ، بالإضافة إلى عدد من المزايا الأخرى مقارنة بوضع السائح العادي. على سبيل المثال ، يخولك شراء سيارة في تركيا أو شراء تذاكر مخفضة أو الحصول على بطاقة متحف وزيارة العديد من مناطق الجذب المحلية مجانًا. العقارات المكتسبة هي أحد أسباب الحصول على تصريح إقامة في تركيا.
إجراءات الحصول على تصريح الإقامة في تركيا بسيطة للغاية ومفهومة للأجانب ، علاوة على ذلك ، فهي ميسورة التكلفة. صحيح ، كل عام هناك المزيد والمزيد من الأشخاص الذين يرغبون في الحصول على ikamet ، لذلك من الأفضل التسجيل للحصول على طلب مقدمًا. يمكن القيام بذلك عبر الإنترنت على الموقع الرسمي ، بغض النظر عن موقعك تصريح الإقامة ، تركيا للقيام بذلك ، ستحتاج إلى التقاط صورة بيومترية مقدمًا ، والحصول على رقم تعريف دافع الضرائب (TIN) والحصول على تأمين طبي. بعد ذلك ، ستتمكن من اختيار وقت التسجيل لتقديم المستندات (موعد). بحلول هذا الوقت ، تحتاج إلى إعداد جميع المستندات الأخرى.
تأمين طبي لكامل مدة تصريح الإقامة (متوسط التكلفة حوالي 700 ليرة ، حسب شركة التأمين وعمر مقدم الطلب).
إيصال دفع رسوم الدولة لإيكامات.
يجوز للمكتب ، حسب تقديره ، طلب مستندات إضافية.
وثائق للحصول على تصريح الإقامة يستمر تسجيل تصريح الإقامة في المتوسط من أسبوعين إلى 3 أشهر ، اعتمادًا على عبء العمل في الإدارة. بمجرد أن تصبح المستندات جاهزة ، ستتلقى تصريح إقامة جاهز عن طريق البريد على عنوانك المشار إليه عند تقديم الطلب ، والذي يتم إصداره الآن في شكل بطاقة بلاستيكية بالإضافة إلى الشخص الذي تم العقار من أجله مسجلاً ، يمكن أيضًا الحصول على تصريح إقامة من قبل الزوج / الزوجة والأطفال دون سن الرشد والوالدين في الرعاية.
يتم قبول مستندات إصدار تصريح الإقامة من قبل المكاتب المحلية لخدمة الهجرة الموجودة في كل مدينة (على سبيل المثال ، في ألانيا - ألانيا Göç Idaresi).
إذا كنت لا ترغب في جمع المستندات بنفسك ، يمكنك الاتصال بالخدمات الخاصة الموجودة بجوار خدمات الترحيل. ستحتاج فقط إلى تقديم المستندات التي تم إعدادها لك شخصيًا ، ثم الانتظار حتى وصول تصريح الإقامة النهائي عن طريق البريد.
اقرأ أيضًا: شراء عقار في تركيا هو فرصة للحصول على تصريح إقامة في ألانيا ، يمكنك التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة على العنوان التالي: Şekerhane Mahallesi، Alaiye Cd. رقم: 81 ، 07400 ألانيا / أنطاليا ، هاتف: (0242) 511 17 51 تصريح إقامة ، تساعد عقار أتابرك جميع عملائها في الحصول على تصريح إقامة في تركيا ، إذا كان لديك أي أسئلة ، يسعدنا تقديم المشورة لك.
إعلان
لسوء الحظ ، تتعرض صناعة البناء المدعومة من الدولة في تركيا لإغراق شركات البناء المشكوك فيها والتي ليس لديها مشكلة في طرح عدد كبير من الشقق دون المستوى المطلوب في السوق واللجوء إلى الحيل المختلفة لتحقيق أرباح كبيرة في فترة زمنية قصيرة. لسوء الحظ ، رأينا وعانينا من عواقب هذا الزلزال المؤسف في كهرمان مرعش في 6 فبراير.
في موعد أقصاه أسبوع بعد انتقالك إلى العقار الذي اشتريته من المطورين الذين يتسمون بالضرر ويستغلون الإعانات التي تقدمها الدولة ، ستجد أن جميع المواد المستخدمة ذات جودة رديئة ، على سبيل المثال ب. الألواح التي تشبه الخشب هي في الواقع من الورق المقوى ، ومواد الكروم اللامعة في الحمام عبارة عن بلاستيك رخيص الثمن ، والمياه تتسرب من التدفئة أو أنابيب المياه ، والمكونات الكهربائية غير كافية ، وما إلى ذلك.
أدرك أن هذا أمر مزعج ، لكنني أردت إعادة هذه المشكلة إلى الواجهة بعد الزلزال الذي ضرب بلدنا وأودى بحياة الآلاف من الأشخاص.
في الماضي على وجه الخصوص ، تبين مرة أخرى مدى صواب عملنا مع المستشارين الأكثر موثوقية وثباتًا وليس مع المستشارين العقاريين الذين وعدونا بأرباح عالية في وقت قصير عن طريق تسويق العقارات الرخيصة.
إذن ، في ضوء هذه الحقائق ، هل لا يزال يتعين علي شراء عقار في تركيا؟ بالتأكيد نعم ، إذا قمت بشرائها من خلال الأشخاص المناسبين. يمكنك قراءة أفكاري وملاحظاتي حول الفوائد في هذه المدونة.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und ich möchte mich noch mehr mit dieser Thematik beschäftigen/ einlesen.
Vielen Dank.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und noch mich mehr mit dieser Thematik beschäftigen möchte.
Vielen Dank.
Tipps und Tricks zum Hauskauf/Immobilienerwerb in der Türkei
In der Türkei kann man sich nur Eigentümer eines Hauses nennen, wenn man ein TAPU besitzt. "Tapu" heißt übersetzt "Grundbucheintrag" und ist ein Auszug aus dem türkischen Grundbuch. Kauf und Verkauf von Immobilien sind in der Türkei nur dem Grundbuchamt übertragen. Erst dort endet die offizielle Verkaufshandlung, also absolut nicht in Vorverhandlungen bei Maklern, Bauträgern, Privatverkäufern. Ein Eigentumsübertrag findet auch nie und niemals bei einem Notar statt, der, anders als in Deutschland, auch gar nicht zu solchen Kaufhandlungen berechtigt ist. Lassen Sie sich also nichts anderes einreden.
Alle Vorverträge (auch „notariell beglaubigte Immobilienkaufverträge“) sind nur ein unverbindliches Kaufversprechen zwischen Verkäufer und Käufer, deshalb immer mit Vorsicht zu genießen. Der Verkäufer ist nämlich mit der Vormerkung im Grundbuch gesetzlich nicht verpflichtet, die Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Sicherheit gibt nur die Aushändigung des tapu.
Zahlen Sie nicht mehr als die vereinbarte Anzahlung, solange die tapu-Übertragung noch nicht erfolgt ist.
Ich betone nochmals: Im Gegensatz zu Deutschland sind Notare in die Abwicklung einer Eigentumsübertragung nicht involviert. Nach türkischem Recht erfolgt die Eigentumsübertragung auf eine entsprechende Willenserklärung von Käufer und Verkäufer lediglich im Grundbuchamt. Dabei muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn beteiligte Ausländer der türkischen Sprache nicht mächtig sind.
Und vor allem bitte ich euch vorsichtig zu sein; denn meistens werden die Objekte zum Teil durch deutsche Verkäufer professionell beworben. Es werden deutsch/englische Verträge unterschrieben, die Kaufvertrag / purchase contract genannt werden, aber formnichtig, also nicht wirksam sind. Es fehlt für den Vorvertrag an der notariellen Beurkundung, ein Kaufvertrag kann nicht privatrechtlich abgeschlossen werden. Auf Nachfrage werden diese Firmen selbstbewusst zugegeben, dass es Firmenpolitik sei solche Verträge aus Kostengründen nicht notariell beurkunden zu lassen, die Firma sei groß und bekannt, habe ihre eigenen Gesetze, der Kunde könne vertrauen, bis jetzt habe sich niemand beschwert und so weiter.
Wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung sind diese Firmen bei einer Rückabwicklung, etwa wegen Nichtfertigstellung der Immobilie, Mängel oder Doppelverkauf im Vorteil. Auch hinsichtlich der in diesem Zusammenhang erteilten Bankgarantie kann Unwirksamkeit vorliegen. Wenn Sie Opfer einer solchen Vertragskonstellation geworden sind besteht eventuell die Möglichkeit einer Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft.
Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt. Achtung: Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar. Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (şerh) ‐ dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.
Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul şatış sözleşmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen. Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfalls als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.
Bauwerksvertrag Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (inşaat sözleşmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat ‐ dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form. Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre "Sonderleistungen" gestellt wird.
Achtung (neues Gesetz!): Bisher war der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Das Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Mit der Änderung des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012 (Gesetz 6302, Resmi Gazete Nr. 28296 vom 18.5.2012) ist das Erfordernis der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen!
Erwerb von Stockwerkseigentum Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude ‐ dies kann auch eine Ferienanlage sein ‐ wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifakı). Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen. Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht ‐ wieder auf entsprechenden Antrag ‐ echtes Miteigentum (kat mülkiyeti). Schon das (kat irtifaki) kann hypothekarisch belastet werden.
Es gibt zwei Arten von Tapus, die unterscheiden sich in der Farbe – blau und rot. Ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben, das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie. Achten Sie bitte unbedingt darauf, dass ihr den roten erhält, es heisst dann, dass die Wohnung/Haus von den Behörden die zum Einzug erforderlichen Genehmigungen erhalten hat, das Strom und Wasser anschliessbar sind, ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben aber das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie.
Verlangen Sie für Bestandsimmobilien vor der Preisverhandlungen ein lupenreines tapu und lassen Sie prüfen, ob der Eintrag korrekt sowie schulden- und lastenfrei ist. Lassen Sie sich dabei vom Anwalt beraten, nicht von einem Notar.
TAPU ist gegen Fälschungen nicht gesichert, dieses Dokument hat weder Wasserzeichen noch Hologramme. TAPU wird in der Abteilung des Katasteramtes nach dem Sitz des Eigentums ausgegeben. Alle TAPUs werden in einem einheitlichen Register online fixiert, deswegen sind in der Türkei keine Betrügereien mit den Immobilien möglich, es sei denn man händigt dem Anwalt oder dem Makler usw. aus DUMMHEIT oder sonst wie einen GENERELLVOLLMACHT aus, danach ist keinem mehr zu helfen. ALSO WENN SIE EIN VOLLMACHT AUSSTELLEN, DANN BITTESCHÖN NICHT MIT DEM ÜBERSETZER DES MAKLERS USW.
Bei der Verkaufshandlung im tapu-Amt ist die Anwesenheit des Beamten, des Käufers und des Verkäufers gesetzlich vorgeschrieben, sowie eines vereidigtem Übersetzers, falls Sie der türkischen Sprache nicht mächtig sind. Kaufvertrag und tapu werden in türkischer Sprache abgefasst. Nur von vereidigten Übersetzern übersetzte und von Notaren beglaubigte Urkunden sind rechtskräftig.
Für die Bearbeitung des Erwerbs von Grundeigentum in der Türkei sind folgende Unterlagen für das Grundbuchamt erforderlich:
- Grundbuchauszug
- Personalausweis oder Pass von Käufer und Verkäufer (von Ausländern notariell beglaubigte Übersetzung des Passes)
- Identitätsnummer von Käufer und Verkäufer
- Bei Immobilien eine Erdbebenpflichtversicherungspolice (DASK)
- Vom Verkäufer 1, vom Käufer 2 innerhalb der letzten 6 Monate aufgenommene Passfotos der Größe 6 x 4
Fast hätte ich es vergessen :) Und beim Hauskauf heißt es bei im Türkischen so schön: EV ALMA KOMŞU AL. Also anstatt eine Wohnung zu erwerben, sollte man sich Nachbarn anschaffen; denn wie bekannt können Streitigkeiten mit Nachbarn auch über vermeintliche Nichtigkeiten entstehen. Deshalb sollte man vor einem Kauf auch die Nachbarn unbedingt kennenlernen.
اترك تعليقا
في وظيفة التعليق هذه ، يمكنك ترك تعليقات. لا يهم ما إذا كانت لديك أسئلة أو اقتراحات أو إضافات أو أفكار حول هذه المقالة أو ما إذا كنت ترغب في تبادل الآراء حول مواضيعنا - نحن فضوليون بشأن مساهماتك!