444 51 56
Aby se usnadnil nákup tureckých nemovitostí cizinci, byly v květnu 2012 provedeny změny v pozemkovém zákoně (č. 2644, článek 35), podle nichž Turecko zrušilo tzv. „princip reciprocity“, podle podobné příležitosti jako Turkům mohli poskytnout pouze občané těch zemí, které si mohly koupit místní majetek. Omezení byla zrušena pro občany 129 zemí a nyní mohou občané 183 zemí celého světa nakupovat nemovitosti v Turecku.
Občané Ruska, Ukrajiny, Běloruska mohou nakupovat nemovitosti v Turecku a stát se plnými vlastníky. Nemovitost můžete zaregistrovat jak pro fyzickou osobu, tak pro právnickou osobu registrovanou v Turecku.
Pro zahraniční kupce nemovitostí v Turecku platí určitá omezení. Zahraniční kupující může například získat pozemek o velikosti až 30 hektarů (do roku 2012 to bylo 2,5 hektaru).
Existují některé no-go zóny pro cizince, které turecké úřady považují za strategicky důležité pro bezpečnost země.
Občané Ukrajiny, Ruska, Kazachstánu podle statistik nakupují především nemovitosti ve Středozemním a Egejském moři, stejně jako v Istanbulu, v těchto regionech si mohou koupit rezidenční i komerční nemovitosti.
Zahraniční vlastníci nemovitostí v Turecku mohou žádat o povolení k pobytu při nákupu nemovitosti jakékoli hodnoty. Více se dočtete v článku: Povolení k pobytu v Turecku .
A investoři, kteří investují do nemovitostí od 250 000 USD, mají právo okamžitě požádat o turecké občanství.
Zahraniční vlastníci, stejně jako turečtí vlastníci, jsou povinni platit roční daň z nemovitosti a vzniknou také povinnosti vůči veřejným službám.
Více se dočtete v článku: Údržba nemovitostí v Turecku .
Cizinci musí také dodržovat zákony Turecka týkající se nemovitostí. Například nájemní právo.
Než se pustíte do hledání bytu či vily, můžete si na našem webu přečíst zákony, novinky a aktuální ceny a nabídky, každý den pro vás ceny aktualizujete, přidáváte nové možnosti, odebíráte prodané objekty. Vždy můžete také požádat o pomoc našeho online konzultanta nebo zanechat na webu žádost s vašimi přáními. Věnujte pozornost "Osobním zkušenostem a recenzím" lidí, kteří se již stali vlastníky nemovitostí, nenechte si ujít nejnovější přehled trhu v našem mailing listu.
Pořádáte studijní cesty do nemovitostí. Pokud jste se již rozhodli pro region, je to dobrý způsob, jak se na různé objekty podívat blíže. Takový zájezd vás nezavazuje ke koupi nemovitosti, ale v případě transakce uhradíte náklady na zájezd.
Můžete si také online prohlédnout jakoukoli nemovitost z naší databáze tím, že nám zanecháte požadavek.
Občané Ruska, Ukrajiny a Kazachstánu patří mezi prvních pět kupujících tureckých nemovitostí. Buďte opatrní při výběru společnosti. V letoviscích a Istanbulu, kde jsou cizinci tradičně aktivní, je spousta zprostředkovatelů a ne všichni poskytují kvalitní služby. Nezapomeňte si zkontrolovat dokumenty společnosti (daňová registrace, registrace u Hospodářské a průmyslové komory v sekci realitní kanceláře, oprávnění k provozování realitní činnosti).
Zkontrolujte, zda má společnost právní adresu, přečtěte si recenze o její práci, věnujte pozornost tomu, jak dlouho je na trhu.
Povinností realitního makléře je nejen vybrat pro vás vhodné nemovitosti a zorganizovat prohlídky, ale také zkontrolovat „čistotu“ nemovitosti, sepsat kupní smlouvu, předložit doklady pro získání TAPU (potvrzení o vlastnictví). Ataberk estate také nabízí poprodejní servis - od připojení komunikací k novému majiteli až po pronájem a mnoho dalšího.
Podepisujete kupní a prodejní smlouvu.
V první fázi uzavřou prodávající a kupující smlouvu. Obsahuje informace o účastnících transakce, nemovitosti (dispozice, konstrukční prvky, data uvedení do provozu atd.), platební podmínky transakce a závazky stran.
Při podpisu smlouvy potřebuje kupující pouze cestovní pas. Dokument je uzavřen ve třech vyhotoveních a v několika jazycích, například v turečtině a ruštině.
Je třeba si uvědomit, že smlouva, byť ověřená notářem, neznamená převod vlastnického práva. Abyste se stali vlastníkem tureckých nemovitostí, musíte získat TAPU (certifikát vlastnictví).
V Turecku existuje titulový systém pro registraci práv k nemovitostem, to znamená, že státní orgány zastoupené Katastrálním úřadem vypracovávají majetkové listiny, které zaručují čistotu a zákonnost transakcí na státní úrovni.
Notáři nemají právo samostatně evidovat nákupní a prodejní transakce. Notář může pouze sepsat smlouvu, jejímž předmětem je koupě a prodej nemovitosti, jakož i notářsky ověřit podpisy na smlouvě.
Kupující při podpisu smlouvy skládá zálohu za účelem rezervace nemovitosti pro sebe - 5 - 10% z ceny objektu. Výši zálohy je vhodné uvést ve smlouvě jako samostatnou klauzuli v sankcích platných pro obě strany.
Pokud kupující transakci odmítne, záloha se mu nevrací.
K podpisu smlouvy stačí pas, ale k finalizaci nemovitosti a obdržení TAPU bude potřeba více dokumentů.
Pokud kupující nemůže / nechce osobně připravit podklady pro registraci nemovitosti, může vyhotovit notářsky ověřenou plnou moc pro svého zástupce v Turecku, který za něj vyřídí veškeré formality.
Kupující, včetně cizince bez povolení k pobytu, musí mít v Turecku individuální daňové číslo - to je povinná povinnost pro registraci nemovitosti, otevření bankovního účtu, uzavírání smluv s poskytovateli služeb a telefonních služeb.
Postup je jednoduchý a zabere pár minut. Chcete-li získat DIČ, musíte se dostavit na regionální finanční úřad (vergi dairesi), předložit cestovní pas a napsat žádost.
Nejčastěji je pro transakci otevřen bankovní účet v Turecku. To je výhodné, protože v budoucnu bude možné platit účty za energie ze stejného účtu. Budete ho potřebovat i v případě, že budete žádat o povolení k pobytu. Mnoho tureckých bank má rusky mluvící personál a internetové bankovnictví, takže vedení účtu by nemělo být obtížné.
Po dohodě s prodávajícím si můžete zvolit měnu platby za nemovitost zápisem této položky do smlouvy. V Istanbulu jsou ceny nejčastěji uváděny v tureckých lirách, na pobřeží - v eurech. Ve smlouvě jsou také uvedeny podmínky a splátkový kalendář.
Většina transakcí se platí bankovním převodem. K provedení převodu z Ruska může banka požadovat dokumenty potvrzující účel platby - kupní smlouvu. Část prostředků lze vyplatit v hotovosti. Některé turecké developerské společnosti přijímají platby ve svých kancelářích v Rusku, na Ukrajině a v Kazachstánu.
V době, kdy obdržíte TAPU, musí být nemovitost v plné výši zaplacena. Předmět je možné koupit na splátky, ale v tomto případě bude do listu vlastnictví zapsáno věcné břemeno, které lze po úplném zaplacení odstranit.
Na Katastrálním úřadě se schází prodávající (nebo zmocněnec), kupující (nebo zmocněnec), realitní kanceláře a notářský (státní) překladatel. Při provádění transakcí za účasti cizinců, kteří nemluví turecky, je předpokladem legitimity smlouvy podpis státního překladatele.
Zde je převod TAPU - hlavní dokument vlastnictví (do této doby musí být uhrazeny všechny daně a další výdaje spojené s převodem TAPU.
Poslední fází transakce je uzavření smluv s poskytovateli služeb (elektřina, voda, telefon, internet) pro nového majitele nemovitosti.
Pokud jste si koupili novostavbu, pak první věc, kterou musíte udělat, je získat Iskan - technický pas pro byt.
V Turecku existují dva typy technických pasů pro nemovitosti – Genel Iskan a Ferdi Iskan.
První obdrží developer za celý dům při uvedení do provozu. Tento dokument potvrzuje, že byly splněny všechny stavební normy a objekt lze napojit na inženýrské sítě.
Druhý - Ferdi Iskan - je individuální technický pas pro byt (yapı kulanma izni), který majitel obdrží po koupi. Obsahuje technické informace o bytě a celém objektu (plocha, počet podlaží, dostupnost technických místností atd.).
Individuální registrační list se vydává jednou při prvním prodeji bytu. Pokud se koupí "sekundární", tak by tam už měl být Ferdy Iskan. Pokud nebyl vydán, ale celá budova má Genel Iskan, pak se získáním dokumentu nebudou žádné problémy. Chcete-li to provést, musíte kontaktovat magistrát v místě nemovitosti a zaplatit státní poplatky.
Ano můžeš. K tomu kupující podepíše notářsky ověřenou plnou moc pro svého zástupce, který bude dokumenty sbírat místo něj.
Dodatečné náklady na nákup nemovitosti v Turecku budou nižší než ve většině evropských zemí. Ve většině případů nepřekročí 5 % tržní ceny objektu.
Daň z koupě nemovitosti - kupující musí zaplatit daň ze zápisu vlastnického práva - 3% z hodnoty předmětu, u které prodávající uvádí, že tato hodnota je zpravidla nižší než tržní hodnota.
Poplatky státu za zápis TAPU - za vystavení listu vlastnictví se účtuje katastrální poplatek. Platit budete muset i za služby státního překladatele, jehož přítomnost je pro transakce s cizinci povinná. Celkově budou tyto náklady trvat asi 300 EUR.
Znalecké ocenění nemovitosti - od 04.03.2019 se úkon znaleckého ocenění nemovitosti stal povinným dokladem při žádosti o přepis vlastnického práva. Trvá asi 2 - 3 pracovní dny, stojí asi - 200 eur
Notářsky ověřená plná moc – pokud je transakce (nebo některé její části) prováděna na dálku, je vyžadována notářsky ověřená plná moc pro zástupce kupujícího v Turecku. Jeho registrace stojí 100 - 150 €.
Služby realitní kanceláře - naše společnost na primárním i sekundárním trhu dostává odměnu od prodávajícího, takže kupujícímu nevzniknou žádné další náklady na služby realitní kanceláře.
Získání Iskan (pouze pro nové budovy)
Registrace individuálního technického pasu pro nemovitost (Ferdi Iskan) bude stát 300 - 1 000 EUR, v závislosti na vlastnostech objektu.
Povinné pojištění - všichni majitelé nemovitostí v Turecku se musí pojistit proti zemětřesení a přírodním katastrofám - DASK. Bez něj není možné uzavírat smlouvy s poskytovateli služeb. Cena pojistky je 15-150 EUR v závislosti na vlastnostech objektu a požadovaném pokrytí.
Registrace odběrů energií - připojení inženýrských sítí k novému bytu bude stát 200 - 300 €. Přeregistrace smluv na jiného vlastníka vyjde o 30 - 50 % levněji.
V průměru jsou náklady na zdobení bytu 1 + 1 v Antalyi, Side, Alanyi nebo Kemeru asi 1200 - 1500 eur.
Hypoteční zákon byl v Turecku přijat 6. března 2007. Do té doby neexistovaly žádné hypoteční úvěry jak pro turecké občany, tak pro cizince. Od té doby se ale v Turecku mnohé změnilo. Kupujícím jsou nyní k dispozici různé úvěrové produkty.
Přečtěte si také:
Hypotéky pro cizince v Turecku
Občané Ruska, Ukrajiny, Běloruska, Kazachstánu mají právo kupovat byty a vily v Turecku v plném soukromém vlastnictví. V některých případech je nutné obdržet oznámení od vojenského útvaru, že objekt NENÍ umístěn ve zvláště chráněném území.
Vlastnictví předmětu jakékoli hodnoty dává právo získat povolení k pobytu v Turecku. Kupující, kteří utratili za nemovitost více než 250 000 dolarů, mohou okamžitě požádat o občanství.
Hlavním dokladem osvědčujícím vlastnictví nemovitosti je TAPU. Kupní a prodejní smlouva, byť podepsaná notářem, ještě nedělá z kupujícího oficiálního vlastníka nemovitosti.
Jedna z největších výhod vlastnictví turecké nemovitosti – to jsou malé výdaje při registraci a nenákladná údržba po ní.
Při podpisu smlouvy o koupi nemovitosti se sjednávají podmínky pro náklady na přeregistraci, ve většině případů tyto náklady hradí kupující.
Tyto náklady zahrnují:
1. Na přání kupujícího – plná moc – cca 100 eur (včetně překladatelských služeb).
2. daň při zápisu vlastnického práva – 4 % z hodnoty katastru, katastrální hodnota je ve většině případů nižší než tržní hodnota.
3. registrační poplatek na Katastrálním odboru – cca 40 eur.
4. Služby soudního překladatele při převodu vlastnictví – 40 eur.
5. povinné pojištění zemětřesení – déšť – 15 eur.
6. Iskan – povolení k užívání samostatné jednotky nemovitosti – bytu (pouze u novostaveb) – od 350 eur.
7. Připojení elektřiny a vody – cca. 150 eur za nové budovy, cca. 70 eur při změně uživatelského jména.
8. Znalecký posudek nemovitosti s – Dnem 04.03.2019 se úkon znaleckého posouzení nemovitosti stal povinným dokladem při žádosti o přepis vlastnického práva. Trvá asi 2 – 3 pracovní dny, stojí přibližně – 200 eur.
Mnoho zákazníků se obává otázky – Jak drahé je udržovat nemovitost v Turecku? Právě nenákladná údržba nemovitostí přitahuje mnoho zákazníků, protože v Turecku neexistuje pojem „nájemné“; v závislosti na počtu přihlášených obyvatel. Roční výdaje se skládají z:
· aidat ( aidat ) měsíční poplatek za údržbu – Aidat zahrnuje úklid území, služby concierge, údržbu výtahu, úklid bazénu, osvětlení společných prostor atd., Aidat závisí na budově a areálu a infrastruktuře. Obyvatelé platí tuto částku správcovské společnosti, která za objednávku zodpovídá, každoročně se v jakémkoli areálu koná setkání obyvatel, na kterém se projednává rozpočet areálu, běžné výdaje a návrhy obyvatel, výše pomoci se pohybuje od 5 eur – za dům bez bazénu a území až 50 – 100 eur za komplexy s dobrým územím, bazén, služby concierge. Průměrně u komplexu s bazénem, zahradou, generátorem a velkým počtem bytů je aidát 35 – 45 eur měsíčně.
· Roční daň z nemovitosti ( Emlak vergisi ) závisí na katastrální hodnotě – je cca 50 – 100 eur ročně, můžete zaplatit na pokladně okresního magistrátu po přepsání vlastnictví a předplatitelů.
· Poplatky za spotřebu energií – voda a elektřina se platí podle odečtů v průměru, elektřina – 40 – 60 eur měsíčně, voda – 15 – 20 eur měsíčně.
Jako další náklady, které kupující může mít, lze jmenovat náklady na připojištění nemovitosti – při přeregistraci vlastnických práv je vystaveno povinné pojištění zemětřesení – DASK, na přání si kupující může nemovitost pojistit proti všem rizikům, naše společnost vám pomůže sjednat všechny druhy pojištění.
Povolení k pobytu v Turecku (ikamet) je možnost pobývat ve své oblíbené zemi bez omezení a také řada dalších výhod oproti statusu běžného turisty. Opravňuje vás například k nákupu auta v Turecku, nákupu zlevněných vstupenek nebo získání karty do muzea a bezplatné návštěvy mnoha místních atrakcí. Nabytá nemovitost je jedním z důvodů pro získání povolení k pobytu v Turecku.
Postup pro získání povolení k pobytu v Turecku je poměrně jednoduchý a pro cizince srozumitelný, navíc je cenově dostupný. Je pravda, že každým rokem přibývá lidí, kteří si přejí ikamet získat, takže je lepší přihlásit se k přihlášce předem. To lze provést online na oficiálních webových stránkách bez ohledu na vaši polohu. Povolení k pobytu, Turecko K tomu budete muset předem pořídit biometrickou fotografii, získat DIČ a uzavřít zdravotní pojištění. Poté si budete moci zvolit čas registrace pro odevzdání dokumentů (rendezvous). Do této doby musíte připravit všechny ostatní dokumenty.
Zdravotní pojištění po celou dobu platnosti povolení k pobytu (průměrné náklady jsou asi 700 lir, v závislosti na pojišťovně a věku žadatele).
Potvrzení o zaplacení státní daně za ikamet.
Úřad si může podle svého uvážení vyžádat další dokumenty.
doklady pro získání povolení k pobytu Registrace povolení k pobytu v průměru trvá od 2 týdnů do 3 měsíců v závislosti na vytížení administrativy. Jakmile budou dokumenty připraveny, obdržíte poštou na adresu uvedenou při podání žádosti hotové povolení k pobytu, které se nyní vydává ve formě plastové karty. Kromě osoby, pro kterou je nemovitost registrován, povolení k pobytu může získat i jeho manžel/manželka, nezletilé děti a rodiče v péči.
Doklady pro vydání povolení k pobytu přijímají místní kanceláře migrační služby, které jsou v každém městě (například v Alanyi - Alanya Göç Idaresi).
Pokud nechcete shromažďovat dokumenty sami, můžete kontaktovat speciální služby umístěné vedle služeb migrace. Budete muset pouze osobně předložit pro vás připravené dokumenty a poté počkat, až vám poštou dorazí hotové povolení k pobytu.
Čtěte také:Koupě nemovitosti v Turecku je příležitostí k získání povolení k pobytuV Alanyi můžete požádat o povolení k pobytu na adrese: Şekerhane Mahallesi, Alaiye Cd. No:81, 07400 Alanya/Antalya, Phone: (0242) 511 17 51povolení k pobytuAtaberk estate pomáhá všem svým klientům získat povolení k pobytu v Turecku. Pokud máte nějaké dotazy, rádi vám poradíme.
Dodatečné oznámení
Bohužel, turecké státem dotované stavebnictví je zavaleno pochybnými stavebními společnostmi, které nemají problém uvést na trh velké množství nevyhovujících bytů a uchýlit se k různým trikům, aby v krátké době vygenerovaly velké zisky. Důsledky toho jsme bohužel viděli a zažili při smutném zemětřesení v Kahramanmaraş 6. února.
Nejpozději do týdne po nastěhování do nemovitosti, kterou jste koupili od developerů, kteří jsou zlomyslní a zneužívají státní dotace, zjistíte, že všechny použité materiály jsou nekvalitní, např. Například soklové lišty, které vypadají jako dřevo, jsou ve skutečnosti lepenka, lesklé chromové materiály v koupelně jsou jen levné plasty, teče voda z topení nebo vodovodního potrubí, elektrické komponenty jsou nedostatečné atd.
Uvědomuji si, že je to nepříjemné, ale chtěl jsem vrátit tento problém zpět do popředí po zemětřesení v naší zemi, které zabilo tisíce lidí.
Zejména v minulosti se opět ukázalo, jak je správné, že spolupracujeme s těmi nejspolehlivějšími, prověřenými poradci a ne s realitními poradci, kteří nám marketingem levných nemovitostí slibovali vysoké zisky v krátké době.
Měl bych tedy vzhledem k těmto skutečnostem přesto koupit nemovitost v Turecku? Určitě ano, pokud je koupíte přes správné lidi. Mé myšlenky a postřehy o výhodách si můžete přečíst v tomto blogu.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und ich möchte mich noch mehr mit dieser Thematik beschäftigen/ einlesen.
Vielen Dank.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und noch mich mehr mit dieser Thematik beschäftigen möchte.
Vielen Dank.
Tipps und Tricks zum Hauskauf/Immobilienerwerb in der Türkei
In der Türkei kann man sich nur Eigentümer eines Hauses nennen, wenn man ein TAPU besitzt. "Tapu" heißt übersetzt "Grundbucheintrag" und ist ein Auszug aus dem türkischen Grundbuch. Kauf und Verkauf von Immobilien sind in der Türkei nur dem Grundbuchamt übertragen. Erst dort endet die offizielle Verkaufshandlung, also absolut nicht in Vorverhandlungen bei Maklern, Bauträgern, Privatverkäufern. Ein Eigentumsübertrag findet auch nie und niemals bei einem Notar statt, der, anders als in Deutschland, auch gar nicht zu solchen Kaufhandlungen berechtigt ist. Lassen Sie sich also nichts anderes einreden.
Alle Vorverträge (auch „notariell beglaubigte Immobilienkaufverträge“) sind nur ein unverbindliches Kaufversprechen zwischen Verkäufer und Käufer, deshalb immer mit Vorsicht zu genießen. Der Verkäufer ist nämlich mit der Vormerkung im Grundbuch gesetzlich nicht verpflichtet, die Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Sicherheit gibt nur die Aushändigung des tapu.
Zahlen Sie nicht mehr als die vereinbarte Anzahlung, solange die tapu-Übertragung noch nicht erfolgt ist.
Ich betone nochmals: Im Gegensatz zu Deutschland sind Notare in die Abwicklung einer Eigentumsübertragung nicht involviert. Nach türkischem Recht erfolgt die Eigentumsübertragung auf eine entsprechende Willenserklärung von Käufer und Verkäufer lediglich im Grundbuchamt. Dabei muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn beteiligte Ausländer der türkischen Sprache nicht mächtig sind.
Und vor allem bitte ich euch vorsichtig zu sein; denn meistens werden die Objekte zum Teil durch deutsche Verkäufer professionell beworben. Es werden deutsch/englische Verträge unterschrieben, die Kaufvertrag / purchase contract genannt werden, aber formnichtig, also nicht wirksam sind. Es fehlt für den Vorvertrag an der notariellen Beurkundung, ein Kaufvertrag kann nicht privatrechtlich abgeschlossen werden. Auf Nachfrage werden diese Firmen selbstbewusst zugegeben, dass es Firmenpolitik sei solche Verträge aus Kostengründen nicht notariell beurkunden zu lassen, die Firma sei groß und bekannt, habe ihre eigenen Gesetze, der Kunde könne vertrauen, bis jetzt habe sich niemand beschwert und so weiter.
Wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung sind diese Firmen bei einer Rückabwicklung, etwa wegen Nichtfertigstellung der Immobilie, Mängel oder Doppelverkauf im Vorteil. Auch hinsichtlich der in diesem Zusammenhang erteilten Bankgarantie kann Unwirksamkeit vorliegen. Wenn Sie Opfer einer solchen Vertragskonstellation geworden sind besteht eventuell die Möglichkeit einer Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft.
Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt. Achtung: Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar. Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (şerh) ‐ dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.
Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul şatış sözleşmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen. Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfalls als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.
Bauwerksvertrag Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (inşaat sözleşmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat ‐ dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form. Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre "Sonderleistungen" gestellt wird.
Achtung (neues Gesetz!): Bisher war der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Das Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Mit der Änderung des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012 (Gesetz 6302, Resmi Gazete Nr. 28296 vom 18.5.2012) ist das Erfordernis der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen!
Erwerb von Stockwerkseigentum Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude ‐ dies kann auch eine Ferienanlage sein ‐ wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifakı). Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen. Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht ‐ wieder auf entsprechenden Antrag ‐ echtes Miteigentum (kat mülkiyeti). Schon das (kat irtifaki) kann hypothekarisch belastet werden.
Es gibt zwei Arten von Tapus, die unterscheiden sich in der Farbe – blau und rot. Ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben, das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie. Achten Sie bitte unbedingt darauf, dass ihr den roten erhält, es heisst dann, dass die Wohnung/Haus von den Behörden die zum Einzug erforderlichen Genehmigungen erhalten hat, das Strom und Wasser anschliessbar sind, ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben aber das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie.
Verlangen Sie für Bestandsimmobilien vor der Preisverhandlungen ein lupenreines tapu und lassen Sie prüfen, ob der Eintrag korrekt sowie schulden- und lastenfrei ist. Lassen Sie sich dabei vom Anwalt beraten, nicht von einem Notar.
TAPU ist gegen Fälschungen nicht gesichert, dieses Dokument hat weder Wasserzeichen noch Hologramme. TAPU wird in der Abteilung des Katasteramtes nach dem Sitz des Eigentums ausgegeben. Alle TAPUs werden in einem einheitlichen Register online fixiert, deswegen sind in der Türkei keine Betrügereien mit den Immobilien möglich, es sei denn man händigt dem Anwalt oder dem Makler usw. aus DUMMHEIT oder sonst wie einen GENERELLVOLLMACHT aus, danach ist keinem mehr zu helfen. ALSO WENN SIE EIN VOLLMACHT AUSSTELLEN, DANN BITTESCHÖN NICHT MIT DEM ÜBERSETZER DES MAKLERS USW.
Bei der Verkaufshandlung im tapu-Amt ist die Anwesenheit des Beamten, des Käufers und des Verkäufers gesetzlich vorgeschrieben, sowie eines vereidigtem Übersetzers, falls Sie der türkischen Sprache nicht mächtig sind. Kaufvertrag und tapu werden in türkischer Sprache abgefasst. Nur von vereidigten Übersetzern übersetzte und von Notaren beglaubigte Urkunden sind rechtskräftig.
Für die Bearbeitung des Erwerbs von Grundeigentum in der Türkei sind folgende Unterlagen für das Grundbuchamt erforderlich:
- Grundbuchauszug
- Personalausweis oder Pass von Käufer und Verkäufer (von Ausländern notariell beglaubigte Übersetzung des Passes)
- Identitätsnummer von Käufer und Verkäufer
- Bei Immobilien eine Erdbebenpflichtversicherungspolice (DASK)
- Vom Verkäufer 1, vom Käufer 2 innerhalb der letzten 6 Monate aufgenommene Passfotos der Größe 6 x 4
Fast hätte ich es vergessen :) Und beim Hauskauf heißt es bei im Türkischen so schön: EV ALMA KOMŞU AL. Also anstatt eine Wohnung zu erwerben, sollte man sich Nachbarn anschaffen; denn wie bekannt können Streitigkeiten mit Nachbarn auch über vermeintliche Nichtigkeiten entstehen. Deshalb sollte man vor einem Kauf auch die Nachbarn unbedingt kennenlernen.
Zanechat komentář
V této funkci komentáře máte možnost zanechat komentáře. Nezáleží na tom, zda máte k tomuto článku dotazy, návrhy, doplnění nebo nápady, nebo zda si chcete vyměnit názory na naše témata – jsme zvědaví na vaše příspěvky!