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Um den Erwerb türkischer Immobilien durch Ausländer zu erleichtern, wurden im Mai 2012 Änderungen am Grundgesetz (Nummer 2644, Artikel 35) vorgenommen, wonach die Türkei das sogenannte „Gegenseitigkeitsprinzip“ abgeschafft hat, die nur Bürgern der Länder, die lokale Immobilien kaufen konnten, den Türken ähnliche Möglichkeiten bieten konnten. Die Beschränkungen wurden für Bürger aus 129 Ländern aufgehoben, und jetzt können Bürger aus 183 Ländern auf der ganzen Welt Immobilien in der Türkei erwerben.
Bürger z.B. aus Deutschland, Schweiz, Österreich können Immobilien in der Türkei erwerben und Volleigentümer werden. Sie können Immobilien sowohl für eine natürliche als auch für eine in der Türkei registrierte juristische Person registrieren.
Es gibt einige Einschränkungen für ausländische Käufer von Immobilien in der Türkei. Beispielsweise kann ein ausländischer Käufer ein Grundstück von bis zu 30 Hektar (bis 2012 waren es 2,5 Hektar) erwerben.
Es gibt einige Sperrzonen für Ausländer, die die türkischen Behörden als strategisch wichtig für die Sicherheit des Landes erachten.
Ausländer kaufen laut Statistik vor allem Immobilien im Mittelmeerraum und in der Ägäis sowie in Istanbul, in diesen Regionen können sie sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien kaufen.
Ausländische Eigentümer von Immobilien in der Türkei können beim Kauf von Immobilien mit beliebigem Wert eine Aufenthaltserlaubnis beantragen. Lesen Sie mehr im Artikel: Aufenthaltserlaubnis in der Türkei.
Und Investoren, die ab 250.000 US-Dollar in Immobilien investieren, haben das Recht, sofort die türkische Staatsbürgerschaft zu beantragen.
Sowohl ausländische Eigentümer als auch türkische Eigentümer müssen eine jährliche Grundsteuer zahlen, und es gibt auch Verpflichtungen gegenüber Versorgungsunternehmen.
Lesen Sie mehr im Artikel: Instandhaltung von Immobilien in der Türkei.
Außerdem müssen Ausländer die Gesetze der Türkei in Bezug auf Immobilien einhalten. Mietrecht zum Beispiel.
Bevor Sie mit der Suche nach einer Wohnung oder Villa beginnen, können Sie die Gesetze, Neuigkeiten und aktuellen Preise und Angebote auf unserer Website lesen, jeden Tag aktualisieren Sie die Preise für Sie, fügen neue Optionen hinzu, entfernen verkaufte Objekte. Sie können auch jederzeit unseren Online-Berater um Hilfe bitten oder eine Anfrage mit Ihren Wünschen auf der Website hinterlassen. Achten Sie auf die "Persönlichen Erfahrungen und Bewertungen" von Menschen, die bereits Eigentümer von Immobilien geworden sind, verpassen Sie nicht den neuesten Marktbericht in unserer Mailingliste.
Sie organisieren Studienreisen für Immobilien. Wenn Sie sich bereits für eine Region entschieden haben, ist dies eine gute Möglichkeit, verschiedene Objekte genauer unter die Lupe zu nehmen. Eine solche Tour verpflichtet Sie nicht zum Kauf einer Immobilie, aber im Falle einer Transaktion erstatten Sie die Kosten der Reise.
Sie können jede Immobilie aus unserer Datenbank auch online ansehen, indem Sie uns eine Anfrage hinterlassen.
Bürger aus Deutschland, Schweiz und Öserreich gehören zu den Top-5-Käufern türkischer Immobilien. Seien Sie vorsichtig bei der Auswahl eines Unternehmens. In den Urlaubsregionen und Istanbul, wo traditionell Ausländer tätig sind, gibt es viele Vermittler, und nicht alle bieten qualitativ hochwertige Dienstleistungen an. Überprüfen Sie unbedingt die Unterlagen des Unternehmens (Steuerregistrierung, Registrierung bei der Industrie- und Handelskammer im Bereich Immobilienagenturen, Lizenz zur Ausübung von Immobilientätigkeiten).
Überprüfen Sie, ob das Unternehmen eine legale Adresse hat, lesen Sie Rezensionen über seine Arbeit, achten Sie darauf, wie lange es auf dem Markt ist.
Die Aufgabe eines Immobilienmaklers besteht nicht nur darin, für Sie geeignete Objekte auszuwählen und Besichtigungen zu organisieren, sondern auch die "Sauberkeit" der Immobilie zu prüfen, einen Kaufvertrag zu erstellen, Unterlagen zur Erlangung einer TAPU (Eigentumsbescheinigung) einzureichen. Ataberk Estate bietet auch einen After-Sales-Service an – von der Verbindung der Kommunikation mit einem neuen Eigentümer bis hin zur Vermietung und vielem mehr.
Sie schließen einen Kauf- und Kaufvertrag ab.
In der ersten Phase schließen der Verkäufer und der Käufer einen Vertrag ab. Es enthält Informationen über die Transaktionsbeteiligten, das Objekt (Layout, Konstruktionsmerkmale, Inbetriebnahmetermine usw.), die Zahlungsbedingungen für die Transaktion und die Verpflichtungen der Parteien.
Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung benötigt der Käufer lediglich einen Reisepass. Das Dokument wird in dreifacher Ausfertigung und in mehreren Sprachen, zB Türkisch und Deutsch, abgeschlossen.
Zu beachten ist, dass ein Vertrag, auch wenn er notariell beglaubigt ist, keine Eigentumsübertragung bedeutet. Um Eigentümer einer türkischen Immobilie zu werden, müssen Sie eine TAPU (Eigentumsbescheinigung) erhalten.
In der Türkei gibt es ein Titelsystem für die Registrierung von Rechten an Immobilien, dh staatliche Stellen, die vom Katasteramt vertreten werden, erstellen Eigentumsurkunden, die die Reinheit und Rechtmäßigkeit von Transaktionen auf staatlicher Ebene garantieren.
Notare sind nicht berechtigt, Kauf- und Verkaufsgeschäfte selbstständig zu beurkunden. Ein Notar kann nur einen Vertrag aufsetzen, dessen Gegenstand der Kauf und Verkauf von Immobilien ist, sowie notarielle Unterschriften auf dem Vertrag.
Bei Vertragsunterzeichnung leistet der Käufer eine Anzahlung, um das Eigentum für sich selbst zu reservieren - 5 - 10% des Objektpreises. Es ist ratsam, die Höhe der Anzahlung im Vertrag als separate Klausel in den für beide Parteien geltenden Vertragsstrafen anzugeben.
Wenn der Käufer die Transaktion ablehnt, wird ihm die Anzahlung nicht zurückerstattet.
Um einen Vertrag zu unterzeichnen, reicht ein Reisepass aus, aber es werden weitere Dokumente benötigt, um die Immobilie abzuschließen und TAPU zu erhalten.
Wenn der Käufer die Unterlagen für die Immobilienregistrierung nicht persönlich vorbereiten kann / will, kann er eine notariell beglaubigte Vollmacht für seinen Vertreter in der Türkei ausstellen, der alle Formalitäten in seinem Namen erledigt.
Der Käufer, auch ein Ausländer ohne Aufenthaltserlaubnis, muss eine individuelle Steuernummer in der Türkei haben – dies ist eine zwingende Voraussetzung für die Registrierung von Immobilien, die Eröffnung eines Bankkontos, den Abschluss von Verträgen mit Versorgungsunternehmen und Telefonanbietern.
Das Verfahren ist einfach und dauert nur wenige Minuten. Um eine TIN zu erhalten, müssen Sie zum regionalen Finanzamt (vergi dairesi) kommen, Ihren Reisepass vorlegen und einen Antrag stellen.
Meistens wird für die Transaktion ein Bankkonto in der Türkei eröffnet. Das ist praktisch, denn künftig können Stromrechnungen vom gleichen Konto aus bezahlt werden. Sie benötigen es auch, wenn Sie eine Aufenthaltserlaubnis beantragen. Viele türkische Banken haben deutschsprachiges Personal und Internet-Banking, daher sollte die Kontoführung nicht schwierig sein.
Nach Vereinbarung mit dem Verkäufer können Sie die Zahlungswährung für Immobilien wählen, indem Sie diesen Punkt in den Vertrag aufnehmen. In Istanbul werden die Preise meistens in türkischen Lira angegeben, an der Küste - in Euro. Der Vertrag legt auch die Bedingungen und den Zeitplan der Zahlungen fest.
Die meisten Transaktionen werden per Banküberweisung bezahlt. Für eine Überweisung aus dem Ausland kann die Bank Dokumente anfordern, die den Zahlungszweck bestätigen - einen Kaufvertrag. Ein Teil der Mittel kann bar ausgezahlt werden. Einige türkische Banken akzeptieren Zahlungen in ihren Filialen in Deutschland, Schweiz und Österreich.
Bis Sie die TAPU erhalten, muss die Immobilie vollständig bezahlt sein. Es ist möglich, ein Objekt in Raten zu kaufen, jedoch wird in diesem Fall eine Belastung in den Eigentumsnachweis eingetragen, die nach vollständiger Zahlung entfernt werden kann.
Der Verkäufer (oder ein Bevollmächtigter), der Käufer (oder ein Bevollmächtigter), Makler und ein notarieller (staatlicher) Übersetzer treffen sich im Katasteramt. Bei Geschäften unter Beteiligung von Ausländern, die kein Türkisch sprechen, ist Voraussetzung für die Legitimität des Vertrages die Unterschrift eines staatlichen Übersetzers.
Hier ist die Übertragung von TAPU - das Haupteigentumsdokument (zu diesem Zeitpunkt müssen alle Steuern und sonstigen Kosten im Zusammenhang mit der Übertragung von TAPU bezahlt werden.
Die letzte Phase der Transaktion ist der Abschluss von Verträgen mit Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser, Telefon, Internet) für den neuen Eigentümer der Immobilie.
Wenn Sie ein neues Gebäude gekauft haben, müssen Sie sich zunächst Iskan besorgen - einen technischen Pass für eine Wohnung.
Es gibt zwei Arten von technischen Pässen für Immobilien in der Türkei – Genel Iskan und Ferdi Iskan.
Die erste erhält der Bauherr für das ganze Haus bei der Inbetriebnahme. Dieses Dokument bestätigt, dass alle Baunormen erfüllt wurden und das Gebäude an Ingenieurnetze angeschlossen werden kann.
Der zweite – Ferdi Iskan – ist ein individueller technischer Pass für eine Wohnung (yapı kulanma izni), den der Eigentümer nach dem Kauf erhält. Es enthält technische Informationen über die Wohnung und das gesamte Gebäude (Fläche, Anzahl Stockwerke, Verfügbarkeit von Wirtschaftsräumen usw.).
Beim Erstverkauf einer Wohnung wird einmalig eine individuelle Meldebescheinigung ausgestellt. Wenn ein "Secondary" gekauft wird, dann sollte Ferdy Iskan schon dabei sein. Wenn es nicht ausgestellt wurde, aber das gesamte Gebäude einen Genel Iskan hat, gibt es keine Probleme, das Dokument zu erhalten. Dazu müssen Sie sich an die Gemeinde am Standort der Immobilie wenden und die staatlichen Gebühren bezahlen.
Ja, du kannst. Dazu unterzeichnet der Käufer eine notariell beglaubigte Vollmacht für seinen Vertreter, der an seiner Stelle Unterlagen einsammelt.
Die zusätzlichen Kosten für den Immobilienkauf in der Türkei sind niedriger als in den meisten europäischen Ländern. In den meisten Fällen werden sie 5 % des Marktpreises des Objekts nicht übersteigen.
Steuer auf den Immobilienkauf - der Käufer muss eine Steuer auf die Eintragung von Eigentumsrechten zahlen - 3% des Wertes des Objekts, den der Verkäufer angibt, in der Regel ist dieser Wert niedriger als der Marktwert.
Staatliche Gebühren für die Registrierung von TAPU - Für die Ausstellung einer Eigentumsbescheinigung wird eine Katastergebühr erhoben. Sie müssen auch die Dienste eines staatlichen Übersetzers bezahlen, dessen Anwesenheit bei Geschäften mit Ausländern obligatorisch ist. Insgesamt belaufen sich diese Kosten auf etwa 300 €.
Sachverständigenbewertung von Immobilien - ab dem 04.03.2019 ist eine Sachverständigenbewertung von Immobilien zu einem obligatorischen Dokument bei der Beantragung der Umschreibung von Eigentumsrechten geworden. Dauer ca. 2 - 3 Werktage, Kosten ca. - 200 Euro
Notariell beglaubigte Vollmacht – wenn die Transaktion (oder einige ihrer Teile) aus der Ferne durchgeführt wird, ist eine notariell beglaubigte Vollmacht für den Vertreter des Käufers in der Türkei erforderlich. Die Registrierung kostet 100 - 150 €.
Dienstleistungen eines Maklers – unser Unternehmen erhält sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt eine Vergütung vom Verkäufer, sodass dem Käufer keine zusätzlichen Kosten für die Dienstleistungen eines Maklers entstehen.
Erhalt von Iskan (nur für Neubauten)
Die Registrierung eines individuellen technischen Passes für Immobilien (Ferdi Iskan) kostet 300 - 1000 €, abhängig von den Eigenschaften des Objekts.
Versicherungspflicht - alle Immobilienbesitzer in der Türkei müssen eine Versicherung gegen Erdbeben und Naturkatastrophen abschließen - DASK. Ohne sie ist es unmöglich, Verträge mit Energieversorgern abzuschließen. Die Kosten der Police betragen 15-150 €, abhängig von den Eigenschaften des Objekts und der gewünschten Deckung.
Die Registrierung von Abonnements für Versorgungsunternehmen - der Anschluss von Versorgungsunternehmen an eine neue Wohnung kostet 200 - 300 €. Die erneute Registrierung von Verträgen für einen anderen Eigentümer kostet 30 - 50% weniger.
Im Durchschnitt liegen die Kosten für die Einrichtung einer 1 + 1-Wohnung in Antalya, Side, Alanya, Belek oder Kemer bei etwa 1200 - 1500 Euro.
Das Hypothekengesetz wurde in der Türkei am 6. März 2007 verabschiedet. Bis zu diesem Zeitpunkt gab es weder für türkische Bürger noch für Ausländer Hypothekendarlehen. Aber seitdem hat sich in der Türkei viel verändert. Käufern stehen jetzt verschiedene Kreditprodukte zur Verfügung.
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Hypotheken für Ausländer in der Türkei
Ausländer haben das Recht, Wohnungen und Villen in der Türkei in vollem Privatbesitz zu kaufen. In einigen Fällen ist es erforderlich, eine Benachrichtigung der Militärabteilung zu erhalten, dass sich das Objekt NICHT in einem besonders geschützten Bereich befindet.
Der Besitz eines Gegenstandes von beliebigem Wert gibt das Recht, eine Aufenthaltserlaubnis in der Türkei zu erhalten. Käufer, die mehr als 250.000 US-Dollar für Immobilien ausgegeben haben, können sofort die Staatsbürgerschaft beantragen.
Das Hauptdokument, das das Eigentum an Immobilien bescheinigt, ist TAPU. Der Kauf- und Verkaufsvertrag, auch notariell unterschrieben, macht den Käufer noch nicht zum offiziellen Eigentümer der Immobilie.
Einer der größten Vorteile des Besitzes türkischer Immobilien – das sind geringe Ausgaben bei der Registrierung und eine kostengünstige Wartung danach.
Beim Abschluss eines Kaufvertrags über Immobilien werden Bedingungen für die Kosten der Ummeldung ausgehandelt, in den meisten Fällen werden diese Kosten vom Käufer getragen.
Diese Kosten beinhalten:
1. Auf Wunsch des Käufers – Vollmacht – ca. 100 Euro (inkl. Übersetzungsleistungen).
2. Steuer bei Eintragung von Eigentumsrechten – 4 % des Katasterwertes, der Katasterwert liegt in den meisten Fällen unter dem Verkehrswert.
3. Registrierungsgebühr in der Katasterabteilung – ca. 40 Euro.
4. Vereidigte Übersetzerleistungen bei Eigentumsübertragung – 40 Euro.
5. obligatorische erdbebenversicherung – dask – 15 euro.
6. Iskan – Erlaubnis zur Nutzung einer separaten Immobilieneinheit – Wohnung (nur für Neubauten) – ab 350 Euro.
7. Anschluss von Strom und Wasser – ca. 150 Euro für Neubauten, ca. 70 Euro bei Änderung des Benutzernamens.
8. Sachverständigengutachten von Immobilien mit – Am 03.04.2019 wurde ein Sachverständigengutachten von Immobilien zu einem obligatorischen Dokument bei der Beantragung der Umschreibung von Eigentumsrechten. Dauert ca. 2 – 3 Werktage, Kosten ca. – 200 Euro.
Sehr viele Kunden beschäftigen sich mit der Frage – Wie teuer ist der Unterhalt einer Immobilie in der Türkei? Es ist die kostengünstige Instandhaltung von Immobilien, die viele Kunden anzieht, denn in der Türkei gibt es kein Konzept von „Miete“; abhängig von der Zahl der gemeldeten Einwohner. Die jährlichen Ausgaben bestehen aus:
· aidat ( aidat ) monatliche Wartungsgebühr – Aidat umfasst die Reinigung des Territoriums, Concierge-Dienste, Aufzugswartung, Reinigung des Pools, Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche usw., Aidat hängt vom Gebäude und dem Komplex und der Infrastruktur ab. Die Bewohner zahlen diesen Betrag an die Verwaltungsgesellschaft, die für die Bestellung zuständig ist, wenn jedes Jahr in jeder Anlage eine Bewohnerversammlung abgehalten wird, bei der das Budget der Anlage, laufende Ausgaben und Vorschläge der Bewohner besprochen werden, die Höhe der Beihilfe reicht ab 5 Euro – für ein Haus ohne Pool und Territorium bis zu 50 – 100 Euro für Komplexe mit gutem Territorium, Schwimmbad, Concierge-Service. Für einen Komplex mit Swimmingpool, Garten, Generator und vielen Wohnungen beträgt die Beihilfe durchschnittlich 35 – 45 Euro pro Monat.
· Jährliche Grundsteuer ( Emlak vergisi ) richtet sich nach dem Katasterwert – beträgt ca. 50 – 100 Euro pro Jahr, zu zahlen an der Kasse der Kreisgemeinde nach der Ummeldung von Eigentum und Abonnenten.
· Nebenkosten – Wasser und Strom werden nach Zählerstand bezahlt, im Durchschnitt Strom – 40 – 60 Euro pro Monat, Wasser – 15 – 20 Euro pro Monat.
Als zusätzliche Kosten, die der Käufer haben kann, kann man die Kosten für eine zusätzliche Sachversicherung nennen – bei der Ummeldung von Eigentumsrechten wird eine obligatorische Erdbebenversicherung ausgestellt – DASK, auf Wunsch kann der Käufer die Immobilie gegen alle Risiken versichern, unsere Das Unternehmen hilft bei der Organisation aller Arten von Versicherungen.
Eine Aufenthaltserlaubnis in der Türkei (ikamet) ist eine Möglichkeit, uneingeschränkt in Ihrem Lieblingsland zu bleiben, sowie eine Reihe weiterer Vorteile gegenüber dem Status eines gewöhnlichen Touristen. Sie berechtigt Sie beispielsweise, in der Türkei ein Auto zu kaufen, ermäßigte Tickets zu kaufen oder eine Museumskarte zu erhalten und viele lokale Sehenswürdigkeiten kostenlos zu besuchen. Erworbene Immobilien sind einer der Gründe für die Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis in der Türkei.
Das Verfahren zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis in der Türkei ist für Ausländer recht einfach und verständlich, außerdem ist es erschwinglich. Es stimmt, jedes Jahr gibt es immer mehr Menschen, die ein Ikamet erhalten möchten, daher ist es besser, sich im Voraus für einen Antrag anzumelden. Dies kann unabhängig von Ihrem Standort online auf der offiziellen Website erfolgen. Danach können Sie den Anmeldezeitpunkt für die Einreichung der Unterlagen (Rendezvous) wählen. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen Sie alle anderen Dokumente vorbereiten.
Krankenversicherung für die gesamte Dauer der Aufenthaltserlaubnis (die durchschnittlichen Kosten betragen ca. 700 Lira, abhängig von der Versicherungsgesellschaft und dem Alter des Antragstellers).
Eingang der Zahlung der staatlichen Abgabe für Ikamet.
Das Amt kann nach eigenem Ermessen zusätzliche Unterlagen anfordern.
Unterlagen zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis Die Registrierung einer Aufenthaltserlaubnis dauert je nach Auslastung der Verwaltung durchschnittlich 2 Wochen bis 3 Monate. Sobald die Unterlagen vorliegen, erhalten Sie per Post an Ihre bei der Antragstellung angegebene Adresse einen vorgefertigten Aufenthaltstitel, der nun in Form einer Plastikkarte ausgestellt wird. Neben der Person, für die die Immobilie bestimmt ist eingetragen ist, kann eine Aufenthaltserlaubnis auch von Ehegatten, minderjährigen Kindern und pflegenden Elternteilen erlangt werden.
Dokumente für die Ausstellung einer Aufenthaltserlaubnis werden von den örtlichen Büros des Migrationsdienstes akzeptiert, die sich in jeder Stadt befinden (z. B. in Alanya- Alanya Göç Idaresi).
Wenn Sie Dokumente nicht selbst abholen möchten, können Sie sich an spezielle Dienste wenden, die sich neben den Migrationsdiensten befinden. Sie müssen nur noch die für Sie vorbereiteten Unterlagen persönlich einreichen und dann auf den Posteingang des fertigen Aufenthaltstitels warten.
Zusätzliche Ankündigung
Leider wird die türkische staatlich subventionierte Bauwirtschaft von dubiosen Baufirmen überschwemmt, die kein Problem damit haben, eine große Zahl von minderwertigen Wohnungen auf den Markt zu bringen und zu verschiedenen Tricks zu greifen, um in kurzer Zeit hohe Gewinne zu erzielen. Leider haben wir die Folgen davon bei dem traurigen Erdbeben in Kahramanmaraş am 6. Februar gesehen und erlebt.
Spätestens eine Woche nach dem Einzug in die Immobilie, die Sie von den Bauunternehmern gekauft haben, die böswillig sind und die vom Staat gewährten Subventionen missbrauchen, werden Sie feststellen, dass alle verwendeten Materialien von schlechter Qualität sind, z. B. sind die Sockelleisten, die wie Holz aussehen, in Wirklichkeit aus Pappe, die chromglänzenden Materialien im Badezimmer sind nur billiges Plastik, aus den Heizungs- oder Wasserrohren tritt Wasser aus, die elektrischen Bauteile sind nicht ausreichend usw.
Mir ist klar, dass dies ärgerlich ist, aber ich wollte dieses Thema nach dem Erdbeben in unserem Land, bei dem Tausende von Menschen ums Leben kamen, erneut in den Vordergrund rücken.
Gerade in der Vergangenheit hat sich wieder einmal gezeigt, wie richtig es ist, dass wir mit den zuverlässigsten, bewährten Beratern gearbeitet haben und nicht mit Immobilienberatern, die uns durch die Vermarktung billiger Immobilien in kurzer Zeit hohe Gewinne versprachen.
Sollte ich also angesichts dieser Tatsachen trotzdem eine Immobilie in der Türkei kaufen? Eindeutig ja, wenn man sie über die richtigen Leute kauft. Meine Gedanken und Beobachtungen zu den Vorteilen können Sie in diesem Blog nachlesen.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und ich möchte mich noch mehr mit dieser Thematik beschäftigen/ einlesen.
Vielen Dank.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und noch mich mehr mit dieser Thematik beschäftigen möchte.
Vielen Dank.
Tipps und Tricks zum Hauskauf/Immobilienerwerb in der Türkei
In der Türkei kann man sich nur Eigentümer eines Hauses nennen, wenn man ein TAPU besitzt. "Tapu" heißt übersetzt "Grundbucheintrag" und ist ein Auszug aus dem türkischen Grundbuch. Kauf und Verkauf von Immobilien sind in der Türkei nur dem Grundbuchamt übertragen. Erst dort endet die offizielle Verkaufshandlung, also absolut nicht in Vorverhandlungen bei Maklern, Bauträgern, Privatverkäufern. Ein Eigentumsübertrag findet auch nie und niemals bei einem Notar statt, der, anders als in Deutschland, auch gar nicht zu solchen Kaufhandlungen berechtigt ist. Lassen Sie sich also nichts anderes einreden.
Alle Vorverträge (auch „notariell beglaubigte Immobilienkaufverträge“) sind nur ein unverbindliches Kaufversprechen zwischen Verkäufer und Käufer, deshalb immer mit Vorsicht zu genießen. Der Verkäufer ist nämlich mit der Vormerkung im Grundbuch gesetzlich nicht verpflichtet, die Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Sicherheit gibt nur die Aushändigung des tapu.
Zahlen Sie nicht mehr als die vereinbarte Anzahlung, solange die tapu-Übertragung noch nicht erfolgt ist.
Ich betone nochmals: Im Gegensatz zu Deutschland sind Notare in die Abwicklung einer Eigentumsübertragung nicht involviert. Nach türkischem Recht erfolgt die Eigentumsübertragung auf eine entsprechende Willenserklärung von Käufer und Verkäufer lediglich im Grundbuchamt. Dabei muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn beteiligte Ausländer der türkischen Sprache nicht mächtig sind.
Und vor allem bitte ich euch vorsichtig zu sein; denn meistens werden die Objekte zum Teil durch deutsche Verkäufer professionell beworben. Es werden deutsch/englische Verträge unterschrieben, die Kaufvertrag / purchase contract genannt werden, aber formnichtig, also nicht wirksam sind. Es fehlt für den Vorvertrag an der notariellen Beurkundung, ein Kaufvertrag kann nicht privatrechtlich abgeschlossen werden. Auf Nachfrage werden diese Firmen selbstbewusst zugegeben, dass es Firmenpolitik sei solche Verträge aus Kostengründen nicht notariell beurkunden zu lassen, die Firma sei groß und bekannt, habe ihre eigenen Gesetze, der Kunde könne vertrauen, bis jetzt habe sich niemand beschwert und so weiter.
Wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung sind diese Firmen bei einer Rückabwicklung, etwa wegen Nichtfertigstellung der Immobilie, Mängel oder Doppelverkauf im Vorteil. Auch hinsichtlich der in diesem Zusammenhang erteilten Bankgarantie kann Unwirksamkeit vorliegen. Wenn Sie Opfer einer solchen Vertragskonstellation geworden sind besteht eventuell die Möglichkeit einer Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft.
Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt. Achtung: Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar. Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (şerh) ‐ dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.
Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul şatış sözleşmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen. Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfalls als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.
Bauwerksvertrag Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (inşaat sözleşmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat ‐ dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form. Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre "Sonderleistungen" gestellt wird.
Achtung (neues Gesetz!): Bisher war der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Das Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Mit der Änderung des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012 (Gesetz 6302, Resmi Gazete Nr. 28296 vom 18.5.2012) ist das Erfordernis der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen!
Erwerb von Stockwerkseigentum Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude ‐ dies kann auch eine Ferienanlage sein ‐ wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifakı). Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen. Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht ‐ wieder auf entsprechenden Antrag ‐ echtes Miteigentum (kat mülkiyeti). Schon das (kat irtifaki) kann hypothekarisch belastet werden.
Es gibt zwei Arten von Tapus, die unterscheiden sich in der Farbe – blau und rot. Ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben, das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie. Achten Sie bitte unbedingt darauf, dass ihr den roten erhält, es heisst dann, dass die Wohnung/Haus von den Behörden die zum Einzug erforderlichen Genehmigungen erhalten hat, das Strom und Wasser anschliessbar sind, ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben aber das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie.
Verlangen Sie für Bestandsimmobilien vor der Preisverhandlungen ein lupenreines tapu und lassen Sie prüfen, ob der Eintrag korrekt sowie schulden- und lastenfrei ist. Lassen Sie sich dabei vom Anwalt beraten, nicht von einem Notar.
TAPU ist gegen Fälschungen nicht gesichert, dieses Dokument hat weder Wasserzeichen noch Hologramme. TAPU wird in der Abteilung des Katasteramtes nach dem Sitz des Eigentums ausgegeben. Alle TAPUs werden in einem einheitlichen Register online fixiert, deswegen sind in der Türkei keine Betrügereien mit den Immobilien möglich, es sei denn man händigt dem Anwalt oder dem Makler usw. aus DUMMHEIT oder sonst wie einen GENERELLVOLLMACHT aus, danach ist keinem mehr zu helfen. ALSO WENN SIE EIN VOLLMACHT AUSSTELLEN, DANN BITTESCHÖN NICHT MIT DEM ÜBERSETZER DES MAKLERS USW.
Bei der Verkaufshandlung im tapu-Amt ist die Anwesenheit des Beamten, des Käufers und des Verkäufers gesetzlich vorgeschrieben, sowie eines vereidigtem Übersetzers, falls Sie der türkischen Sprache nicht mächtig sind. Kaufvertrag und tapu werden in türkischer Sprache abgefasst. Nur von vereidigten Übersetzern übersetzte und von Notaren beglaubigte Urkunden sind rechtskräftig.
Für die Bearbeitung des Erwerbs von Grundeigentum in der Türkei sind folgende Unterlagen für das Grundbuchamt erforderlich:
- Grundbuchauszug
- Personalausweis oder Pass von Käufer und Verkäufer (von Ausländern notariell beglaubigte Übersetzung des Passes)
- Identitätsnummer von Käufer und Verkäufer
- Bei Immobilien eine Erdbebenpflichtversicherungspolice (DASK)
- Vom Verkäufer 1, vom Käufer 2 innerhalb der letzten 6 Monate aufgenommene Passfotos der Größe 6 x 4
Fast hätte ich es vergessen :) Und beim Hauskauf heißt es bei im Türkischen so schön: EV ALMA KOMŞU AL. Also anstatt eine Wohnung zu erwerben, sollte man sich Nachbarn anschaffen; denn wie bekannt können Streitigkeiten mit Nachbarn auch über vermeintliche Nichtigkeiten entstehen. Deshalb sollte man vor einem Kauf auch die Nachbarn unbedingt kennenlernen.
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