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Para facilitar la compra de bienes inmuebles turcos por parte de extranjeros, en mayo de 2012 se realizaron enmiendas a la ley de tierras (número 2644, artículo 35), según las cuales, Turquía abolió el llamado "principio de reciprocidad", según que solo los ciudadanos de aquellos países que pudieran comprar propiedades locales podrían brindar oportunidades similares a los turcos. Se han levantado las restricciones para los ciudadanos de 129 países, y ahora los ciudadanos de 183 países de todo el mundo pueden comprar propiedades en Turquía.
Los ciudadanos de Rusia, Ucrania, Bielorrusia pueden comprar bienes raíces en Turquía y convertirse en propietarios completos. Puede registrar bienes inmuebles tanto para un individuo como para una entidad legal registrada en Turquía.
Existen algunas restricciones para los compradores extranjeros de bienes inmuebles en Turquía. Por ejemplo, un comprador extranjero puede adquirir un terreno de hasta 30 hectáreas (hasta 2012 eran 2,5 hectáreas).
Hay algunas zonas prohibidas para los extranjeros que las autoridades turcas consideran estratégicamente importantes para la seguridad del país.
Los ciudadanos de Ucrania, Rusia, Kazajstán, según las estadísticas, en su mayoría compran bienes raíces en los mares Mediterráneo y Egeo, así como en Estambul, en estas regiones pueden comprar bienes raíces residenciales y comerciales.
Los propietarios extranjeros de bienes inmuebles en Turquía pueden solicitar un permiso de residencia al comprar bienes inmuebles de cualquier valor. Lea más en el artículo: Permiso de residencia en Turquía.
Y los inversores que invierten en bienes raíces desde $ 250,000 tienen derecho a solicitar inmediatamente la ciudadanía turca.
Los propietarios extranjeros, así como los propietarios turcos, están obligados a pagar un impuesto anual sobre la propiedad, y también habrá obligaciones con los servicios públicos.
Lea más en el artículo: Mantenimiento de bienes inmuebles en Turquía.
Además, los extranjeros deben cumplir con las leyes de Turquía relacionadas con bienes raíces. Por ejemplo, la ley de alquileres.
Antes de comenzar a buscar un apartamento o villa, puede leer las leyes, las noticias y los precios y ofertas actuales en nuestro sitio web, todos los días actualiza los precios para usted, agrega nuevas opciones, elimina objetos vendidos. Siempre puede pedir ayuda a nuestro consultor en línea o dejar una solicitud en el sitio con sus deseos. Preste atención a las "Experiencias personales y reseñas" de personas que ya se han convertido en propietarios de bienes raíces, no se pierda la última reseña del mercado en nuestra lista de correo.
Usted organiza viajes de estudio para bienes raíces. Si ya se ha decidido por una región, esta es una buena manera de observar más de cerca diferentes objetos. Dicho recorrido no lo obliga a comprar una propiedad, pero en el caso de una transacción, le reembolsará los costos del viaje.
También puede ver en línea cualquier propiedad de nuestra base de datos dejándonos una solicitud.
Los ciudadanos de Rusia, Ucrania y Kazajstán se encuentran entre los cinco principales compradores de bienes raíces turcos. Tenga cuidado al elegir una empresa. En las regiones turísticas y en Estambul, donde los extranjeros tradicionalmente están activos, hay muchos intermediarios y no todos brindan servicios de calidad. Asegúrese de verificar los documentos de la empresa (registro fiscal, registro en la Cámara de Comercio e Industria en la sección de agencias inmobiliarias, una licencia para realizar actividades inmobiliarias).
Verifique que la empresa tenga una dirección legal, lea reseñas sobre su trabajo, preste atención a cuánto tiempo ha estado en el mercado.
El deber de un agente inmobiliario no es solo seleccionar propiedades adecuadas para usted y organizar visitas, sino también verificar la "limpieza" de la propiedad, redactar un contrato de venta, presentar documentos para obtener un TAPU (certificado de propiedad). Ataberk estate también ofrece un servicio posventa, desde la conexión de comunicaciones a un nuevo propietario hasta el alquiler y mucho más.
Usted firma un contrato de compraventa.
En la primera etapa, el vendedor y el comprador celebran un acuerdo. Contiene información sobre los participantes en la transacción, la propiedad (distribución, características de construcción, fechas de puesta en servicio, etc.), los términos y condiciones de pago de la transacción y las obligaciones de las partes.
En el momento de la firma del contrato, el comprador sólo necesita el pasaporte. El documento se concluye en tres copias y en varios idiomas, por ejemplo, turco y ruso.
Hay que tener en cuenta que un contrato, incluso certificado por un notario, no significa una transferencia de propiedad. Para convertirse en propietario de bienes inmuebles turcos, debe obtener un TAPU (certificado de propiedad).
En Turquía, existe un sistema de títulos para el registro de derechos sobre bienes inmuebles, es decir, los organismos estatales representados por la Oficina Catastral elaboran documentos de propiedad, garantizando la pureza y legalidad de las transacciones a nivel estatal.
Los notarios no tienen derecho a registrar de forma independiente las transacciones de compra y venta. Un notario solo puede redactar un contrato, cuyo objeto es la compra y venta de bienes inmuebles, así como certificar firmas en el contrato.
Al firmar el contrato, el comprador hace un depósito para reservar la propiedad para sí mismo: 5 - 10% del precio del objeto. Es aconsejable indicar el importe de la fianza en el contrato como cláusula separada en las penalizaciones aplicables a ambas partes.
Si el comprador rechaza la transacción, no se le devolverá el depósito.
Para firmar un contrato, un pasaporte es suficiente, pero se necesitarán más documentos para finalizar la propiedad y recibir TAPU.
Si el comprador no puede / no quiere preparar personalmente los documentos para el registro de bienes raíces, puede hacer un poder notarial para su representante en Turquía, quien completará todos los trámites en su nombre.
El comprador, incluido un extranjero sin permiso de residencia, debe tener un número de identificación fiscal individual en Turquía; este es un requisito obligatorio para registrar bienes inmuebles, abrir una cuenta bancaria y celebrar contratos con proveedores de servicios públicos y telefónicos.
El procedimiento es sencillo y lleva unos minutos. Para obtener un TIN, debe presentarse en la oficina regional de impuestos (vergi dairesi), presentar su pasaporte y escribir una solicitud.
Muy a menudo, se abre una cuenta bancaria en Turquía para la transacción. Esto es conveniente, porque en el futuro será posible pagar las facturas de servicios públicos desde la misma cuenta. También lo necesitará si va a solicitar un permiso de residencia. Muchos bancos turcos tienen personal que habla ruso y banca por Internet, por lo que la gestión de cuentas no debería ser difícil.
Por acuerdo con el vendedor, puede elegir la moneda de pago de los bienes inmuebles escribiendo este artículo en el contrato. En Estambul, la mayoría de los precios se indican en liras turcas, en la costa, en euros. El contrato también especifica los términos y el calendario de pagos.
La mayoría de las transacciones se pagan mediante transferencia bancaria. Para realizar una transferencia desde Rusia, el banco puede solicitar documentos que confirmen el propósito del pago: un contrato de venta. Parte de los fondos se pueden pagar en efectivo. Algunas empresas de desarrollo turcas aceptan pagos en sus oficinas en Rusia, Ucrania, Kazajstán.
Al momento de recibir el TAPU, la propiedad debe estar pagada en su totalidad. Es posible comprar un objeto a plazos, pero en este caso, se ingresará un gravamen en el certificado de propiedad, que se puede eliminar después del pago completo.
El vendedor (o un apoderado), el comprador (o un apoderado), los agentes inmobiliarios y un notario (estado) traductor se reúnen en la Oficina Catastral. Al realizar transacciones con la participación de extranjeros que no hablan turco, un requisito previo para la legitimidad del contrato es la firma de un traductor estatal.
Aquí está la transferencia de TAPU, el documento principal de propiedad (para este momento, se deben pagar todos los impuestos y otros gastos asociados con la transferencia de TAPU).
La etapa final de la transacción es la celebración de contratos con los proveedores de servicios (electricidad, agua, teléfono, Internet) para el nuevo dueño de la propiedad.
Si compró un edificio nuevo, lo primero que debe hacer es obtener Iskan, un pasaporte técnico para un apartamento.
Hay dos tipos de pasaportes técnicos para bienes raíces en Turquía: Genel Iskan y Ferdi Iskan.
El primero lo recibe el promotor para toda la casa en el momento de la puesta en servicio. Este documento confirma que se han cumplido todos los estándares de construcción y que el edificio se puede conectar a redes de ingeniería.
El segundo, Ferdi Iskan, es un pasaporte técnico individual para un apartamento (yapı kulanma izni), que el propietario recibe después de la compra. Contiene información técnica sobre el apartamento y todo el edificio (área, número de pisos, disponibilidad de cuartos de servicio, etc.).
Un certificado de registro individual se emite una vez en la primera venta de un apartamento. Si se compra un "secundario", entonces Ferdy Iskan ya debería estar allí. Si no se emitió, pero todo el edificio tiene un Genel Iskan, entonces no habrá problemas para obtener el documento. Para hacer esto, debe comunicarse con el Municipio en la ubicación de la propiedad y pagar las tarifas estatales.
Sí tu puedes. Para hacer esto, el comprador firma un poder notarial para su representante, quien recogerá los documentos en su lugar.
Los costos adicionales para comprar una propiedad en Turquía serán más bajos que en la mayoría de los países europeos. En la mayoría de los casos, no superarán el 5% del precio de mercado del objeto.
Impuesto sobre la compra de bienes inmuebles: el comprador debe pagar un impuesto sobre el registro de los derechos de propiedad: 3% del valor del objeto, que el vendedor indica, por regla general, este valor es inferior al valor de mercado.
Tarifas estatales para el registro de TAPU: se cobra una tarifa catastral por la emisión de un certificado de propiedad. También deberá pagar los servicios de un traductor estatal, cuya presencia es obligatoria para las transacciones con extranjeros. En total, estos costes supondrán unos 300€.
Tasación pericial de inmuebles - a partir del 03/04/2019, un acto de tasación pericial de inmuebles se ha convertido en un documento obligatorio al solicitar la reinscripción de los derechos de propiedad. Tarda unos 2 - 3 días laborables, cuesta unos - 200 euros
Poder notarial: si la transacción (o algunas de sus partes) se lleva a cabo de forma remota, se requiere un poder notarial para el representante del comprador en Turquía. Su registro cuesta 100 - 150€.
Servicios de agentes inmobiliarios: nuestra empresa, tanto en el mercado primario como en el secundario, recibe una remuneración del vendedor, por lo que no habrá costos adicionales para el comprador por los servicios de un agente inmobiliario.
Obtención de Iskan (solo para edificios nuevos)
El registro de un pasaporte técnico individual para bienes inmuebles (Ferdi Iskan) costará entre 300 y 1000 €, según las características del objeto.
Seguro obligatorio - todos los propietarios en Turquía deben contratar un seguro contra terremotos y desastres naturales - DASK. Sin él, es imposible celebrar contratos con los proveedores de servicios públicos. El coste de la póliza es de 15-150€, dependiendo de las características del objeto y la cobertura deseada.
Registro de suscripciones de servicios públicos: la conexión de servicios públicos a un nuevo apartamento costará entre 200 y 300 €. La reinscripción de contratos para otro propietario costará entre un 30 y un 50 % más barato.
En promedio, el costo de decorar un apartamento 1 + 1 en Antalya, Side, Alanya o Kemer es de unos 1200 - 1500 euros.
La Ley Hipotecaria se adoptó en Turquía el 6 de marzo de 2007. Hasta ese momento, no había préstamos hipotecarios ni para ciudadanos turcos ni para extranjeros. Pero muchas cosas han cambiado en Turquía desde entonces. Una variedad de productos de préstamo ahora están disponibles para los compradores.
Lea también:
Hipotecas para extranjeros en Turquía
Los ciudadanos de Rusia, Ucrania, Bielorrusia, Kazajstán tienen derecho a comprar apartamentos y villas en Turquía en propiedad privada total. En algunos casos, es necesario recibir una notificación del departamento militar de que el objeto NO se encuentra en un área especialmente protegida.
Poseer un objeto de cualquier valor da derecho a obtener un permiso de residencia en Turquía. Los compradores que hayan gastado más de $250,000 en bienes raíces pueden solicitar la ciudadanía inmediatamente.
El principal documento que certifica la propiedad de bienes inmuebles es TAPU. El contrato de compraventa, incluso firmado por un notario, aún no convierte al comprador en el propietario oficial de la propiedad.
Uno de los mayores beneficios de poseer bienes inmuebles en Turquía son los pequeños gastos durante el registro y el mantenimiento económico posterior.
Al firmar un contrato para la compra de bienes inmuebles, se negocian las condiciones para los costos de reinscripción, en la mayoría de los casos estos costos son pagados por el comprador.
Estos costos incluyen:
1. Si el comprador lo desea – poder notarial – aproximadamente 100 euros (incluidos los servicios de traducción).
2. impuesto sobre el registro de los derechos de propiedad - 4% del valor catastral, el valor catastral es en la mayoría de los casos por debajo del valor de mercado.
3. tasa de registro en el Departamento Catastral - aproximadamente 40 euros.
4. Servicios de traductor jurado en caso de transferencia de titularidad – 40 euros.
5. Seguro obligatorio de terremotos – dask – 15 euros.
6. Iskan: permiso para usar una unidad separada de bienes raíces: apartamento (solo para edificios nuevos), desde 350 euros.
7. Conexión de electricidad y agua – aprox. 150 euros para obra nueva, aprox. 70 euros al cambiar el usuario.
8. Tasación pericial de bienes inmuebles con – El 03/04/2019, un acto de tasación pericial de bienes inmuebles se convirtió en un documento obligatorio al solicitar la reinscripción de los derechos de propiedad. Tarda entre 2 y 3 días laborables, cuesta aproximadamente 200 euros.
Muchos clientes están preocupados por la pregunta: ¿Qué tan costoso es mantener una propiedad en Turquía? Es el mantenimiento económico de bienes inmuebles lo que atrae a muchos clientes, porque en Turquía no existe el concepto de "alquiler"; dependiendo del número de residentes registrados. Los gastos anuales consisten en:
· aidat ( aidat ) cuota de mantenimiento mensual – Aidat incluye limpieza del territorio, servicios de conserjería, mantenimiento de ascensores, limpieza de piscina, iluminación de zonas comunes, etc., Aidat depende del edificio y del complejo e infraestructura. Los residentes pagan este monto a la empresa administradora, que es responsable del pedido, todos los años en cualquier complejo se lleva a cabo una reunión de residentes, en la que se discute el presupuesto del complejo, los gastos actuales y las sugerencias de los residentes, la cantidad de ayuda en rangos desde 5 euros – para una casa sin piscina y territorio hasta 50 – 100 euros para complejos con buen territorio, piscina, servicios de conserjería. En promedio, para un complejo con piscina, jardín, generador y una gran cantidad de apartamentos, la ayuda es de 35 a 45 euros al mes.
· Impuesto anual a la propiedad ( Emlak vergisi ) depende del valor catastral - es de aproximadamente 50 - 100 euros por año, se puede pagar en la taquilla del municipio distrital después de la reinscripción de la propiedad y los suscriptores.
· Pagos de servicios públicos: el agua y la electricidad se pagan de acuerdo con las lecturas del medidor, en promedio, electricidad: 40 a 60 euros por mes, agua: 15 a 20 euros por mes.
Como costo adicional que puede tener el comprador, se puede nombrar el costo del seguro de propiedad adicional – al volver a registrar los derechos de propiedad, se emite un seguro de terremoto obligatorio – DASK, si lo desea, el comprador puede asegurar la propiedad contra todo riesgo, nuestro La compañía ayudará a organizar todo tipo de seguros.
Un permiso de residencia en Turquía (ikamet) es una oportunidad de permanecer en su país favorito sin restricciones, así como una serie de otras ventajas en comparación con el estado de un turista común. Por ejemplo, le da derecho a comprar un automóvil en Turquía, comprar boletos con descuento u obtener una tarjeta de museo y visitar muchas atracciones locales de forma gratuita. La adquisición de bienes inmuebles es uno de los motivos para obtener un permiso de residencia en Turquía.
El procedimiento para obtener un permiso de residencia en Turquía es bastante simple y comprensible para los extranjeros, además, es asequible. Es cierto que cada año hay más y más personas que desean recibir un ikamet, por lo que es mejor registrarse para obtener una solicitud con anticipación. Esto se puede hacer en línea en el sitio web oficial, independientemente de su ubicación. Permiso de residencia, Turquía Para hacer esto, deberá tomar una foto biométrica con anticipación, obtener un TIN y contratar un seguro médico. Después de eso, podrá elegir la hora de registro para la presentación de documentos (cita). En este momento, debe preparar todos los demás documentos.
Seguro médico durante toda la duración del permiso de residencia (el coste medio es de unas 700 liras, según la compañía de seguros y la edad del solicitante).
Recibo de pago del impuesto estatal por ikamet.
La Oficina, a su discreción, podrá solicitar documentos adicionales.
documentos para obtener un permiso de residenciaEl registro de un permiso de residencia en promedio dura de 2 semanas a 3 meses, dependiendo de la carga de trabajo de la administración. Tan pronto como los documentos estén listos, recibirá un permiso de residencia listo para usar por correo a la dirección indicada al enviar la solicitud, que ahora se emite en forma de tarjeta de plástico. Además de la persona para quien la propiedad es registrado, el permiso de residencia también puede ser obtenido por su cónyuge, hijos menores de edad y padres a cargo.
Los documentos para emitir un permiso de residencia son aceptados por las oficinas locales del servicio de inmigración, que se encuentran en cada ciudad (por ejemplo, en Alanya - Alanya Göç Idaresi).
Si no desea recoger los documentos usted mismo, puede comunicarse con los servicios especiales ubicados al lado de los servicios de migración. Solo tendrá que presentar personalmente los documentos preparados para usted y luego esperar a que llegue por correo el permiso de residencia terminado.
Lea también:Comprar una propiedad en Turquía es una oportunidad para obtener un permiso de residenciaEn Alanya, puede solicitar un permiso de residencia en: Şekerhane Mahallesi, Alaiye Cd. No:81, 07400 Alanya/Antalya, Teléfono: (0242) 511 17 51permiso de residenciaAtaberk estate ayuda a todos sus clientes a obtener un permiso de residencia en Turquía. Si tiene alguna pregunta, estaremos encantados de asesorarle.
Anuncio adicional
Desafortunadamente, la industria de la construcción subsidiada por el estado de Turquía está siendo inundada por compañías constructoras dudosas que no tienen ningún problema en poner en el mercado una gran cantidad de viviendas precarias y recurrir a varios trucos para generar grandes ganancias en un corto período de tiempo. Desafortunadamente, vimos y experimentamos las consecuencias de esto en el triste terremoto en Kahramanmaraş el 6 de febrero.
Dentro de una semana a más tardar después de mudarse a la propiedad que compró a los desarrolladores que son maliciosos y abusan de los subsidios otorgados por el estado, encontrará que todos los materiales utilizados son de mala calidad, p. Por ejemplo, los rodapiés que parecen de madera son en realidad de cartón, los materiales de cromo brillante del baño son simplemente plástico barato, el agua gotea de la calefacción o de las tuberías de agua, los componentes eléctricos son inadecuados, etc.
Me doy cuenta de que esto es molesto, pero quería volver a poner este tema en primer plano después del terremoto en nuestro país que mató a miles de personas.
Especialmente en el pasado, se ha vuelto a demostrar lo acertado que es que trabajemos con los asesores más fiables y probados y no con los asesores inmobiliarios que nos prometían grandes beneficios en poco tiempo comercializando inmuebles baratos.
Entonces, dados estos hechos, ¿debería comprar una propiedad en Turquía? Definitivamente sí, si los compras a través de las personas adecuadas. Puedes leer mis pensamientos y observaciones sobre los beneficios en este blog.
Hola, buenas tardes, soy de Chile y estoy interesado en comprar una propiedad en Turquía, porque mi hija se vino hace mas de un año y quiero saber como puedo adquirir una y los requisitos que se debe tener tanto personales como bancarios.
muchas gracias
Hola, buen día,
Primero que nada, gracias por considerar la compra de una propiedad en Turquía. Me alegra saber que su hija ha tenido una buena experiencia aquí. Estaré encantado/a de ayudarle con este tema.
En Turquía, adquirir una propiedad como extranjero es un proceso bastante sencillo. A continuación, le detallo los puntos más importantes a tener en cuenta:
1. Requisitos para adquirir una propiedad:
• A los extranjeros se les permite comprar propiedades en la mayoría de las ciudades (excepto en ciertas zonas militares restringidas).
• Para los trámites de título de propiedad, solo necesitará su documento de identidad o pasaporte.
2. Requisitos personales y familiares:
• Si planea vivir con su familia, es posible que necesite solicitar un permiso de residencia. Ser propietario de una propiedad facilita mucho este trámite.
• Si desea quedarse en Turquía con su familia a largo plazo, puede solicitar un permiso de residencia familiar.
3. Operaciones bancarias:
• Necesitará abrir una cuenta bancaria en Turquía. Para ello, deberá presentar su pasaporte, un número de identificación fiscal (que puede obtener en las oficinas fiscales en Turquía) y una prueba de dirección.
• Una vez abierta la cuenta, podrá realizar pagos en liras turcas o en moneda extranjera.
4. Recomendaciones:
• Contar con un asesor inmobiliario profesional le ayudará a elegir la propiedad adecuada según su presupuesto y en la ubicación deseada.
• También se recomienda contar con asesoría legal durante el proceso de adquisición del título de propiedad.
Si necesita más información o guía en este proceso, estaré encantado/a de ayudarle.
Muchas gracias y que tenga un excelente día.
Mehmet
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und ich möchte mich noch mehr mit dieser Thematik beschäftigen/ einlesen.
Vielen Dank.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und noch mich mehr mit dieser Thematik beschäftigen möchte.
Vielen Dank.
Tipps und Tricks zum Hauskauf/Immobilienerwerb in der Türkei
In der Türkei kann man sich nur Eigentümer eines Hauses nennen, wenn man ein TAPU besitzt. "Tapu" heißt übersetzt "Grundbucheintrag" und ist ein Auszug aus dem türkischen Grundbuch. Kauf und Verkauf von Immobilien sind in der Türkei nur dem Grundbuchamt übertragen. Erst dort endet die offizielle Verkaufshandlung, also absolut nicht in Vorverhandlungen bei Maklern, Bauträgern, Privatverkäufern. Ein Eigentumsübertrag findet auch nie und niemals bei einem Notar statt, der, anders als in Deutschland, auch gar nicht zu solchen Kaufhandlungen berechtigt ist. Lassen Sie sich also nichts anderes einreden.
Alle Vorverträge (auch „notariell beglaubigte Immobilienkaufverträge“) sind nur ein unverbindliches Kaufversprechen zwischen Verkäufer und Käufer, deshalb immer mit Vorsicht zu genießen. Der Verkäufer ist nämlich mit der Vormerkung im Grundbuch gesetzlich nicht verpflichtet, die Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Sicherheit gibt nur die Aushändigung des tapu.
Zahlen Sie nicht mehr als die vereinbarte Anzahlung, solange die tapu-Übertragung noch nicht erfolgt ist.
Ich betone nochmals: Im Gegensatz zu Deutschland sind Notare in die Abwicklung einer Eigentumsübertragung nicht involviert. Nach türkischem Recht erfolgt die Eigentumsübertragung auf eine entsprechende Willenserklärung von Käufer und Verkäufer lediglich im Grundbuchamt. Dabei muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn beteiligte Ausländer der türkischen Sprache nicht mächtig sind.
Und vor allem bitte ich euch vorsichtig zu sein; denn meistens werden die Objekte zum Teil durch deutsche Verkäufer professionell beworben. Es werden deutsch/englische Verträge unterschrieben, die Kaufvertrag / purchase contract genannt werden, aber formnichtig, also nicht wirksam sind. Es fehlt für den Vorvertrag an der notariellen Beurkundung, ein Kaufvertrag kann nicht privatrechtlich abgeschlossen werden. Auf Nachfrage werden diese Firmen selbstbewusst zugegeben, dass es Firmenpolitik sei solche Verträge aus Kostengründen nicht notariell beurkunden zu lassen, die Firma sei groß und bekannt, habe ihre eigenen Gesetze, der Kunde könne vertrauen, bis jetzt habe sich niemand beschwert und so weiter.
Wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung sind diese Firmen bei einer Rückabwicklung, etwa wegen Nichtfertigstellung der Immobilie, Mängel oder Doppelverkauf im Vorteil. Auch hinsichtlich der in diesem Zusammenhang erteilten Bankgarantie kann Unwirksamkeit vorliegen. Wenn Sie Opfer einer solchen Vertragskonstellation geworden sind besteht eventuell die Möglichkeit einer Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft.
Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt. Achtung: Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar. Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (şerh) ‐ dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.
Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul şatış sözleşmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen. Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfalls als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.
Bauwerksvertrag Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (inşaat sözleşmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat ‐ dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form. Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre "Sonderleistungen" gestellt wird.
Achtung (neues Gesetz!): Bisher war der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Das Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Mit der Änderung des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012 (Gesetz 6302, Resmi Gazete Nr. 28296 vom 18.5.2012) ist das Erfordernis der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen!
Erwerb von Stockwerkseigentum Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude ‐ dies kann auch eine Ferienanlage sein ‐ wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifakı). Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen. Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht ‐ wieder auf entsprechenden Antrag ‐ echtes Miteigentum (kat mülkiyeti). Schon das (kat irtifaki) kann hypothekarisch belastet werden.
Es gibt zwei Arten von Tapus, die unterscheiden sich in der Farbe – blau und rot. Ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben, das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie. Achten Sie bitte unbedingt darauf, dass ihr den roten erhält, es heisst dann, dass die Wohnung/Haus von den Behörden die zum Einzug erforderlichen Genehmigungen erhalten hat, das Strom und Wasser anschliessbar sind, ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben aber das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie.
Verlangen Sie für Bestandsimmobilien vor der Preisverhandlungen ein lupenreines tapu und lassen Sie prüfen, ob der Eintrag korrekt sowie schulden- und lastenfrei ist. Lassen Sie sich dabei vom Anwalt beraten, nicht von einem Notar.
TAPU ist gegen Fälschungen nicht gesichert, dieses Dokument hat weder Wasserzeichen noch Hologramme. TAPU wird in der Abteilung des Katasteramtes nach dem Sitz des Eigentums ausgegeben. Alle TAPUs werden in einem einheitlichen Register online fixiert, deswegen sind in der Türkei keine Betrügereien mit den Immobilien möglich, es sei denn man händigt dem Anwalt oder dem Makler usw. aus DUMMHEIT oder sonst wie einen GENERELLVOLLMACHT aus, danach ist keinem mehr zu helfen. ALSO WENN SIE EIN VOLLMACHT AUSSTELLEN, DANN BITTESCHÖN NICHT MIT DEM ÜBERSETZER DES MAKLERS USW.
Bei der Verkaufshandlung im tapu-Amt ist die Anwesenheit des Beamten, des Käufers und des Verkäufers gesetzlich vorgeschrieben, sowie eines vereidigtem Übersetzers, falls Sie der türkischen Sprache nicht mächtig sind. Kaufvertrag und tapu werden in türkischer Sprache abgefasst. Nur von vereidigten Übersetzern übersetzte und von Notaren beglaubigte Urkunden sind rechtskräftig.
Für die Bearbeitung des Erwerbs von Grundeigentum in der Türkei sind folgende Unterlagen für das Grundbuchamt erforderlich:
- Grundbuchauszug
- Personalausweis oder Pass von Käufer und Verkäufer (von Ausländern notariell beglaubigte Übersetzung des Passes)
- Identitätsnummer von Käufer und Verkäufer
- Bei Immobilien eine Erdbebenpflichtversicherungspolice (DASK)
- Vom Verkäufer 1, vom Käufer 2 innerhalb der letzten 6 Monate aufgenommene Passfotos der Größe 6 x 4
Fast hätte ich es vergessen :) Und beim Hauskauf heißt es bei im Türkischen so schön: EV ALMA KOMŞU AL. Also anstatt eine Wohnung zu erwerben, sollte man sich Nachbarn anschaffen; denn wie bekannt können Streitigkeiten mit Nachbarn auch über vermeintliche Nichtigkeiten entstehen. Deshalb sollte man vor einem Kauf auch die Nachbarn unbedingt kennenlernen.
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