444 51 56
به منظور تسهیل خرید املاک ترکیه توسط خارجی ها، در می 2012، اصلاحاتی در قانون زمین (شماره 2644، ماده 35) انجام شد که بر اساس آن، ترکیه به اصطلاح «اصل عمل متقابل» را لغو کرد. که تنها شهروندان کشورهایی که می توانستند ملک محلی بخرند می توانند فرصت های مشابهی را برای ترک ها فراهم کنند. محدودیت ها برای شهروندان 129 کشور برداشته شده است و اکنون شهروندان 183 کشور در سراسر جهان می توانند در ترکیه ملک خریداری کنند.
شهروندان روسیه، اوکراین، بلاروس می توانند املاک و مستغلات را در ترکیه خریداری کنند و مالک کامل شوند. شما می توانید املاک و مستغلات را هم برای یک شخص حقیقی و هم برای یک شخص حقوقی ثبت شده در ترکیه ثبت کنید.
محدودیت هایی برای خریداران خارجی املاک در ترکیه وجود دارد. به عنوان مثال، یک خریدار خارجی می تواند زمینی به مساحت 30 هکتار (تا سال 2012 2.5 هکتار) خریداری کند.
برخی مناطق ممنوعه برای خارجی ها وجود دارد که مقامات ترکیه آنها را از نظر استراتژیک برای امنیت کشور مهم می دانند.
طبق آمار، شهروندان اوکراین، روسیه، قزاقستان، بیشتر از همه در دریای مدیترانه و دریای اژه و همچنین استانبول املاک و مستغلات خریداری می کنند، در این مناطق می توانند هم املاک مسکونی و هم تجاری خریداری کنند.
صاحبان خارجی املاک و مستغلات در ترکیه می توانند هنگام خرید املاک و مستغلات با هر ارزشی، برای اجازه اقامت اقدام کنند. در مقاله بیشتر بخوانید: اجازه اقامت در ترکیه.
و سرمایه گذارانی که در املاک و مستغلات از 250000 دلار سرمایه گذاری می کنند، حق دارند فوراً برای شهروندی ترکیه درخواست دهند.
مالکان خارجی و همچنین مالکان ترک ملزم به پرداخت مالیات بر دارایی سالانه هستند و همچنین تعهداتی در قبال خدمات شهری وجود خواهد داشت.
ادامه مطلب را در مقاله بخوانید: تعمیر و نگهداری ملک در ترکیه .
همچنین اتباع خارجی باید قوانین ترکیه در رابطه با املاک و مستغلات را رعایت کنند. مثلا قانون اجاره.
قبل از شروع جستجوی آپارتمان یا ویلا، می توانید قوانین، اخبار و قیمت ها و پیشنهادات فعلی را در وب سایت ما بخوانید، هر روز قیمت ها را برای خود به روز کنید، گزینه های جدید اضافه کنید، اشیاء فروخته شده را حذف کنید. همچنین همیشه می توانید از مشاور آنلاین ما کمک بخواهید یا با خواسته های خود درخواستی را در سایت بگذارید. به "تجارب و بررسی های شخصی" افرادی که قبلا صاحب املاک و مستغلات شده اند توجه کنید، آخرین بررسی بازار را در لیست پستی ما از دست ندهید.
شما تورهای مطالعاتی برای املاک و مستغلات ترتیب می دهید. اگر قبلاً در مورد منطقه ای تصمیم گرفته اید، این یک راه خوب برای نگاه دقیق تر به اشیاء مختلف است. چنین توری شما را ملزم به خرید ملک نمی کند اما در صورت معامله هزینه های سفر را جبران خواهید کرد.
همچنین می توانید با ارسال درخواست به ما، هر ملکی را از پایگاه داده ما به صورت آنلاین مشاهده کنید.
شهروندان روسیه، اوکراین، قزاقستان در میان پنج خریداران اصلی املاک ترکیه هستند. در انتخاب شرکت دقت کنید. در مناطق تفریحی و استانبول که خارجی ها به طور سنتی فعالیت می کنند، واسطه های زیادی وجود دارد و همه آنها خدمات باکیفیتی ارائه نمی دهند. مدارک شرکت (ثبت مالیاتی، ثبت نام در اتاق بازرگانی و صنایع در قسمت بنگاه های معاملات ملکی، مجوز فعالیت ملکی) را حتما بررسی کنید.
بررسی کنید که شرکت دارای یک آدرس قانونی است، بررسی های مربوط به کار آن را بخوانید، به مدت زمان حضور آن در بازار توجه کنید.
وظیفه یک مشاور املاک نه تنها انتخاب املاک مناسب برای شما و سازماندهی بازدیدها، بلکه بررسی "پاک بودن" ملک، تنظیم قرارداد فروش، ارائه اسناد برای دریافت TAPU (گواهی مالکیت) است. املاک اتابرک همچنین خدمات پس از فروش ارائه می دهد - از اتصال ارتباطات به مالک جدید گرفته تا اجاره و بسیاری موارد دیگر.
شما قرارداد خرید و فروش امضا می کنید.
در مرحله اول، فروشنده و خریدار به توافق می رسند. این شامل اطلاعاتی در مورد شرکت کنندگان در معامله، ملک (طرح، ویژگی های ساخت و ساز، تاریخ راه اندازی و غیره)، شرایط و ضوابط پرداخت برای معامله، و تعهدات طرفین است.
خریدار در زمان امضای قرارداد فقط به پاسپورت نیاز دارد. این سند در سه نسخه و به چندین زبان به عنوان مثال ترکی و روسی منعقد شده است.
باید در نظر داشت که عقد حتی به تایید دفتر اسناد رسمی به معنای انتقال مالکیت نیست. برای اینکه مالک املاک ترکیه شوید، باید TAPU (گواهی مالکیت) دریافت کنید.
در ترکیه، یک سیستم عنوان برای ثبت حقوق املاک و مستغلات وجود دارد، یعنی نهادهای دولتی به نمایندگی از اداره کاداستر اسناد ملک را تنظیم می کنند و خلوص و قانونی بودن معاملات را در سطح ایالت تضمین می کنند.
دفاتر اسناد رسمی حق ثبت مستقل معاملات خرید و فروش را ندارند. سردفتر فقط می تواند قراردادی را تنظیم کند که موضوع آن خرید و فروش املاک و مستغلات است و همچنین امضای قرارداد را محضری کند.
هنگام امضای قرارداد، خریدار به منظور رزرو ملک برای خود - 5 - 10٪ از قیمت شی، سپرده می گذارد. توصیه می شود مبلغ سپرده را در قرارداد به عنوان یک بند جداگانه در جریمه های اعمال شده برای هر دو طرف ذکر کنید.
در صورت امتناع خریدار از معامله، وجه سپرده به وی مسترد نخواهد شد.
برای عقد قرارداد گذرنامه کافی است اما برای نهایی شدن ملک و دریافت TAPU مدارک بیشتری لازم است.
در صورتی که خریدار نتواند/نخواهد شخصاً اسنادی را برای ثبت ملک تهیه کند، می تواند برای نماینده خود در ترکیه وکالتنامه محضری تهیه کند که کلیه تشریفات را از طرف او انجام دهد.
خریدار، از جمله یک خارجی بدون اجازه اقامت، باید یک شماره مالیات فردی در ترکیه داشته باشد - این یک الزام اجباری برای ثبت املاک، افتتاح حساب بانکی، انعقاد قرارداد با خدمات آب و برق و ارائه دهندگان تلفن است.
روش ساده است و چند دقیقه طول می کشد. برای دریافت TIN، باید به اداره مالیات منطقه (vergi dairesi) مراجعه کنید، پاسپورت خود را ارائه دهید و درخواست بنویسید.
اغلب، یک حساب بانکی در ترکیه برای تراکنش باز می شود. این راحت است، زیرا در آینده امکان پرداخت قبوض آب و برق از همان حساب وجود خواهد داشت. همچنین در صورت درخواست برای اجازه اقامت به آن نیاز خواهید داشت. بسیاری از بانک های ترکیه دارای کارکنان روسی زبان و بانکداری اینترنتی هستند، بنابراین مدیریت حساب نباید دشوار باشد.
با توافق با فروشنده، می توانید با نوشتن این مورد در قرارداد، ارز پرداخت ملک را انتخاب کنید. در استانبول، اغلب قیمت ها به لیر ترکیه، در ساحل - به یورو نشان داده شده است. قرارداد همچنین شرایط و برنامه پرداخت را مشخص می کند.
بیشتر تراکنش ها از طریق حواله بانکی پرداخت می شوند. برای انتقال از روسیه، بانک ممکن است اسنادی را درخواست کند که هدف از پرداخت را تأیید کند - قرارداد فروش. بخشی از وجوه را می توان به صورت نقدی پرداخت کرد. برخی از شرکت های توسعه دهنده ترکیه در دفاتر خود در روسیه، اوکراین و قزاقستان پرداخت می کنند.
تا زمان دریافت TAPU، ملک باید به طور کامل پرداخت شود. امکان خرید اقساطی یک شی وجود دارد اما در این صورت باری در سند مالکیت درج می شود که پس از پرداخت کامل قابل رفع است.
فروشنده (یا نماینده)، خریدار (یا نماینده وکالت)، مشاوران املاک و یک مترجم دفتر اسناد رسمی (دولتی) در اداره کاداستر ملاقات می کنند. هنگام انجام معاملات با مشارکت خارجیانی که ترکی بلد نیستند، شرط قانونی بودن قرارداد، امضای مترجم دولتی است.
در اینجا انتقال TAPU است - سند اصلی مالکیت (تا این زمان کلیه مالیات ها و سایر هزینه های مربوط به انتقال TAPU باید پرداخت شود.
مرحله نهایی معامله، اجرای قرارداد با ارائه دهندگان خدمات شهری (برق، آب، تلفن، اینترنت) برای مالک جدید ملک است.
اگر یک ساختمان جدید خریداری کرده اید، اولین کاری که باید انجام دهید این است که اسکان - گذرنامه فنی برای یک آپارتمان را دریافت کنید.
دو نوع پاسپورت فنی برای املاک و مستغلات در ترکیه وجود دارد - Genel Iskan و Ferdi Iskan.
اولین مورد پس از راه اندازی توسط توسعه دهنده برای کل خانه دریافت می شود. این سند تایید می کند که تمام استانداردهای ساخت و ساز رعایت شده است و ساختمان می تواند به شبکه های مهندسی متصل شود.
دومی - Ferdi Iskan - یک پاسپورت فنی فردی برای یک آپارتمان (yapı kulanma izni) است که مالک پس از خرید آن را دریافت می کند. این شامل اطلاعات فنی در مورد آپارتمان و کل ساختمان (مساحت، تعداد طبقات، در دسترس بودن اتاق های ابزار و غیره) است.
گواهی ثبت نام فردی یک بار در اولین فروش آپارتمان صادر می شود. اگر یک "ثانویه" خریداری شده است، پس فردی اسکان باید قبلاً آنجا باشد. اگر صادر نشده باشد ولی کل ساختمان دارای جنل اسکان باشد مشکلی برای اخذ سند پیش نمی آید. برای این کار باید با شهرداری در محل ملک تماس بگیرید و هزینه های دولتی را پرداخت کنید.
بله، تو میتونی. برای این کار خریدار وکالتنامه محضری را برای نماینده خود امضا می کند که به جای او اسناد را جمع آوری می کند.
هزینه های اضافی برای خرید ملک در ترکیه نسبت به اکثر کشورهای اروپایی کمتر خواهد بود. در بیشتر موارد، آنها از 5٪ قیمت بازار شی تجاوز نمی کنند.
مالیات بر خرید املاک و مستغلات - خریدار باید مالیات بر ثبت حقوق مالکیت بپردازد - 3٪ از ارزش شی که فروشنده نشان می دهد، به عنوان یک قاعده، این ارزش کمتر از ارزش بازار است.
هزینه های دولتی برای ثبت TAPU - برای صدور گواهی مالکیت هزینه کاداستر دریافت می شود. همچنین باید هزینه خدمات یک مترجم دولتی را بپردازید که حضور آن برای تراکنش با خارجی ها الزامی است. در مجموع این هزینه ها حدود 300 یورو خواهد بود.
ارزیابی کارشناسی املاک - از تاریخ 1398/04/03، یک عمل ارزیابی کارشناسی املاک در هنگام درخواست برای ثبت مجدد حقوق مالکیت به یک سند اجباری تبدیل شده است. حدود 2 تا 3 روز کاری طول می کشد، هزینه در حدود - 200 یورو
وکالتنامه محضری - اگر معامله (یا برخی از قطعات آن) از راه دور انجام شود، وکالتنامه محضری برای نماینده خریدار در ترکیه لازم است. هزینه ثبت نام آن 100 - 150 یورو است.
خدمات مسکن - شرکت ما، چه در بازارهای اولیه و چه در بازارهای ثانویه، از فروشنده پاداش دریافت می کند، بنابراین هیچ هزینه اضافی برای خریدار برای خدمات یک مسکن وجود نخواهد داشت.
دریافت اسکان (فقط برای ساختمان های جدید)
ثبت نام گذرنامه فنی فردی برای املاک و مستغلات (فردی اسکان) بسته به ویژگی های شی 300 - 1000 یورو هزینه خواهد داشت.
بیمه اجباری - همه صاحبان املاک در ترکیه باید در برابر زلزله و بلایای طبیعی بیمه کنند - DASK. بدون آن، انعقاد قرارداد با ارائه دهندگان خدمات غیرممکن است. هزینه بیمه نامه 15-150 یورو بسته به ویژگی های شی و پوشش مورد نظر است.
ثبت اشتراک برای آب و برق - اتصال آب و برق به یک آپارتمان جدید 200 تا 300 یورو هزینه خواهد داشت. ثبت مجدد قراردادها برای مالک دیگر 30 تا 50 درصد ارزان تر خواهد بود.
به طور متوسط هزینه دکوراسیون یک آپارتمان 1 + 1 در آنتالیا، سیده، آلانیا یا کمر حدود 1200 - 1500 یورو است.
قانون وام مسکن در تاریخ 6 مارس 2007 در ترکیه به تصویب رسید. تا آن زمان هیچ وام رهنی هم برای شهروندان ترکیه و هم برای خارجی ها وجود نداشت. اما از آن زمان تاکنون چیزهای زیادی در ترکیه تغییر کرده است. انواع محصولات وام در حال حاضر در دسترس خریداران است.
همچنین بخوانید:
وام مسکن برای خارجی ها در ترکیه
شهروندان روسیه، اوکراین، بلاروس، قزاقستان حق خرید آپارتمان و ویلا در ترکیه را در مالکیت کامل خصوصی دارند. در برخی موارد، لازم است از بخش نظامی اخطاری دریافت شود مبنی بر اینکه شی در منطقه حفاظت شده ویژه قرار ندارد.
داشتن یک شی با هر ارزشی به شما این حق را می دهد که اجازه اقامت در ترکیه را دریافت کنید. خریدارانی که بیش از 250000 دلار برای املاک و مستغلات هزینه کرده اند می توانند بلافاصله برای شهروندی اقدام کنند.
سند اصلی که مالکیت املاک و مستغلات را تأیید می کند TAPU است. قرارداد خرید و فروش حتی به امضای دفتر اسناد رسمی هنوز خریدار را مالک رسمی ملک نمی کند.
یکی از بزرگترین مزایای داشتن املاک و مستغلات ترکیه - این هزینه های کوچک در هنگام ثبت نام و نگهداری ارزان پس از آن است.
هنگام عقد قرارداد خرید ملک، شرایط مربوط به هزینه های ثبت مجدد مورد مذاکره قرار می گیرد که در بیشتر موارد این هزینه ها توسط خریدار پرداخت می شود.
این هزینه ها عبارتند از:
1. در صورت تمایل خریدار - وکالتنامه - تقریباً 100 یورو (شامل خدمات ترجمه).
2. مالیات بر ثبت حقوق مالکیت - 4٪ از ارزش کاداستر، ارزش کاداستر در بیشتر موارد کمتر از ارزش بازار است.
3. هزینه ثبت نام در بخش کاداستر - تقریباً 40 یورو.
4. خدمات مترجم قسم خورده پس از انتقال مالکیت - 40 یورو.
5. بیمه اجباری زلزله – دسک – 15 یورو.
6. اسکان – مجوز استفاده از واحد مجزای ملک – آپارتمان (فقط برای ساختمان های جدید) – از 350 یورو.
7. اتصال برق و آب - تقریبا 150 یورو برای ساختمان های جدید، تقریبا. 70 یورو هنگام تغییر نام کاربری.
8. ارزیابی کارشناسی املاک با – در تاریخ 1398/04/03، یک عمل ارزیابی کارشناسی املاک در هنگام درخواست برای ثبت مجدد حقوق مالکیت سند اجباری شد. حدود 2 تا 3 روز کاری طول می کشد، هزینه تقریباً - 200 یورو.
بسیاری از مشتریان نگران این سوال هستند که نگهداری ملک در ترکیه چقدر گران است؟ نگهداری ارزان قیمت املاک و مستغلات است که مشتریان زیادی را به خود جذب می کند، زیرا در ترکیه مفهوم "اجاره" وجود ندارد. بسته به تعداد ساکنین ثبت نام شده هزینه های سالیانه عبارتند از:
· aidat ( aidat ) – آیدات شامل نظافت محوطه، خدمات دربان، نگهداری آسانسور، نظافت استخر، روشنایی فضاهای مشترک و غیره است، آیدات به ساختمان و مجموعه و زیرساخت بستگی دارد. ساکنین این مبلغ را به شرکت مدیریتی که مسئولیت سفارش را بر عهده دارد پرداخت می کنند، هر ساله در هر مجتمعی جلسه ای از ساکنین تشکیل می شود که در آن جلسه بودجه مجتمع، هزینه های جاری و پیشنهادات ساکنین مورد بحث و بررسی قرار می گیرد، میزان ایدات محدوده می باشد. از 5 یورو - برای خانه بدون استخر و قلمرو تا 50 - 100 یورو برای مجتمع های با قلمرو خوب، استخر شنا، خدمات دربان. به طور متوسط، برای یک مجتمع با استخر شنا، باغ، ژنراتور و تعداد زیادی آپارتمان، کمک هزینه 35 تا 45 یورو در ماه است.
· مالیات بر دارایی سالانه ( املاک vergisi ) بستگی به ارزش کاداستر دارد - تقریباً 50 تا 100 یورو در سال است، می توانید پس از ثبت مجدد مالکیت و مشترکین، در گیشه شهرداری منطقه پرداخت کنید.
· پرداخت های آب و برق – آب و برق بر اساس قرائت کنتور پرداخت می شود، به طور متوسط، برق – 40 – 60 یورو در ماه، آب – 15 – 20 یورو در ماه.
به عنوان هزینه اضافی که خریدار ممکن است داشته باشد، می توان هزینه بیمه ملک اضافی را نام برد - هنگام ثبت مجدد حقوق ملک، بیمه اجباری زلزله صادر می شود - DASK، در صورت تمایل، خریدار می تواند ملک را در برابر تمام خطرات بیمه کند، ما شرکت به ترتیب همه نوع بیمه کمک خواهد کرد.
اقامت ترکیه (ikamet) فرصتی برای اقامت بدون محدودیت در کشور مورد علاقه شما و همچنین تعدادی مزیت دیگر در مقایسه با وضعیت یک گردشگر معمولی است. به عنوان مثال، به شما این حق را می دهد که در ترکیه ماشین بخرید، بلیط های تخفیفی بخرید یا کارت موزه بگیرید و از بسیاری از جاذبه های محلی به صورت رایگان بازدید کنید. املاک اکتسابی یکی از زمینه های اخذ اقامت ترکیه است.
روش اخذ اقامت ترکیه برای خارجی ها بسیار ساده و قابل درک است، علاوه بر این، مقرون به صرفه است. درست است، هر ساله تعداد بیشتری از افراد مایل به دریافت ikamet هستند، بنابراین بهتر است از قبل برای یک برنامه ثبت نام کنید. این کار را می توان به صورت آنلاین در وب سایت رسمی انجام داد، صرف نظر از موقعیت مکانی شما. اجازه اقامت، ترکیه برای انجام این کار، باید از قبل یک عکس بیومتریک بگیرید، یک TIN دریافت کنید و بیمه پزشکی بگیرید. پس از آن امکان انتخاب زمان ثبت نام برای ارسال مدارک (راندوو) وجود خواهد داشت. تا این زمان، باید تمام اسناد دیگر را آماده کنید.
بیمه درمانی برای کل مدت اجازه اقامت (متوسط هزینه حدود 700 لیر بسته به شرکت بیمه و سن متقاضی).
رسید پرداخت عوارض دولتی بابت ikamet.
اداره بنا به صلاحدید خود می تواند مدارک اضافی را درخواست کند.
مدارک برای دریافت مجوز اقامت ثبت مجوز اقامت به طور متوسط از 2 هفته تا 3 ماه بسته به حجم کاری اداره به طول می انجامد. به محض آماده شدن مدارک، یک اجازه اقامت آماده از طریق پست به آدرسی که در هنگام ارسال درخواست ذکر شده است، دریافت خواهید کرد که اکنون به صورت کارت پلاستیکی صادر می شود. علاوه بر شخصی که ملک برای او است. در صورت ثبت نام، اجازه اقامت می تواند توسط همسر، فرزندان زیر سن بلوغ و والدین تحت مراقبت نیز دریافت شود.
مدارک برای صدور اجازه اقامت توسط دفاتر محلی خدمات مهاجرت که در هر شهر وجود دارد (به عنوان مثال، در آلانیا - آلانیا گوچ ایدارسی) پذیرفته می شود.
اگر نمیخواهید خودتان اسناد را جمعآوری کنید، میتوانید با خدمات ویژه واقع در کنار خدمات مهاجرت تماس بگیرید. شما فقط باید شخصا اسنادی را که برای خود آماده کرده اید ارسال کنید و سپس منتظر بمانید تا مجوز اقامت تمام شده از طریق پست برسد.
همچنین بخوانید: خرید ملک در ترکیه فرصتی برای دریافت اجازه اقامت است. در آلانیا می توانید برای اجازه اقامت به آدرس زیر اقدام کنید: Şekerhane Mahallesi, Alaiye Cd. No:81, 07400 Alanya/Antalya, Phone: (0242) 511 17 51 residence permit Ataberk estate به همه مشتریان خود در اخذ مجوز اقامت در ترکیه کمک می کند. اگر سوالی دارید، خوشحال می شویم به شما مشاوره دهیم.
اطلاعیه تکمیلی
اطلاعیه تکمیلیمتاسفانه، صنعت ساخت و ساز ترکیه با یارانه دولتی در حال غرق شدن در شرکت های ساختمانی مشکوک است که مشکلی برای عرضه تعداد زیادی آپارتمان نامرغوب به بازار و متوسل شدن به ترفندهای مختلف برای کسب سودهای کلان در مدت زمان کوتاه ندارند. متأسفانه عواقب آن را در زلزله غمبار 15 بهمن در قهرمان مرش دیدیم و تجربه کردیم.
حداکثر یک هفته پس از نقل مکان به ملکی که از توسعه دهندگانی که بدخواه هستند و از یارانه های دولت سوء استفاده می کنند، خریداری کرده اید، متوجه خواهید شد که تمام مواد استفاده شده از کیفیت پایینی برخوردارند، به عنوان مثال. ب. تخته های دامن که شبیه چوب هستند در واقع مقوا هستند، مواد کروم براق موجود در حمام فقط پلاستیک ارزان قیمت هستند، آب از لوله های گرمایش یا آب نشت می کند، اجزای الکتریکی ناکافی هستند و غیره.
میدانم که این ناراحتکننده است، اما میخواستم پس از زلزله در کشورمان که هزاران کشته برجای گذاشت، این موضوع را دوباره به منصه ظهور برسانم.
به خصوص در گذشته، بار دیگر نشان داده شد که چقدر درست است که ما با مطمئن ترین و اثبات شده ترین مشاوران کار می کنیم و نه با مشاوران املاکی که با بازاریابی املاک ارزان به ما وعده سود بالایی در مدت کوتاهی می دادند.
بنابراین، با توجه به این حقایق، آیا هنوز باید ملکی در ترکیه بخرم؟ قطعاً بله، اگر آنها را از طریق افراد مناسب خریداری کنید. شما می توانید نظرات و مشاهدات من در مورد فواید را در این وبلاگ بخوانید.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und ich möchte mich noch mehr mit dieser Thematik beschäftigen/ einlesen.
Vielen Dank.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und noch mich mehr mit dieser Thematik beschäftigen möchte.
Vielen Dank.
Tipps und Tricks zum Hauskauf/Immobilienerwerb in der Türkei
In der Türkei kann man sich nur Eigentümer eines Hauses nennen, wenn man ein TAPU besitzt. "Tapu" heißt übersetzt "Grundbucheintrag" und ist ein Auszug aus dem türkischen Grundbuch. Kauf und Verkauf von Immobilien sind in der Türkei nur dem Grundbuchamt übertragen. Erst dort endet die offizielle Verkaufshandlung, also absolut nicht in Vorverhandlungen bei Maklern, Bauträgern, Privatverkäufern. Ein Eigentumsübertrag findet auch nie und niemals bei einem Notar statt, der, anders als in Deutschland, auch gar nicht zu solchen Kaufhandlungen berechtigt ist. Lassen Sie sich also nichts anderes einreden.
Alle Vorverträge (auch „notariell beglaubigte Immobilienkaufverträge“) sind nur ein unverbindliches Kaufversprechen zwischen Verkäufer und Käufer, deshalb immer mit Vorsicht zu genießen. Der Verkäufer ist nämlich mit der Vormerkung im Grundbuch gesetzlich nicht verpflichtet, die Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Sicherheit gibt nur die Aushändigung des tapu.
Zahlen Sie nicht mehr als die vereinbarte Anzahlung, solange die tapu-Übertragung noch nicht erfolgt ist.
Ich betone nochmals: Im Gegensatz zu Deutschland sind Notare in die Abwicklung einer Eigentumsübertragung nicht involviert. Nach türkischem Recht erfolgt die Eigentumsübertragung auf eine entsprechende Willenserklärung von Käufer und Verkäufer lediglich im Grundbuchamt. Dabei muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn beteiligte Ausländer der türkischen Sprache nicht mächtig sind.
Und vor allem bitte ich euch vorsichtig zu sein; denn meistens werden die Objekte zum Teil durch deutsche Verkäufer professionell beworben. Es werden deutsch/englische Verträge unterschrieben, die Kaufvertrag / purchase contract genannt werden, aber formnichtig, also nicht wirksam sind. Es fehlt für den Vorvertrag an der notariellen Beurkundung, ein Kaufvertrag kann nicht privatrechtlich abgeschlossen werden. Auf Nachfrage werden diese Firmen selbstbewusst zugegeben, dass es Firmenpolitik sei solche Verträge aus Kostengründen nicht notariell beurkunden zu lassen, die Firma sei groß und bekannt, habe ihre eigenen Gesetze, der Kunde könne vertrauen, bis jetzt habe sich niemand beschwert und so weiter.
Wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung sind diese Firmen bei einer Rückabwicklung, etwa wegen Nichtfertigstellung der Immobilie, Mängel oder Doppelverkauf im Vorteil. Auch hinsichtlich der in diesem Zusammenhang erteilten Bankgarantie kann Unwirksamkeit vorliegen. Wenn Sie Opfer einer solchen Vertragskonstellation geworden sind besteht eventuell die Möglichkeit einer Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft.
Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt. Achtung: Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar. Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (şerh) ‐ dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.
Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul şatış sözleşmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen. Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfalls als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.
Bauwerksvertrag Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (inşaat sözleşmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat ‐ dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form. Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre "Sonderleistungen" gestellt wird.
Achtung (neues Gesetz!): Bisher war der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Das Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Mit der Änderung des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012 (Gesetz 6302, Resmi Gazete Nr. 28296 vom 18.5.2012) ist das Erfordernis der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen!
Erwerb von Stockwerkseigentum Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude ‐ dies kann auch eine Ferienanlage sein ‐ wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifakı). Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen. Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht ‐ wieder auf entsprechenden Antrag ‐ echtes Miteigentum (kat mülkiyeti). Schon das (kat irtifaki) kann hypothekarisch belastet werden.
Es gibt zwei Arten von Tapus, die unterscheiden sich in der Farbe – blau und rot. Ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben, das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie. Achten Sie bitte unbedingt darauf, dass ihr den roten erhält, es heisst dann, dass die Wohnung/Haus von den Behörden die zum Einzug erforderlichen Genehmigungen erhalten hat, das Strom und Wasser anschliessbar sind, ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben aber das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie.
Verlangen Sie für Bestandsimmobilien vor der Preisverhandlungen ein lupenreines tapu und lassen Sie prüfen, ob der Eintrag korrekt sowie schulden- und lastenfrei ist. Lassen Sie sich dabei vom Anwalt beraten, nicht von einem Notar.
TAPU ist gegen Fälschungen nicht gesichert, dieses Dokument hat weder Wasserzeichen noch Hologramme. TAPU wird in der Abteilung des Katasteramtes nach dem Sitz des Eigentums ausgegeben. Alle TAPUs werden in einem einheitlichen Register online fixiert, deswegen sind in der Türkei keine Betrügereien mit den Immobilien möglich, es sei denn man händigt dem Anwalt oder dem Makler usw. aus DUMMHEIT oder sonst wie einen GENERELLVOLLMACHT aus, danach ist keinem mehr zu helfen. ALSO WENN SIE EIN VOLLMACHT AUSSTELLEN, DANN BITTESCHÖN NICHT MIT DEM ÜBERSETZER DES MAKLERS USW.
Bei der Verkaufshandlung im tapu-Amt ist die Anwesenheit des Beamten, des Käufers und des Verkäufers gesetzlich vorgeschrieben, sowie eines vereidigtem Übersetzers, falls Sie der türkischen Sprache nicht mächtig sind. Kaufvertrag und tapu werden in türkischer Sprache abgefasst. Nur von vereidigten Übersetzern übersetzte und von Notaren beglaubigte Urkunden sind rechtskräftig.
Für die Bearbeitung des Erwerbs von Grundeigentum in der Türkei sind folgende Unterlagen für das Grundbuchamt erforderlich:
- Grundbuchauszug
- Personalausweis oder Pass von Käufer und Verkäufer (von Ausländern notariell beglaubigte Übersetzung des Passes)
- Identitätsnummer von Käufer und Verkäufer
- Bei Immobilien eine Erdbebenpflichtversicherungspolice (DASK)
- Vom Verkäufer 1, vom Käufer 2 innerhalb der letzten 6 Monate aufgenommene Passfotos der Größe 6 x 4
Fast hätte ich es vergessen :) Und beim Hauskauf heißt es bei im Türkischen so schön: EV ALMA KOMŞU AL. Also anstatt eine Wohnung zu erwerben, sollte man sich Nachbarn anschaffen; denn wie bekannt können Streitigkeiten mit Nachbarn auch über vermeintliche Nichtigkeiten entstehen. Deshalb sollte man vor einem Kauf auch die Nachbarn unbedingt kennenlernen.
پیام بگذارید
در این تابع نظر شما امکان گذاشتن نظرات را دارید. فرقی نمیکند که سؤال، پیشنهاد، اضافات یا ایدهای در مورد این مقاله دارید یا میخواهید درباره موضوعات ما تبادل نظر کنید - ما در مورد مشارکت شما کنجکاو هستیم!