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Afin de faciliter l'achat de biens immobiliers turcs par des étrangers, en mai 2012, des modifications ont été apportées à la loi foncière (numéro 2644, article 35), selon lesquelles la Turquie a aboli le soi-disant "principe de réciprocité", selon que seuls les citoyens de ces pays qui pouvaient acheter une propriété locale pourraient offrir des opportunités similaires aux Turcs. Les restrictions ont été levées pour les citoyens de 129 pays, et désormais les citoyens de 183 pays à travers le monde peuvent acheter une propriété en Turquie.
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Turquie et en devenir propriétaires à part entière. Vous pouvez enregistrer un bien immobilier à la fois pour un particulier et pour une personne morale enregistrée en Turquie.
Il existe certaines restrictions pour les acheteurs étrangers de biens immobiliers en Turquie. Par exemple, un acheteur étranger peut acquérir un terrain de 30 hectares maximum (jusqu'en 2012, il était de 2,5 hectares).
Il existe des zones interdites aux étrangers que les autorités turques considèrent comme stratégiquement importantes pour la sécurité du pays.
Selon les statistiques, les citoyens ukrainiens, Les étrangers achètent surtout des biens immobiliers dans la mer Méditerranée et la mer Égée, ainsi qu'à Istanbul. Dans ces régions, ils peuvent acheter des biens immobiliers résidentiels et commerciaux.
Les propriétaires étrangers de biens immobiliers en Turquie peuvent demander un permis de séjour lors de l'achat d'un bien immobilier de toute valeur. Lire la suite dans l'article : Permis de séjour en Turquie .
Et les investisseurs qui investissent dans l'immobilier à partir de 250 000 dollars ont le droit de demander immédiatement la citoyenneté turque.
Les propriétaires étrangers, ainsi que les propriétaires turcs, sont tenus de payer une taxe foncière annuelle, et il y aura également des obligations envers les services publics.
Lire la suite dans l'article : Entretien de l'immobilier en Turquie .
De plus, les étrangers doivent se conformer aux lois turques relatives à l'immobilier. Par exemple, la loi sur les loyers.
Avant de commencer à chercher un appartement ou une villa, vous pouvez lire les lois, les actualités et les prix et offres actuels sur notre site Web, chaque jour vous mettez à jour les prix pour vous, ajoutez de nouvelles options, supprimez les objets vendus. Vous pouvez également toujours demander de l'aide à notre consultant en ligne ou laisser une demande sur le site avec vos souhaits. Faites attention aux "expériences et avis personnels" des personnes qui sont déjà devenues propriétaires de biens immobiliers, ne manquez pas la dernière revue de marché dans notre liste de diffusion.
Vous organisez des voyages d'étude pour l'immobilier. Si vous avez déjà choisi une région, c'est un bon moyen de regarder de plus près différents objets. Un tel circuit ne vous oblige pas à acheter une propriété, mais dans le cas d'une transaction, vous rembourserez les frais du voyage.
Vous pouvez également consulter en ligne n'importe quel bien de notre base de données en nous laissant une demande.
Les étrangers font partie des cinq principaux acheteurs de biens immobiliers turcs. Soyez prudent lorsque vous choisissez une entreprise. Dans les régions de villégiature et à Istanbul, où les étrangers sont traditionnellement actifs, les intermédiaires sont nombreux et tous ne fournissent pas des services de qualité. Assurez-vous de vérifier les documents de l'entreprise (immatriculation fiscale, inscription à la Chambre de commerce et d'industrie dans la section des agences immobilières, autorisation d'exercer des activités immobilières).
Vérifiez que l'entreprise a une adresse légale, lisez les avis sur son travail, faites attention depuis combien de temps elle est sur le marché.
Le devoir d'un agent immobilier n'est pas seulement de sélectionner pour vous les propriétés qui vous conviennent et d'organiser des visites, mais aussi de vérifier la "propreté" de la propriété, de rédiger un contrat de vente, de soumettre des documents pour l'obtention d'un TAPU (certificat de propriété). Le domaine Ataberk propose également un service après-vente - de la connexion des communications à un nouveau propriétaire à la location et bien plus encore.
Vous signez un contrat de vente et d'achat.
Lors de la première étape, le vendeur et l'acheteur concluent un accord. Il contient des informations sur les participants à la transaction, le bien (disposition, caractéristiques de construction, dates de mise en service, etc.), les modalités de paiement de la transaction et les obligations des parties.
Au moment de la signature du contrat, l'acheteur n'a besoin que d'un passeport. Le document est conclu en trois exemplaires et en plusieurs langues, par exemple le turc et le français.
Il faut garder à l'esprit qu'un contrat, même certifié par un notaire, ne signifie pas un transfert de propriété. Pour devenir propriétaire d'un bien immobilier turc, vous devez obtenir un TAPU (certificat de propriété).
En Turquie, il existe un système de titres pour l'enregistrement des droits sur les biens immobiliers, c'est-à-dire que les organismes publics représentés par le Bureau du cadastre établissent des documents de propriété, garantissant la pureté et la légalité des transactions au niveau de l'État.
Les notaires n'ont pas le droit d'enregistrer indépendamment les transactions d'achat et de vente. Un notaire ne peut rédiger qu'un contrat ayant pour objet l'achat et la vente d'un bien immobilier, ainsi que légaliser les signatures sur le contrat.
Lors de la signature du contrat, l'acheteur verse un acompte afin de se réserver le bien - 5 - 10% du prix de l'objet. Il est conseillé d'indiquer le montant de l'acompte dans le contrat comme clause distincte dans les pénalités applicables aux deux parties.
Si l'acheteur refuse la transaction, l'acompte ne lui sera pas restitué.
Pour signer un contrat, un passeport suffit, mais il faudra plus de documents pour finaliser le bien et recevoir le TAPU.
Si l'acheteur ne peut pas / ne veut pas préparer personnellement les documents pour l'enregistrement immobilier, il peut faire une procuration notariée pour son représentant en Turquie, qui accomplira toutes les formalités en son nom.
L'acheteur, y compris un étranger sans permis de séjour, doit avoir un numéro fiscal individuel en Turquie - il s'agit d'une exigence obligatoire pour enregistrer un bien immobilier, ouvrir un compte bancaire, conclure des contrats avec des services publics et des opérateurs téléphoniques.
La procédure est simple et prend quelques minutes. Pour obtenir un NIF, vous devez vous présenter au bureau régional des impôts (vergi dairesi), présenter votre passeport et rédiger une demande.
Le plus souvent, un compte bancaire est ouvert en Turquie pour la transaction. C'est pratique, car à l'avenir, il sera possible de payer des factures de services publics à partir du même compte. Vous en aurez également besoin si vous souhaitez demander un permis de séjour. De nombreuses banques turques ont du personnel francophone et des services bancaires par Internet, de sorte que la gestion des comptes ne devrait pas être difficile.
En accord avec le vendeur, vous pouvez choisir la devise de paiement des biens immobiliers en inscrivant cet élément dans le contrat. À Istanbul, le plus souvent, les prix sont indiqués en livres turques, sur la côte - en euros. Le contrat précise également les modalités et le calendrier des paiements.
La plupart des transactions sont réglées par virement bancaire. Pour effectuer un virement depuis la France, la banque peut demander des documents confirmant l'objet du paiement - un contrat de vente. Une partie des fonds peut être versée en espèces. Certaines sociétés de développement turques acceptent les paiements dans leurs bureaux en France.
Au moment où vous recevez le TAPU, la propriété doit être payée en totalité. Il est possible d'acheter un objet en plusieurs fois, mais dans ce cas, une charge sera inscrite dans le certificat de propriété, qui pourra être retirée après paiement intégral.
Le vendeur (ou un mandataire), l'acheteur (ou un mandataire), les agents immobiliers et un notaire (État) traducteur se réunissent au Bureau du cadastre. Lors de transactions avec la participation d'étrangers qui ne parlent pas turc, la signature d'un traducteur d'État est une condition préalable à la légitimité du contrat.
Voici le transfert de TAPU - le principal document de propriété (à ce moment-là, toutes les taxes et autres dépenses associées au transfert de TAPU doivent être payées.
La dernière étape de la transaction est l'exécution des contrats avec les fournisseurs de services publics (électricité, eau, téléphone, Internet) pour le nouveau propriétaire de la propriété.
Si vous avez acheté un nouveau bâtiment, la première chose à faire est d'obtenir Iskan - un passeport technique pour un appartement.
Il existe deux types de passeports techniques pour l'immobilier en Turquie - Genel Iskan et Ferdi Iskan.
Le premier est reçu par le promoteur pour l'ensemble de la maison lors de la mise en service. Ce document confirme que toutes les normes de construction ont été respectées et que le bâtiment peut être connecté aux réseaux d'ingénierie.
Le second - Ferdi Iskan - est un passeport technique individuel pour un appartement (yapı kulanma izni), que le propriétaire reçoit après l'achat. Il contient des informations techniques sur l'appartement et l'ensemble du bâtiment (superficie, nombre d'étages, disponibilité des locaux techniques, etc.).
Une attestation d'immatriculation individuelle est délivrée une seule fois lors de la première vente d'un appartement. Si un "secondaire" est acheté, alors Ferdy Iskan devrait déjà être là. S'il n'a pas été délivré, mais que tout le bâtiment a un Genel Iskan, l'obtention du document ne posera aucun problème. Pour ce faire, vous devez contacter la municipalité à l'emplacement de la propriété et payer les frais de l'État.
Oui, vous pouvez. Pour ce faire, l'acheteur signe une procuration notariée pour son représentant, qui recueillera les documents à sa place.
Les coûts supplémentaires pour l'achat d'une propriété en Turquie seront inférieurs à ceux de la plupart des pays européens. Dans la plupart des cas, ils ne dépasseront pas 5% du prix de vente de l'objet.
Taxe sur l'achat d'un bien immobilier - l'acheteur doit payer une taxe sur l'enregistrement des droits de propriété - 3% de la valeur de l'objet, ce que le vendeur indique, en règle générale, cette valeur est inférieure à la valeur marchande.
Frais d'État pour l'enregistrement de TAPU - des frais cadastraux sont facturés pour la délivrance d'un certificat de propriété. Vous devrez également payer les services d'un traducteur d'État, dont la présence est obligatoire pour les transactions avec les étrangers. Au total, ces frais prendront environ 300 €.
Expertise immobilière - depuis le 04/03/2019, un acte d'expertise immobilière est devenu un document obligatoire lors d'une demande de réinscription de droits immobiliers. Prend environ 2 à 3 jours ouvrables, coûte environ - 200 euros
Procuration notariée - si la transaction (ou certaines de ses parties) est effectuée à distance, une procuration notariée est requise pour le représentant de l'acheteur en Turquie. Son immatriculation coûte 100 à 150 €.
Services d'agent immobilier - notre société, tant sur les marchés primaires que secondaires, reçoit une rémunération du vendeur, il n'y aura donc pas de frais supplémentaires pour l'acheteur pour les services d'un agent immobilier.
Obtention d'Iskan (uniquement pour les nouveaux bâtiments)
L'enregistrement d'un passeport technique individuel pour l'immobilier (Ferdi Iskan) coûtera 300 à 1000 €, selon les caractéristiques de l'objet.
Assurance obligatoire - tous les propriétaires en Turquie doivent souscrire une assurance contre les tremblements de terre et les catastrophes naturelles - DASK. Sans cela, il est impossible de conclure des contrats avec des fournisseurs de services publics. Le coût de la police est de 15 à 150 €, selon les caractéristiques de l'objet et la couverture souhaitée.
L'enregistrement des abonnements aux services publics - le raccordement des services publics à un nouvel appartement coûtera 200 à 300 €. Le réenregistrement des contrats pour un autre propriétaire coûtera 30 à 50 % moins cher.
En moyenne, le coût de la décoration d'un appartement 1 + 1 à Antalya, Side, Alanya ou Kemer est d'environ 1200 - 1500 euros.
La loi sur les hypothèques a été adoptée en Turquie le 6 mars 2007. Jusque-là, il n'y avait pas de prêts hypothécaires pour les citoyens turcs et les étrangers. Mais beaucoup de choses ont changé en Turquie depuis lors. Une variété de produits de prêt sont maintenant offerts aux acheteurs.
Lire aussi :
Hypothèques pour étrangers en Turquie
Les étrangers ont le droit d'acheter des appartements et des villas en Turquie en pleine propriété privée. Dans certains cas, il est nécessaire de recevoir une notification du département militaire indiquant que l'objet n'est PAS situé dans une zone spécialement protégée.
Posséder un objet de toute valeur donne le droit d'obtenir un permis de séjour en Turquie. Les acheteurs qui ont dépensé plus de 250 000 $ en biens immobiliers peuvent immédiatement demander la citoyenneté.
Le principal document attestant la propriété d'un bien immobilier est le TAPU. Le contrat d'achat et de vente, même signé par un notaire, ne fait pas encore de l'acquéreur le propriétaire officiel du bien.
L'un des plus grands avantages de posséder un bien immobilier turc - ce sont de petites dépenses lors de l'enregistrement et un entretien peu coûteux par la suite.
Lors de la signature d'un contrat d'achat d'un bien immobilier, les conditions des frais de réinscription sont négociées, dans la plupart des cas, ces frais sont à la charge de l'acheteur.
Ces frais comprennent :
1. Si l'acheteur le souhaite – procuration – environ 100 euros (y compris les services de traduction).
2. taxe lors de l'enregistrement des droits de propriété - 4% de la valeur cadastrale, la valeur cadastrale est dans la plupart des cas inférieure à la valeur marchande.
3. frais d'inscription au service cadastral – environ 40 euros.
4. Prestation de traducteur assermenté lors du transfert de propriété – 40 euros.
5. assurance tremblement de terre obligatoire – dask – 15 euros.
6. Iskan – autorisation d'utiliser une unité immobilière distincte - appartement (uniquement pour les nouveaux bâtiments) – à partir de 350 euros.
7. Branchement électricité et eau – env. 150 euros pour les constructions neuves, env. 70 euros lors du changement de nom d'utilisateur.
8. Expertise d'un bien immobilier avec – Le 04/03/2019, un acte d'expertise d'un bien immobilier est devenu un document obligatoire lors d'une demande de réinscription d'un droit de propriété. Prend environ 2 – 3 jours ouvrables, coûte environ – 200 euros.
De très nombreux clients sont préoccupés par la question - Combien coûte l'entretien d'une propriété en Turquie ? C'est l'entretien peu coûteux des biens immobiliers qui attire de nombreux clients, car en Turquie il n'y a pas de notion de « loyer » ; en fonction du nombre de résidents inscrits. Les dépenses annuelles consistent en :
· aidat ( aidat ) frais d'entretien mensuels – Aidat comprend le nettoyage du territoire, les services de conciergerie, l'entretien des ascenseurs, le nettoyage de la piscine, l'éclairage des parties communes, etc., Aidat dépend du bâtiment, du complexe et de l'infrastructure. Les résidents paient ce montant à la société de gestion, qui est responsable de la commande, chaque année dans n'importe quel complexe se tient une réunion des résidents, au cours de laquelle le budget du complexe, les dépenses courantes et les suggestions des résidents sont discutés, le montant de l'aide varie à partir de 5 euros – pour une maison sans piscine et territoire jusqu'à 50 – 100 euros pour les complexes avec bon territoire, piscine, services de conciergerie. En moyenne, pour un complexe avec piscine, jardin, groupe électrogène et un grand nombre d'appartements, l'aide est de 35 à 45 euros par mois.
· Taxe foncière annuelle ( Emlak vergisi ) dépend de la valeur cadastrale – est d'environ 50 à 100 euros par an, vous pouvez payer au guichet de la municipalité de district après le réenregistrement de la propriété et des abonnés.
· Paiements des services publics - l'eau et l'électricité sont payées en fonction des relevés de compteurs, en moyenne, l'électricité - 40 - 60 euros par mois, l'eau - 15 - 20 euros par mois.
En tant que coût supplémentaire que l'acheteur peut avoir, on peut citer le coût d'une assurance habitation supplémentaire - lors du réenregistrement des droits de propriété, une assurance tremblement de terre obligatoire est émise - DASK, s'il le souhaite, l'acheteur peut assurer la propriété contre tous les risques, notre compagnie aidera à organiser tous les types d'assurance.
Un permis de séjour en Turquie (ikamet) est une opportunité de séjourner dans votre pays préféré sans restrictions, ainsi qu'un certain nombre d'autres avantages par rapport au statut de touriste ordinaire. Par exemple, cela vous permet d'acheter une voiture en Turquie, d'acheter des billets à prix réduit ou d'obtenir une carte de musée et de visiter gratuitement de nombreuses attractions locales. Les biens immobiliers acquis sont l'un des motifs d'obtention d'un permis de séjour en Turquie.
La procédure d'obtention d'un permis de séjour en Turquie est assez simple et compréhensible pour les étrangers, de plus, elle est abordable. Certes, chaque année, de plus en plus de personnes souhaitent recevoir un ikamet, il est donc préférable de s'inscrire à l'avance pour une demande. Cela peut être fait en ligne sur le site officiel, quel que soit votre emplacement.permis de séjour, TurquiePour ce faire, vous devrez prendre une photo biométrique à l'avance, obtenir un NIF et souscrire une assurance médicale. Après cela, vous pourrez choisir le moment de l'inscription pour la remise des documents (rendez-vous). À ce stade, vous devez préparer tous les autres documents.
Assurance médicale pour toute la durée du permis de séjour (le coût moyen est d'environ 700 lires, selon la compagnie d'assurance et l'âge du demandeur).
Reçu du paiement des droits de l'État pour l'ikamet.
L'Office, à sa discrétion, peut demander des documents supplémentaires.
documents pour l'obtention d'un titre de séjour L'enregistrement d'un titre de séjour dure en moyenne de 2 semaines à 3 mois, selon la charge de travail de l'administration. Dès que les documents seront prêts, vous recevrez un permis de séjour prêt à l'emploi par courrier à votre adresse indiquée lors du dépôt de la demande, qui est désormais délivrée sous la forme d'une carte plastique. En plus de la personne à qui la propriété est inscrit, un titre de séjour peut également être obtenu par son conjoint, ses enfants mineurs et ses parents à charge.
Les documents pour la délivrance d'un permis de séjour sont acceptés par les bureaux locaux du service des migrations, qui se trouvent dans chaque ville (par exemple, à Alanya - Alanya Göç Idaresi).
Si vous ne souhaitez pas collecter vous-même les documents, vous pouvez contacter des services spéciaux situés à côté des services de migration. Vous n'aurez qu'à soumettre personnellement les documents préparés pour vous, puis attendre que le permis de séjour terminé vous parvienne par la poste.
Annonce supplémentaire
Malheureusement, l\'industrie turque de la construction subventionnée par l\'État est submergée par des entreprises de construction douteuses qui n\'ont aucun problème à mettre sur le marché un grand nombre de logements insalubres et à recourir à diverses astuces pour générer de gros profits en peu de temps. Malheureusement, nous en avons vu et vécu les conséquences lors du triste tremblement de terre de Kahramanmaraş le 6 février.
Dans la semaine au plus tard après avoir emménagé dans le bien que vous avez acheté aux promoteurs malveillants et abusant des subventions accordées par l\'état, vous constaterez que tous les matériaux utilisés sont de mauvaise qualité par ex. Par exemple, les plinthes qui ressemblent à du bois sont en fait du carton, les matériaux chromés brillants de la salle de bain ne sont que du plastique bon marché, de l\'eau fuit du chauffage ou des conduites d\'eau, les composants électriques sont inadéquats, etc.
Je me rends compte que c\'est ennuyeux, mais je voulais remettre cette question sur le devant de la scène après le tremblement de terre dans notre pays qui a tué des milliers de personnes.
Surtout dans le passé, il a une fois de plus été démontré à quel point il est juste que nous travaillions avec les consultants les plus fiables et les plus éprouvés et non avec des consultants immobiliers qui nous ont promis des profits élevés en peu de temps en commercialisant des biens immobiliers bon marché.
Alors, compte tenu de ces faits, devrais-je quand même acheter une propriété en Turquie ? Certainement oui, si vous les achetez par l\'intermédiaire des bonnes personnes. Vous pouvez lire mes réflexions et observations sur les avantages dans ce blog.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und ich möchte mich noch mehr mit dieser Thematik beschäftigen/ einlesen.
Vielen Dank.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und noch mich mehr mit dieser Thematik beschäftigen möchte.
Vielen Dank.
Tipps und Tricks zum Hauskauf/Immobilienerwerb in der Türkei
In der Türkei kann man sich nur Eigentümer eines Hauses nennen, wenn man ein TAPU besitzt. "Tapu" heißt übersetzt "Grundbucheintrag" und ist ein Auszug aus dem türkischen Grundbuch. Kauf und Verkauf von Immobilien sind in der Türkei nur dem Grundbuchamt übertragen. Erst dort endet die offizielle Verkaufshandlung, also absolut nicht in Vorverhandlungen bei Maklern, Bauträgern, Privatverkäufern. Ein Eigentumsübertrag findet auch nie und niemals bei einem Notar statt, der, anders als in Deutschland, auch gar nicht zu solchen Kaufhandlungen berechtigt ist. Lassen Sie sich also nichts anderes einreden.
Alle Vorverträge (auch „notariell beglaubigte Immobilienkaufverträge“) sind nur ein unverbindliches Kaufversprechen zwischen Verkäufer und Käufer, deshalb immer mit Vorsicht zu genießen. Der Verkäufer ist nämlich mit der Vormerkung im Grundbuch gesetzlich nicht verpflichtet, die Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Sicherheit gibt nur die Aushändigung des tapu.
Zahlen Sie nicht mehr als die vereinbarte Anzahlung, solange die tapu-Übertragung noch nicht erfolgt ist.
Ich betone nochmals: Im Gegensatz zu Deutschland sind Notare in die Abwicklung einer Eigentumsübertragung nicht involviert. Nach türkischem Recht erfolgt die Eigentumsübertragung auf eine entsprechende Willenserklärung von Käufer und Verkäufer lediglich im Grundbuchamt. Dabei muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn beteiligte Ausländer der türkischen Sprache nicht mächtig sind.
Und vor allem bitte ich euch vorsichtig zu sein; denn meistens werden die Objekte zum Teil durch deutsche Verkäufer professionell beworben. Es werden deutsch/englische Verträge unterschrieben, die Kaufvertrag / purchase contract genannt werden, aber formnichtig, also nicht wirksam sind. Es fehlt für den Vorvertrag an der notariellen Beurkundung, ein Kaufvertrag kann nicht privatrechtlich abgeschlossen werden. Auf Nachfrage werden diese Firmen selbstbewusst zugegeben, dass es Firmenpolitik sei solche Verträge aus Kostengründen nicht notariell beurkunden zu lassen, die Firma sei groß und bekannt, habe ihre eigenen Gesetze, der Kunde könne vertrauen, bis jetzt habe sich niemand beschwert und so weiter.
Wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung sind diese Firmen bei einer Rückabwicklung, etwa wegen Nichtfertigstellung der Immobilie, Mängel oder Doppelverkauf im Vorteil. Auch hinsichtlich der in diesem Zusammenhang erteilten Bankgarantie kann Unwirksamkeit vorliegen. Wenn Sie Opfer einer solchen Vertragskonstellation geworden sind besteht eventuell die Möglichkeit einer Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft.
Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt. Achtung: Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar. Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (şerh) ‐ dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.
Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul şatış sözleşmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen. Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfalls als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.
Bauwerksvertrag Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (inşaat sözleşmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat ‐ dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form. Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre "Sonderleistungen" gestellt wird.
Achtung (neues Gesetz!): Bisher war der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Das Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Mit der Änderung des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012 (Gesetz 6302, Resmi Gazete Nr. 28296 vom 18.5.2012) ist das Erfordernis der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen!
Erwerb von Stockwerkseigentum Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude ‐ dies kann auch eine Ferienanlage sein ‐ wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifakı). Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen. Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht ‐ wieder auf entsprechenden Antrag ‐ echtes Miteigentum (kat mülkiyeti). Schon das (kat irtifaki) kann hypothekarisch belastet werden.
Es gibt zwei Arten von Tapus, die unterscheiden sich in der Farbe – blau und rot. Ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben, das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie. Achten Sie bitte unbedingt darauf, dass ihr den roten erhält, es heisst dann, dass die Wohnung/Haus von den Behörden die zum Einzug erforderlichen Genehmigungen erhalten hat, das Strom und Wasser anschliessbar sind, ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben aber das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie.
Verlangen Sie für Bestandsimmobilien vor der Preisverhandlungen ein lupenreines tapu und lassen Sie prüfen, ob der Eintrag korrekt sowie schulden- und lastenfrei ist. Lassen Sie sich dabei vom Anwalt beraten, nicht von einem Notar.
TAPU ist gegen Fälschungen nicht gesichert, dieses Dokument hat weder Wasserzeichen noch Hologramme. TAPU wird in der Abteilung des Katasteramtes nach dem Sitz des Eigentums ausgegeben. Alle TAPUs werden in einem einheitlichen Register online fixiert, deswegen sind in der Türkei keine Betrügereien mit den Immobilien möglich, es sei denn man händigt dem Anwalt oder dem Makler usw. aus DUMMHEIT oder sonst wie einen GENERELLVOLLMACHT aus, danach ist keinem mehr zu helfen. ALSO WENN SIE EIN VOLLMACHT AUSSTELLEN, DANN BITTESCHÖN NICHT MIT DEM ÜBERSETZER DES MAKLERS USW.
Bei der Verkaufshandlung im tapu-Amt ist die Anwesenheit des Beamten, des Käufers und des Verkäufers gesetzlich vorgeschrieben, sowie eines vereidigtem Übersetzers, falls Sie der türkischen Sprache nicht mächtig sind. Kaufvertrag und tapu werden in türkischer Sprache abgefasst. Nur von vereidigten Übersetzern übersetzte und von Notaren beglaubigte Urkunden sind rechtskräftig.
Für die Bearbeitung des Erwerbs von Grundeigentum in der Türkei sind folgende Unterlagen für das Grundbuchamt erforderlich:
- Grundbuchauszug
- Personalausweis oder Pass von Käufer und Verkäufer (von Ausländern notariell beglaubigte Übersetzung des Passes)
- Identitätsnummer von Käufer und Verkäufer
- Bei Immobilien eine Erdbebenpflichtversicherungspolice (DASK)
- Vom Verkäufer 1, vom Käufer 2 innerhalb der letzten 6 Monate aufgenommene Passfotos der Größe 6 x 4
Fast hätte ich es vergessen :) Und beim Hauskauf heißt es bei im Türkischen so schön: EV ALMA KOMŞU AL. Also anstatt eine Wohnung zu erwerben, sollte man sich Nachbarn anschaffen; denn wie bekannt können Streitigkeiten mit Nachbarn auch über vermeintliche Nichtigkeiten entstehen. Deshalb sollte man vor einem Kauf auch die Nachbarn unbedingt kennenlernen.
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