444 51 56
Om de aankoop van Turks onroerend goed door buitenlanders te vergemakkelijken, werden in mei 2012 wijzigingen aangebracht in de landwet (nummer 2644, artikel 35), volgens welke Turkije het zogenaamde "wederkerigheidsbeginsel" afschafte, volgens die alleen burgers van die landen die lokaal onroerend goed konden kopen, vergelijkbare kansen konden bieden aan de Turken. Beperkingen zijn opgeheven voor burgers van 129 landen, en nu kunnen burgers van 183 landen over de hele wereld onroerend goed kopen in Turkije.
Burgers van Rusland, Oekraïne en Wit-Rusland kunnen onroerend goed in Turkije kopen en volledige eigenaar worden. U kunt onroerend goed zowel voor een particulier als voor een in Turkije geregistreerde rechtspersoon registreren.
Er zijn enkele beperkingen voor buitenlandse kopers van onroerend goed in Turkije. Zo kan een buitenlandse koper een stuk grond verwerven van maximaal 30 hectare (tot 2012 was dat 2,5 hectare).
Er zijn enkele no-go zones voor buitenlanders die de Turkse autoriteiten van strategisch belang achten voor de veiligheid van het land.
Volgens de statistieken kopen burgers van Oekraïne, Rusland en Kazachstan vooral onroerend goed in de Middellandse Zee en de Egeïsche Zee, evenals Istanbul, in deze regio's kunnen ze zowel residentieel als commercieel onroerend goed kopen.
Buitenlandse eigenaren van onroerend goed in Turkije kunnen een verblijfsvergunning aanvragen bij het kopen van onroerend goed van welke waarde dan ook. Lees meer in het artikel: Verblijfsvergunning in Turkije.
En investeerders die vanaf $ 250.000 in onroerend goed investeren, hebben het recht om onmiddellijk het Turkse staatsburgerschap aan te vragen.
Buitenlandse eigenaren, evenals Turkse eigenaren, moeten jaarlijks onroerendgoedbelasting betalen en er zullen ook verplichtingen zijn aan nutsbedrijven.
Lees meer in het artikel: Onderhoud van onroerend goed in Turkije.
Ook moeten buitenlanders zich houden aan de wetten van Turkije met betrekking tot onroerend goed. Bijvoorbeeld huurrecht.
Voordat u op zoek gaat naar een appartement of villa kunt u op onze website de wetten, nieuws en actuele prijzen en aanbiedingen lezen, elke dag actualiseert u prijzen voor u, voegt u nieuwe opties toe, verwijdert u verkochte objecten. U kunt ook altijd hulp vragen aan onze online adviseur of een verzoek achterlaten op de site met uw wensen. Besteed aandacht aan de "Persoonlijke ervaringen en beoordelingen" van mensen die al eigenaar zijn geworden van onroerend goed, mis de laatste marktbeoordeling niet in onze mailinglijst.
Je organiseert studiereizen voor vastgoed. Als je al een regio hebt bepaald, is dit een goede manier om verschillende objecten van dichterbij te bekijken. Zo’n rondreis verplicht je niet tot het kopen van een woning, maar in het geval van een transactie vergoed je wel de kosten van de reis.
U kunt ook alle eigendommen uit onze database online bekijken door een verzoek achter te laten.
Burgers van Rusland, Oekraïne en Kazachstan behoren tot de top vijf van kopers van Turks onroerend goed. Wees voorzichtig bij het kiezen van een bedrijf. In de resortregio's en Istanbul, waar buitenlanders van oudsher actief zijn, zijn er veel tussenpersonen en bieden ze niet allemaal kwaliteitsdiensten. Zorg ervoor dat u de documenten van het bedrijf controleert (belastingregistratie, inschrijving bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken in de sectie makelaars, een vergunning om onroerendgoedactiviteiten uit te oefenen).
Controleer of het bedrijf een wettelijk adres heeft, lees recensies over zijn werk, let op hoe lang het al op de markt is.
De taak van een makelaar is niet alleen om geschikte woningen voor u te selecteren en bezichtigingen te organiseren, maar ook om de "netheid" van de woning te controleren, een koopovereenkomst op te stellen, documenten voor te leggen voor het verkrijgen van een TAPU (eigendomscertificaat). Landgoed Ataberk biedt ook een dienst na verkoop - van het aansluiten van communicatie naar een nieuwe eigenaar tot verhuur en nog veel meer.
U tekent een koop- en verkoopcontract.
In de eerste fase sluiten de verkoper en de koper een overeenkomst. Het bevat informatie over de deelnemers aan de transactie, het onroerend goed (indeling, constructiekenmerken, datum van ingebruikname, etc.), de betalingsvoorwaarden voor de transactie en de verplichtingen van de partijen.
Op het moment van ondertekening van het contract heeft de koper alleen een paspoort nodig. Het document wordt afgesloten in drie exemplaren en in verschillende talen, bijvoorbeeld Turks en Nederlands.
Houd er rekening mee dat een contract, zelfs gecertificeerd door een notaris, geen eigendomsoverdracht betekent. Om eigenaar te worden van Turks onroerend goed, heeft u een TAPU (eigendomscertificaat) nodig.
In Turkije is er een titelsysteem voor de registratie van rechten op onroerend goed, dat wil zeggen dat overheidsinstanties, vertegenwoordigd door het kadaster, eigendomsdocumenten opstellen die de zuiverheid en wettigheid van transacties op staatsniveau garanderen.
Notarissen hebben niet het recht om zelfstandig aan- en verkooptransacties vast te leggen. Een notaris kan alleen een contract opstellen, met als onderwerp de aan- en verkoop van onroerend goed, en de handtekeningen op het contract notarieel bekrachtigen.
Bij ondertekening van het contract doet de koper een aanbetaling om het onroerend goed voor zichzelf te reserveren - 5 - 10% van de prijs van het object. Het is raadzaam om het bedrag van de waarborgsom als een aparte clausule in het contract aan te geven in de boetes die voor beide partijen van toepassing zijn.
Als de koper de transactie weigert, wordt de aanbetaling niet aan hem geretourneerd.
Om een contract te ondertekenen is een paspoort voldoende, maar er zijn meer documenten nodig om de woning af te ronden en TAPU te ontvangen.
Als de koper niet persoonlijk documenten kan / wil opstellen voor de registratie van onroerend goed, kan hij een notariële volmacht geven aan zijn vertegenwoordiger in Turkije, die alle formaliteiten namens hem zal vervullen.
De koper, inclusief een buitenlander zonder verblijfsvergunning, moet een individueel belastingnummer in Turkije hebben - dit is een verplichte vereiste voor het registreren van onroerend goed, het openen van een bankrekening, het sluiten van contracten met nutsbedrijven en telefoonaanbieders.
De procedure is eenvoudig en duurt enkele minuten. Om een FIN te verkrijgen, moet u naar het regionale belastingkantoor (vergi dairesi) gaan, uw paspoort tonen en een aanvraag schrijven.
Meestal wordt voor de transactie een bankrekening geopend in Turkije. Handig, want in de toekomst is het mogelijk om energierekeningen van dezelfde rekening te betalen. U heeft deze ook nodig als u een verblijfsvergunning gaat aanvragen. Veel Turkse banken hebben Nederlands sprekend personeel en internetbankieren, dus accountbeheer zou niet moeilijk moeten zijn.
In overleg met de verkoper kunt u de betalingsvaluta voor onroerend goed kiezen door dit item in het contract te schrijven. In Istanbul worden de prijzen meestal aangegeven in Turkse lira's, aan de kust - in euro's. Het contract specificeert ook de voorwaarden en het betalingsschema.
De meeste transacties worden betaald via overschrijving. Om een overschrijving uit Rusland te doen, kan de bank om documenten vragen die het doel van de betaling bevestigen - een verkoopcontract. Een deel van het geld kan contant worden betaald. Sommige Turkse ontwikkelaars accepteren betalingen in hun kantoren in Rusland, Oekraïne en Kazachstan.
Tegen de tijd dat u de TAPU ontvangt, moet de woning volledig zijn betaald. Het is mogelijk om een object in termijnen te kopen, maar in dit geval zal er een bezwaring in het eigendomsbewijs worden opgenomen, die na volledige betaling kan worden verwijderd.
De verkoper (of een gevolmachtigde), de koper (of een gevolmachtigde), makelaars en een notaris (staats)vertaler ontmoeten elkaar op het Kadaster. Bij het sluiten van transacties met de deelname van buitenlanders die geen Turks spreken, is een voorwaarde voor de legitimiteit van het contract de handtekening van een staatsvertaler.
Hier is de overdracht van TAPU - het belangrijkste eigendomsdocument (tegen die tijd moeten alle belastingen en andere kosten in verband met de overdracht van TAPU worden betaald.
De laatste fase van de transactie is de uitvoering van contracten met nutsbedrijven (elektriciteit, water, telefoon, internet) voor de nieuwe eigenaar van het pand.
Als u een nieuw gebouw hebt gekocht, moet u eerst Iskan aanschaffen - een technisch paspoort voor een appartement.
Er zijn twee soorten technische paspoorten voor onroerend goed in Turkije: Genel Iskan en Ferdi Iskan.
De eerste wordt bij ingebruikname door de ontwikkelaar voor de gehele woning ontvangen. Dit document bevestigt dat aan alle bouwnormen is voldaan en dat het gebouw kan worden aangesloten op technische netwerken.
De tweede - Ferdi Iskan - is een individueel technisch paspoort voor een appartement (yapı kulanma izni), dat de eigenaar ontvangt na aankoop. Het bevat technische informatie over het appartement en het hele gebouw (oppervlakte, aantal verdiepingen, beschikbaarheid van technische ruimtes, enz.).
Bij de eerste verkoop van een appartement wordt eenmalig een individueel inschrijvingsbewijs afgegeven. Als er een "secundair" wordt gekocht, zou Ferdy Iskan er al moeten zijn. Als het niet is uitgegeven, maar het hele gebouw een algemene iskan heeft, zijn er geen problemen met het verkrijgen van het document. Om dit te doen, moet u contact opnemen met de gemeente op de locatie van het onroerend goed en de staatsheffingen betalen.
Ja, dat kan. Om dit te doen, ondertekent de koper een notariële volmacht voor zijn vertegenwoordiger, die in zijn plaats documenten zal verzamelen.
Bijkomende kosten voor het kopen van onroerend goed in Turkije zullen lager zijn dan in de meeste Europese landen. In de meeste gevallen zullen ze niet meer bedragen dan 5% van de marktprijs van het object.
Belasting op de aankoop van onroerend goed - de koper moet een belasting betalen op de registratie van eigendomsrechten - 3% van de waarde van het object, waarvan de verkoper aangeeft dat deze waarde in de regel lager is dan de marktwaarde.
Staatskosten voor registratie van TAPU - voor de afgifte van een eigendomsbewijs wordt een kadastraal recht in rekening gebracht. U moet ook betalen voor de diensten van een staatsvertaler, wiens aanwezigheid verplicht is voor transacties met buitenlanders. In totaal zullen deze kosten ongeveer € 300 bedragen.
Deskundige waardering van onroerend goed - vanaf 03/04/2019 is een akte van deskundige waardering van onroerend goed een verplicht document geworden bij het aanvragen van herregistratie van eigendomsrechten. Duurt ongeveer 2 - 3 werkdagen, kost ongeveer - 200 euro
Notariële volmacht - als de transactie (of een deel daarvan) op afstand wordt uitgevoerd, is een notariële volmacht vereist voor de vertegenwoordiger van de koper in Turkije. De registratie kost € 100 - 150.
Makelaarsdiensten - ons bedrijf, zowel op de primaire als op de secundaire markt, ontvangt een vergoeding van de verkoper, dus er zijn geen extra kosten voor de koper voor de diensten van een makelaar.
Iskan verkrijgen (alleen voor nieuwe gebouwen)
Registratie van een individueel technisch paspoort voor onroerend goed (Ferdi Iskan) kost € 300 - 1000, afhankelijk van de kenmerken van het object.
Verplichte verzekering - alle eigenaren van onroerend goed in Turkije moeten een verzekering afsluiten tegen aardbevingen en natuurrampen - DASK. Zonder dit is het onmogelijk om contracten met nutsbedrijven af te sluiten. De kosten van de polis bedragen € 15-150, afhankelijk van de kenmerken van het object en de gewenste dekking.
Registratie van abonnementen voor nutsvoorzieningen - aansluiting van nutsvoorzieningen op een nieuw appartement kost € 200 - 300. Herregistratie van contracten voor een andere eigenaar kost 30 - 50% goedkoper.
Gemiddeld bedragen de kosten voor het inrichten van een 1 + 1 appartement in Antalya, Side, Alanya of Kemer ongeveer 1200 - 1500 euro.
De hypotheekwet is op 6 maart 2007 in Turkije aangenomen. Tot die tijd was er geen hypothecaire lening voor zowel Turkse burgers als buitenlanders. Maar sindsdien is er veel veranderd in Turkije. Er zijn nu verschillende leenproducten beschikbaar voor kopers.
Lees ook:
Hypotheken voor buitenlanders in Turkije
Burgers van Rusland, Oekraïne, Wit-Rusland en Kazachstan hebben het recht om appartementen en villa's in volledig privébezit in Turkije te kopen. In sommige gevallen is het nodig om van de militaire afdeling een melding te krijgen dat het object zich NIET in een speciaal beschermd gebied bevindt.
Het bezit van een object van welke waarde dan ook geeft recht op het verkrijgen van een verblijfsvergunning in Turkije. Kopers die meer dan $ 250.000 aan onroerend goed hebben uitgegeven, kunnen onmiddellijk het staatsburgerschap aanvragen.
Het belangrijkste document dat het eigendom van onroerend goed bevestigt, is TAPU. De koop- en verkoopovereenkomst, zelfs ondertekend door een notaris, maakt de koper nog niet officieel eigenaar van het onroerend goed.
Een van de grootste voordelen van het bezitten van Turks onroerend goed - dit zijn kleine uitgaven tijdens de registratie en goedkoop onderhoud achteraf.
Bij het tekenen van een contract voor de aankoop van onroerend goed worden voorwaarden voor de kosten van herinschrijving onderhandeld, in de meeste gevallen worden deze kosten betaald door de koper.
Deze kosten omvatten:
1. Indien koper wenst – volmacht – circa 100 euro (inclusief vertaaldiensten).
2. belasting bij registratie van eigendomsrechten – 4% van de kadastrale waarde, de kadastrale waarde ligt in de meeste gevallen onder de marktwaarde.
3. registratiekosten bij de kadastrale afdeling - ongeveer 40 euro.
4. Beëdigde vertalersdiensten bij eigendomsoverdracht – 40 euro.
5. verplichte aardbevingsverzekering – dask – 15 euro.
6. Iskan – toestemming om een aparte eenheid onroerend goed te gebruiken - appartement (alleen voor nieuwbouw) – vanaf 350 euro.
7. Aansluiting van elektriciteit en water – ca. 150 euro voor nieuwbouw, ca. 70 euro bij het wijzigen van de gebruikersnaam.
8. Deskundige taxatie van onroerend goed met – Op 04/03/2019 werd een akte van expertise van onroerend goed een verplicht document bij het aanvragen van herregistratie van eigendomsrechten. Duurt ongeveer 2 – 3 werkdagen, kost ongeveer – 200 euro.
Heel veel klanten maken zich zorgen over de vraag: hoe duur is het onderhoud van onroerend goed in Turkije? Het is het goedkope onderhoud van onroerend goed dat veel klanten aantrekt, omdat er in Turkije geen begrip "huur" bestaat; afhankelijk van het aantal geregistreerde inwoners. De jaarlijkse kosten bestaan uit:
· aidat ( aidat ) maandelijkse onderhoudskosten – Aidat omvat het schoonmaken van het territorium, conciërgediensten, liftonderhoud, schoonmaken van het zwembad, verlichting van gemeenschappelijke ruimtes, enz. Aidat is afhankelijk van het gebouw en het complex en de infrastructuur. Bewoners betalen dit bedrag aan de beheermaatschappij, die verantwoordelijk is voor de bestelling, elk jaar wordt in elk complex een bewonersbijeenkomst gehouden, waarin de begroting van het complex, lopende uitgaven en suggesties van bewoners worden besproken, de hoeveelheid aidat-reeksen vanaf 5 euro – voor een huis zonder zwembad en territorium tot 50 – 100 euro voor complexen met goed territorium, zwembad, conciërgediensten. Gemiddeld is voor een complex met een zwembad, een tuin, een generator en een groot aantal appartementen de aidat 35 – 45 euro per maand.
· Jaarlijkse onroerendgoedbelasting ( Emlak vergisi ) is afhankelijk van de kadastrale waarde – bedraagt circa 50 – 100 euro per jaar, kunt u na de herregistratie van eigendom en abonnees aan de kassa van de districtsgemeente betalen.
· Nutsvoorzieningen – water en elektriciteit worden betaald volgens meterstanden, gemiddeld, elektriciteit – 40 – 60 euro per maand, water – 15 – 20 euro per maand.
Als extra kost die de koper kan hebben, kan men de kosten van een aanvullende eigendomsverzekering noemen - bij herregistratie van eigendomsrechten wordt een verplichte aardbevingsverzekering afgegeven - DASK, indien gewenst kan de koper het onroerend goed verzekeren tegen alle risico's, onze bedrijf zal helpen bij het regelen van alle soorten verzekeringen.
Een verblijfsvergunning in Turkije (ikamet) is een kans om onbeperkt in uw favoriete land te verblijven, evenals een aantal andere voordelen ten opzichte van de status van een gewone toerist. Hiermee kunt u bijvoorbeeld een auto kopen in Turkije, kaartjes met korting kopen of een museumkaart krijgen en veel lokale bezienswaardigheden gratis bezoeken. Verworven onroerend goed is een van de gronden voor het verkrijgen van een verblijfsvergunning in Turkije.
De procedure voor het verkrijgen van een verblijfsvergunning in Turkije is vrij eenvoudig en begrijpelijk voor buitenlanders, bovendien is het betaalbaar. Toegegeven, elk jaar zijn er meer en meer mensen die een ikamet willen ontvangen, dus het is beter om je van tevoren aan te melden voor een aanvraag. Dit kan online op de officiële website, ongeacht uw locatie.verblijfsvergunning, TurkijeHiervoor moet u vooraf een biometrische foto maken, een TIN aanvragen en een ziektekostenverzekering afsluiten. Daarna kunt u het tijdstip van registratie kiezen voor het indienen van documenten (rendez-vous). Tegen die tijd moet u alle andere documenten voorbereiden.
Ziektekostenverzekering voor de gehele duur van de verblijfsvergunning (de gemiddelde kosten bedragen ongeveer 700 lira, afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij en de leeftijd van de aanvrager).
Ontvangst van betaling van staatsrechten voor ikamet.
Het Bureau kan naar eigen goeddunken om aanvullende documenten vragen.
documenten voor het verkrijgen van een verblijfsvergunningDe registratie van een verblijfsvergunning duurt gemiddeld 2 weken tot 3 maanden, afhankelijk van de werklast van de administratie. Zodra de documenten gereed zijn, ontvangt u per post een kant-en-klare verblijfsvergunning op het bij het indienen van de aanvraag opgegeven adres, die nu wordt afgegeven in de vorm van een plastic kaart. Naast degene voor wie de woning ingeschreven, kan een verblijfsvergunning ook worden verkregen door zijn/haar echtgeno(o)t(e), minderjarige kinderen en verzorgende ouders.
Documenten voor het afgeven van een verblijfsvergunning worden geaccepteerd door lokale kantoren van de migratiedienst, die zich in elke stad bevinden (bijvoorbeeld in Alanya - Alanya Göç Idaresi).
Als u niet zelf documenten wilt ophalen, kunt u contact opnemen met speciale diensten naast de migratieservices. U hoeft alleen de voor u voorbereide documenten persoonlijk in te dienen en vervolgens te wachten tot de voltooide verblijfsvergunning per post arriveert.
Lees ook: Vastgoed kopen in Turkije is een kans om een verblijfsvergunning te krijgen In Alanya kunt u een verblijfsvergunning aanvragen bij: Şekerhane Mahallesi, Alaiye Cd. No:81, 07400 Alanya/Antalya, Tel.: (0242) 511 17 51verblijfsvergunningAtaberk Estate helpt al haar cliënten bij het verkrijgen van een verblijfsvergunning in Turkije. Bij vragen adviseren wij u graag.
Aanvullende aankondiging
Helaas wordt de door de staat gesubsidieerde bouwsector in Turkije overspoeld door dubieuze bouwbedrijven die er geen probleem mee hebben om grote aantallen ondermaatse woningen op de markt te brengen en hun toevlucht te nemen tot allerlei trucs om in korte tijd grote winsten te genereren. Helaas hebben we de gevolgen hiervan gezien en ervaren bij de trieste aardbeving in Kahramanmaraş op 6 februari.
Uiterlijk binnen een week na uw intrek in het pand dat u hebt gekocht van de ontwikkelaars die kwaadaardig zijn en misbruik maken van de subsidies van de staat, zult u merken dat alle gebruikte materialen van slechte kwaliteit zijn, b.v. B.v. de plinten die eruitzien als hout zijn eigenlijk karton, de glanzende chromen materialen in de badkamer zijn gewoon goedkoop plastic, er lekt water uit de verwarming of waterleidingen, de elektrische componenten zijn ontoereikend, etc.
Ik realiseer me dat dit vervelend is, maar ik wilde deze kwestie weer onder de aandacht brengen na de aardbeving in ons land waarbij duizenden mensen om het leven kwamen.
Vooral in het verleden is eens te meer gebleken hoe terecht het is dat wij werken met de meest betrouwbare, bewezen adviseurs en niet met vastgoedadviseurs die ons in korte tijd hoge winsten beloofden door goedkoop vastgoed op de markt te brengen.
Moet ik, gezien deze feiten, nog steeds onroerend goed in Turkije kopen? Zeker ja, als je ze via de juiste mensen koopt. In deze blog lees je mijn gedachten en observaties over de voordelen.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und ich möchte mich noch mehr mit dieser Thematik beschäftigen/ einlesen.
Vielen Dank.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und noch mich mehr mit dieser Thematik beschäftigen möchte.
Vielen Dank.
Tipps und Tricks zum Hauskauf/Immobilienerwerb in der Türkei
In der Türkei kann man sich nur Eigentümer eines Hauses nennen, wenn man ein TAPU besitzt. "Tapu" heißt übersetzt "Grundbucheintrag" und ist ein Auszug aus dem türkischen Grundbuch. Kauf und Verkauf von Immobilien sind in der Türkei nur dem Grundbuchamt übertragen. Erst dort endet die offizielle Verkaufshandlung, also absolut nicht in Vorverhandlungen bei Maklern, Bauträgern, Privatverkäufern. Ein Eigentumsübertrag findet auch nie und niemals bei einem Notar statt, der, anders als in Deutschland, auch gar nicht zu solchen Kaufhandlungen berechtigt ist. Lassen Sie sich also nichts anderes einreden.
Alle Vorverträge (auch „notariell beglaubigte Immobilienkaufverträge“) sind nur ein unverbindliches Kaufversprechen zwischen Verkäufer und Käufer, deshalb immer mit Vorsicht zu genießen. Der Verkäufer ist nämlich mit der Vormerkung im Grundbuch gesetzlich nicht verpflichtet, die Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Sicherheit gibt nur die Aushändigung des tapu.
Zahlen Sie nicht mehr als die vereinbarte Anzahlung, solange die tapu-Übertragung noch nicht erfolgt ist.
Ich betone nochmals: Im Gegensatz zu Deutschland sind Notare in die Abwicklung einer Eigentumsübertragung nicht involviert. Nach türkischem Recht erfolgt die Eigentumsübertragung auf eine entsprechende Willenserklärung von Käufer und Verkäufer lediglich im Grundbuchamt. Dabei muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn beteiligte Ausländer der türkischen Sprache nicht mächtig sind.
Und vor allem bitte ich euch vorsichtig zu sein; denn meistens werden die Objekte zum Teil durch deutsche Verkäufer professionell beworben. Es werden deutsch/englische Verträge unterschrieben, die Kaufvertrag / purchase contract genannt werden, aber formnichtig, also nicht wirksam sind. Es fehlt für den Vorvertrag an der notariellen Beurkundung, ein Kaufvertrag kann nicht privatrechtlich abgeschlossen werden. Auf Nachfrage werden diese Firmen selbstbewusst zugegeben, dass es Firmenpolitik sei solche Verträge aus Kostengründen nicht notariell beurkunden zu lassen, die Firma sei groß und bekannt, habe ihre eigenen Gesetze, der Kunde könne vertrauen, bis jetzt habe sich niemand beschwert und so weiter.
Wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung sind diese Firmen bei einer Rückabwicklung, etwa wegen Nichtfertigstellung der Immobilie, Mängel oder Doppelverkauf im Vorteil. Auch hinsichtlich der in diesem Zusammenhang erteilten Bankgarantie kann Unwirksamkeit vorliegen. Wenn Sie Opfer einer solchen Vertragskonstellation geworden sind besteht eventuell die Möglichkeit einer Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft.
Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt. Achtung: Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar. Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (şerh) ‐ dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.
Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul şatış sözleşmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen. Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfalls als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.
Bauwerksvertrag Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (inşaat sözleşmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat ‐ dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form. Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre "Sonderleistungen" gestellt wird.
Achtung (neues Gesetz!): Bisher war der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Das Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Mit der Änderung des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012 (Gesetz 6302, Resmi Gazete Nr. 28296 vom 18.5.2012) ist das Erfordernis der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen!
Erwerb von Stockwerkseigentum Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude ‐ dies kann auch eine Ferienanlage sein ‐ wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifakı). Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen. Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht ‐ wieder auf entsprechenden Antrag ‐ echtes Miteigentum (kat mülkiyeti). Schon das (kat irtifaki) kann hypothekarisch belastet werden.
Es gibt zwei Arten von Tapus, die unterscheiden sich in der Farbe – blau und rot. Ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben, das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie. Achten Sie bitte unbedingt darauf, dass ihr den roten erhält, es heisst dann, dass die Wohnung/Haus von den Behörden die zum Einzug erforderlichen Genehmigungen erhalten hat, das Strom und Wasser anschliessbar sind, ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben aber das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie.
Verlangen Sie für Bestandsimmobilien vor der Preisverhandlungen ein lupenreines tapu und lassen Sie prüfen, ob der Eintrag korrekt sowie schulden- und lastenfrei ist. Lassen Sie sich dabei vom Anwalt beraten, nicht von einem Notar.
TAPU ist gegen Fälschungen nicht gesichert, dieses Dokument hat weder Wasserzeichen noch Hologramme. TAPU wird in der Abteilung des Katasteramtes nach dem Sitz des Eigentums ausgegeben. Alle TAPUs werden in einem einheitlichen Register online fixiert, deswegen sind in der Türkei keine Betrügereien mit den Immobilien möglich, es sei denn man händigt dem Anwalt oder dem Makler usw. aus DUMMHEIT oder sonst wie einen GENERELLVOLLMACHT aus, danach ist keinem mehr zu helfen. ALSO WENN SIE EIN VOLLMACHT AUSSTELLEN, DANN BITTESCHÖN NICHT MIT DEM ÜBERSETZER DES MAKLERS USW.
Bei der Verkaufshandlung im tapu-Amt ist die Anwesenheit des Beamten, des Käufers und des Verkäufers gesetzlich vorgeschrieben, sowie eines vereidigtem Übersetzers, falls Sie der türkischen Sprache nicht mächtig sind. Kaufvertrag und tapu werden in türkischer Sprache abgefasst. Nur von vereidigten Übersetzern übersetzte und von Notaren beglaubigte Urkunden sind rechtskräftig.
Für die Bearbeitung des Erwerbs von Grundeigentum in der Türkei sind folgende Unterlagen für das Grundbuchamt erforderlich:
- Grundbuchauszug
- Personalausweis oder Pass von Käufer und Verkäufer (von Ausländern notariell beglaubigte Übersetzung des Passes)
- Identitätsnummer von Käufer und Verkäufer
- Bei Immobilien eine Erdbebenpflichtversicherungspolice (DASK)
- Vom Verkäufer 1, vom Käufer 2 innerhalb der letzten 6 Monate aufgenommene Passfotos der Größe 6 x 4
Fast hätte ich es vergessen :) Und beim Hauskauf heißt es bei im Türkischen so schön: EV ALMA KOMŞU AL. Also anstatt eine Wohnung zu erwerben, sollte man sich Nachbarn anschaffen; denn wie bekannt können Streitigkeiten mit Nachbarn auch über vermeintliche Nichtigkeiten entstehen. Deshalb sollte man vor einem Kauf auch die Nachbarn unbedingt kennenlernen.
Laat een reactie achter
In deze reactiefunctie heb je de mogelijkheid om reacties achter te laten. Het maakt niet uit of je vragen, suggesties, aanvullingen of ideeën hebt over dit artikel of dat je van gedachten wilt wisselen over onze onderwerpen - wij zijn benieuwd naar jouw bijdragen!