444 51 56
W celu ułatwienia cudzoziemcom nabywania tureckich nieruchomości, w maju 2012 r. dokonano zmian w prawie gruntowym (nr 2644, art. 35), zgodnie z którymi Turcja zniosła tzw. „zasadę wzajemności”, zgodnie z art. które tylko obywatele tych krajów, którzy mogliby kupować lokalną własność, mogliby zapewnić Turkom podobne możliwości. Restrykcje zostały zniesione dla obywateli 129 krajów i teraz obywatele 183 krajów na całym świecie mogą nabywać nieruchomości w Turcji.
Polacy mogą kupować nieruchomości w Turcji i stać się ich pełnoprawnymi właścicielami. Możesz zarejestrować nieruchomość zarówno dla osoby fizycznej, jak i dla osoby prawnej zarejestrowanej w Turcji.
Istnieją pewne ograniczenia dla zagranicznych nabywców nieruchomości w Turcji. Na przykład zagraniczny nabywca może nabyć działkę o powierzchni do 30 ha (do 2012 r. było to 2,5 ha).
Istnieją strefy zamknięte dla cudzoziemców, które władze tureckie uważają za strategicznie ważne dla bezpieczeństwa kraju.
Polacy, według statystyk, kupują przede wszystkim nieruchomości na Morzu Śródziemnym i Egejskim, a także w Stambule, w tych regionach mogą kupować zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne.
Zagraniczni właściciele nieruchomości w Turcji mogą ubiegać się o zezwolenie na pobyt przy zakupie nieruchomości o dowolnej wartości. Czytaj więcej w artykule: Zezwolenie na pobyt w Turcji.
A inwestorzy, którzy inwestują w nieruchomości od 250 000 USD, mają prawo natychmiast ubiegać się o obywatelstwo tureckie.
Właściciele zagraniczni, podobnie jak właściciele tureccy, będą zobowiązani do płacenia rocznego podatku od nieruchomości, będą też zobowiązania wobec mediów.
Czytaj więcej w artykule: Utrzymanie nieruchomości w Turcji.
Ponadto cudzoziemcy muszą przestrzegać prawa Turcji związanego z nieruchomościami. Na przykład prawo najmu.
Zanim zaczniesz szukać mieszkania lub willi, możesz zapoznać się z aktami prawnymi, aktualnościami oraz aktualnymi cenami i ofertami na naszej stronie, codziennie aktualizujesz dla siebie ceny, dodajesz nowe opcje, usuwasz sprzedane przedmioty. Zawsze możesz również poprosić o pomoc naszego konsultanta online lub zostawić prośbę na stronie ze swoimi życzeniami. Zwróć uwagę na „Osobiste doświadczenia i recenzje” osób, które już stały się właścicielami nieruchomości, nie przegap najnowszego przeglądu rynku na naszej liście mailingowej.
Organizujesz wycieczki studyjne dla nieruchomości. Jeśli już zdecydowałeś się na region, jest to dobry sposób, aby przyjrzeć się bliżej różnym obiektom. Taka wycieczka nie zobowiązuje Cię do zakupu nieruchomości, ale w przypadku transakcji zwrócisz koszty wycieczki.
Możesz również przeglądać online dowolną nieruchomość z naszej bazy danych, zostawiając nam prośbę.
Polacy należą do pierwszej piątki nabywców tureckich nieruchomości. Bądź ostrożny przy wyborze firmy. W regionach wypoczynkowych i Stambule, gdzie tradycyjnie aktywni są obcokrajowcy, jest wielu pośredników i nie wszyscy z nich świadczą usługi wysokiej jakości. Koniecznie sprawdź dokumenty firmy (rejestracja podatkowa, rejestracja w Izbie Przemysłowo-Handlowej w dziale pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, licencja na prowadzenie działalności w zakresie nieruchomości).
Sprawdź, czy firma ma legalny adres, przeczytaj opinie o jej pracy, zwróć uwagę, jak długo istnieje na rynku.
Obowiązkiem pośrednika w obrocie nieruchomościami jest nie tylko wybranie dla Ciebie odpowiednich nieruchomości i zorganizowanie oględzin, ale także sprawdzenie „czystości” nieruchomości, sporządzenie umowy sprzedaży, złożenie dokumentów do uzyskania TAPU (świadectwo własności). Osiedle Ataberk oferuje również obsługę posprzedażową - od podłączenia komunikacji do nowego właściciela po wynajem i wiele więcej.
Podpisujesz umowę kupna-sprzedaży.
W pierwszym etapie sprzedawca i kupujący zawierają umowę. Zawiera informacje o uczestnikach transakcji, nieruchomości (rozkład, cechy konstrukcyjne, terminy oddania do użytku itp.), warunkach płatności za transakcję oraz zobowiązaniach stron.
W momencie podpisywania umowy kupujący potrzebuje jedynie paszportu. Dokument sporządzony jest w trzech egzemplarzach iw kilku językach, m.in. tureckim i Polski.
Należy pamiętać, że umowa, nawet poświadczona notarialnie, nie oznacza przeniesienia własności. Aby zostać właścicielem tureckiej nieruchomości, należy uzyskać TAPU (świadectwo własności).
W Turcji istnieje tytułowy system rejestracji praw do nieruchomości, czyli organy państwowe reprezentowane przez Urząd Katastralny sporządzają dokumenty majątkowe, gwarantujące czystość i legalność transakcji na szczeblu państwowym.
Notariusze nie mają prawa do samodzielnego rejestrowania transakcji kupna i sprzedaży. Notariusz może jedynie sporządzić umowę, której przedmiotem jest kupno i sprzedaż nieruchomości, a także poświadczyć notarialnie podpisy na umowie.
Przy podpisywaniu umowy kupujący dokonuje zadatku w celu rezerwacji nieruchomości dla siebie - 5 - 10% ceny przedmiotu. Wskazane jest wskazanie kwoty zadatku w umowie jako osobnej klauzuli w karach obowiązujących obie strony.
Jeśli kupujący odmówi zawarcia transakcji, zadatek nie zostanie mu zwrócony.
Do podpisania umowy wystarczy paszport, ale potrzebne będą kolejne dokumenty, aby sfinalizować nieruchomość i otrzymać TAPU.
Jeśli kupujący nie może/nie chce osobiście przygotować dokumentów do rejestracji nieruchomości, może sporządzić poświadczone notarialnie pełnomocnictwo dla swojego przedstawiciela w Turcji, który w jego imieniu dopełni wszelkich formalności.
Kupujący, w tym cudzoziemiec nieposiadający zezwolenia na pobyt, musi posiadać indywidualny numer podatkowy w Turcji – jest to obowiązkowy wymóg przy rejestracji nieruchomości, otwarciu konta bankowego, zawieraniu umów z dostawcami usług komunalnych i telefonicznych.
Procedura jest prosta i zajmuje kilka minut. Aby uzyskać NIP, należy zgłosić się do regionalnego urzędu skarbowego (vergi daairesi), przedstawić paszport i napisać wniosek.
Najczęściej do transakcji otwierane jest konto bankowe w Turcji. Jest to wygodne, ponieważ w przyszłości będzie można płacić rachunki za media z tego samego konta. Będziesz go również potrzebować, jeśli będziesz ubiegał się o zezwolenie na pobyt. Wiele tureckich banków ma mów po polsku personel i bankowość internetową, więc zarządzanie kontem nie powinno być trudne.
W porozumieniu ze sprzedającym możesz wybrać walutę płatności za nieruchomość, wpisując tę pozycję w umowie. W Stambule najczęściej ceny podawane są w lirach tureckich, na wybrzeżu - w euro. Umowa określa również warunki i harmonogram płatności.
Większość transakcji jest opłacana przelewem bankowym. Aby wykonać przelew z Polska, bank może zażądać dokumentów potwierdzających cel płatności - umowę sprzedaży. Część środków może być wypłacona gotówką. Niektóre tureckie firmy deweloperskie przyjmują płatności w swoich biurach w Polska.
Do czasu otrzymania TAPU nieruchomość musi zostać opłacona w całości. Istnieje możliwość zakupu przedmiotu na raty, jednak w takim przypadku na świadectwie własności zostanie wpisane obciążenie, które można usunąć po pełnej spłacie.
Sprzedający (lub pełnomocnik), kupujący (lub pełnomocnik), pośrednicy w obrocie nieruchomościami i notariusz (państwowy) tłumacz spotykają się w Urzędzie Katastralnym. Przy dokonywaniu transakcji z udziałem cudzoziemców nie mówiących po turecku warunkiem ważności umowy jest podpis tłumacza państwowego.
Oto przeniesienie TAPU - główny dokument własności (do tego czasu należy uiścić wszystkie podatki i inne wydatki związane z przeniesieniem TAPU.
Ostatnim etapem transakcji jest zawarcie umów z dostawcami mediów (prąd, woda, telefon, Internet) dla nowego właściciela nieruchomości.
Jeśli kupiłeś nowy budynek, pierwszą rzeczą, którą musisz zrobić, to zdobyć Iskan - paszport techniczny na mieszkanie.
Istnieją dwa rodzaje paszportów technicznych dla nieruchomości w Turcji - Genel Iskan i Ferdi Iskan.
Pierwszą otrzymuje deweloper za cały dom przy odbiorze. Dokument ten potwierdza spełnienie wszystkich norm budowlanych i możliwość podłączenia budynku do sieci inżynieryjnych.
Drugi - Ferdi Iskan - to indywidualny paszport techniczny do mieszkania (yapı kulanma izni), który właściciel otrzymuje po zakupie. Zawiera informacje techniczne o mieszkaniu i całym budynku (powierzchnia, ilość pięter, dostępność pomieszczeń gospodarczych itp.).
Indywidualny dowód rejestracyjny wydawany jest jednorazowo przy pierwszej sprzedaży mieszkania. Jeśli zostanie kupiony „drugorzędny”, to Ferdy Iskan powinien już tam być. Jeśli nie został wydany, ale cały budynek ma Genel Iskan, to nie będzie problemów z uzyskaniem dokumentu. Aby to zrobić, musisz skontaktować się z gminą w miejscu lokalizacji nieruchomości i uiścić opłaty państwowe.
Tak, możesz. W tym celu kupujący podpisuje poświadczone notarialnie pełnomocnictwo dla swojego przedstawiciela, który zamiast niego odbierze dokumenty.
Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości w Turcji będą niższe niż w większości krajów europejskich. W większości przypadków nie przekroczą one 5% ceny rynkowej przedmiotu.
Podatek od zakupu nieruchomości - kupujący musi zapłacić podatek od rejestracji praw majątkowych - 3% wartości przedmiotu, co do którego sprzedający wskazuje, co do zasady, wartość ta jest niższa od wartości rynkowej.
Opłaty państwowe za rejestrację TAPU - za wydanie świadectwa własności pobierana jest opłata katastralna. Będziesz także musiał zapłacić za usługi tłumacza państwowego, którego obecność jest obowiązkowa przy transakcjach z obcokrajowcami. W sumie koszty te wyniosą około 300 euro.
Rzeczoznawcza wycena nieruchomości – od 03.04.2019 roku akt biegłej wyceny nieruchomości stał się dokumentem obowiązkowym przy ubieganiu się o przerejestrowanie praw majątkowych. Trwa około 2 - 3 dni roboczych, koszt około - 200 euro
Pełnomocnictwo poświadczone notarialnie – jeżeli transakcja (lub niektóre jej części) przeprowadzana jest na odległość, wymagane jest pełnomocnictwo poświadczone notarialnie dla przedstawiciela kupującego w Turcji. Jego rejestracja kosztuje 100 - 150 €.
Usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami - nasza firma, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, otrzymuje wynagrodzenie od sprzedającego, dzięki czemu kupujący nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów za usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Zdobycie Iskan (tylko dla nowych budynków)
Rejestracja indywidualnego paszportu technicznego dla nieruchomości (Ferdi Iskan) będzie kosztować 300 - 1000 €, w zależności od charakterystyki obiektu.
Ubezpieczenie obowiązkowe – wszyscy właściciele nieruchomości w Turcji muszą wykupić ubezpieczenie od trzęsień ziemi i klęsk żywiołowych – DASK. Bez niego niemożliwe jest zawieranie umów z dostawcami mediów. Koszt polisy to 15-150€, w zależności od charakterystyki obiektu i pożądanego zakresu ochrony.
Rejestracja abonamentów na media - podłączenie mediów do nowego mieszkania będzie kosztować 200 - 300 €. Ponowna rejestracja umów dla innego właściciela będzie kosztować 30 - 50% taniej.
Średnio koszt urządzania mieszkania 1+1 w Antalyi, Side, Alanyi czy Kemer to około 1200 - 1500 euro.
Ustawa o hipotece została przyjęta w Turcji 6 marca 2007 roku. Do tego czasu nie było kredytów hipotecznych zarówno dla obywateli tureckich, jak i cudzoziemców. Ale od tamtego czasu w Turcji wiele się zmieniło. Obecnie dla kupujących dostępne są różne produkty pożyczkowe.
Przeczytaj także:
Kredyty hipoteczne dla obcokrajowców w Turcji
Cudzoziemcy mają prawo do zakupu mieszkań i willi w Turcji w pełni prywatnej własności. W niektórych przypadkach konieczne jest otrzymanie zawiadomienia z resortu wojskowego, że obiekt NIE znajduje się na terenie specjalnie chronionym.
Posiadanie przedmiotu o dowolnej wartości uprawnia do uzyskania zezwolenia na pobyt w Turcji. Kupujący, którzy wydali więcej niż 250 000 USD na nieruchomości, mogą natychmiast ubiegać się o obywatelstwo.
Głównym dokumentem potwierdzającym posiadanie nieruchomości jest TAPU. Umowa kupna-sprzedaży, nawet podpisana przez notariusza, nie czyni jeszcze kupującego oficjalnym właścicielem nieruchomości.
Jedna z największych zalet posiadania tureckiej nieruchomości – to niewielkie wydatki podczas rejestracji i niedrogie późniejsze utrzymanie.
Przy podpisywaniu umowy kupna nieruchomości negocjowane są warunki kosztów przerejestrowania, w większości przypadków koszty te pokrywa kupujący.
Koszty te obejmują:
1. Na życzenie kupującego – pełnomocnictwo – ok. 100 euro (w tym usługi tłumaczeniowe).
2. podatek od rejestracji praw majątkowych – 4% wartości katastralnej, wartość katastralna jest w większości przypadków niższa od wartości rynkowej.
3. opłata rejestracyjna w Wydziale Katastralnym – ok. 40 euro.
4. Usługi tłumacza przysięgłego przy przeniesieniu własności – 40 euro.
5. obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsienia ziemi – dask – 15 euro.
6. Iskan – pozwolenie na korzystanie z wydzielonej części nieruchomości – mieszkania (tylko dla nowych budynków) – od 350 euro.
7. Przyłącze prądu i wody – ok. 150 euro na nowe budynki, ok. 70 euro przy zmianie nazwy użytkownika.
8. Ekspertyza nieruchomości z – W dniu 03.04.2019 akt ekspertyzy nieruchomości stał się dokumentem obowiązkowym przy ubieganiu się o przerejestrowanie praw majątkowych. Trwa ok. 2 – 3 dni roboczych, koszt ok. – 200 euro.
Bardzo wielu klientów martwi pytanie – Ile kosztuje utrzymanie nieruchomości w Turcji? To właśnie niedrogie utrzymanie nieruchomości przyciąga wielu klientów, ponieważ w Turcji nie istnieje pojęcie „czynszu”; w zależności od liczby zarejestrowanych mieszkańców. Na wydatki roczne składają się:
· aidat ( aidat ) miesięczna opłata za utrzymanie – Aidat obejmuje sprzątanie terenu, usługi concierge, konserwację wind, sprzątanie basenu, oświetlenie części wspólnych itp. Aidat zależy od budynku i kompleksu oraz infrastruktury. Mieszkańcy wpłacają tę kwotę firmie zarządzającej, która jest odpowiedzialna za porządek, co roku w każdym kompleksie odbywa się zebranie mieszkańców, na którym omawiany jest budżet zespołu, bieżące wydatki i sugestie mieszkańców, wysokość adatków waha się od 5 euro – za dom bez basenu i terenu do 50 – 100 euro za kompleksy z dobrym terenem, basenem, usługami concierge. Średnio za kompleks z basenem, ogrodem, generatorem i dużą ilością mieszkań adat to 35 – 45 euro miesięcznie.
· Roczny podatek od nieruchomości ( Emlak vergisi ) zależy od wartości katastralnej – wynosi około 50 – 100 euro rocznie, można zapłacić w kasie gminy powiatowej po przerejestrowaniu własności i abonentów.
· Opłaty za media – woda i prąd są płatne według wskazań liczników średnio, prąd – 40 – 60 euro miesięcznie, woda – 15 – 20 euro miesięcznie.
Jako dodatkowy koszt, jaki może ponieść kupujący, można wymienić koszt dodatkowego ubezpieczenia mienia – przy przerejestrowaniu praw własności wydawane jest obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi – DASK, na życzenie kupujący może ubezpieczyć nieruchomość od wszystkich ryzyk, nasze Firma pomoże załatwić wszystkie rodzaje ubezpieczeń.
Zezwolenie na pobyt w Turcji (ikamet) to możliwość przebywania w ulubionym kraju bez ograniczeń, a także szereg innych korzyści w porównaniu ze statusem zwykłego turysty. Uprawnia np. do zakupu samochodu w Turcji, zakupu biletów ulgowych czy otrzymania karty muzealnej i darmowego zwiedzania wielu lokalnych atrakcji. Nabyta nieruchomość jest jedną z podstaw do uzyskania zezwolenia na pobyt w Turcji.
Procedura uzyskania zezwolenia na pobyt w Turcji jest dość prosta i zrozumiała dla obcokrajowców, ponadto przystępna cenowo. To prawda, że z roku na rok jest coraz więcej osób, które chcą otrzymać ikamet, dlatego lepiej wcześniej zapisać się do wniosku. Można to zrobić online na oficjalnej stronie internetowej, niezależnie od Twojej lokalizacji.pozwolenie na pobyt, TurcjaAby to zrobić, musisz wcześniej zrobić zdjęcie biometryczne, uzyskać NIP i wykupić ubezpieczenie medyczne. Następnie będziesz mógł wybrać czas rejestracji na złożenie dokumentów (randez-vous). Do tego czasu musisz przygotować wszystkie pozostałe dokumenty.
Ubezpieczenie medyczne na cały okres obowiązywania zezwolenia (średni koszt to około 700 lirów, w zależności od towarzystwa ubezpieczeniowego i wieku wnioskodawcy).
Dowód zapłaty cła państwowego za ikamet.
Urząd, według własnego uznania, może zażądać dodatkowych dokumentów.
dokumenty do uzyskania zezwolenia na pobyt Zarejestrowanie zezwolenia na pobyt trwa średnio od 2 tygodni do 3 miesięcy, w zależności od obciążenia administracji pracą. Gdy tylko dokumenty będą gotowe, otrzymasz pocztą na adres wskazany przy składaniu wniosku gotowe zezwolenie na pobyt, które jest teraz wydawane w formie plastikowej karty. Oprócz osoby, dla której nieruchomość jest zarejestrowany, zezwolenie na pobyt może uzyskać także jego małżonek, małoletnie dzieci oraz rodzice sprawujący opiekę.
Dokumenty do wydania zezwolenia na pobyt są akceptowane przez lokalne biura służby migracyjnej, które znajdują się w każdym mieście (np. w Alanyi - Alanya Göç Idaresi).
Jeśli nie chcesz samodzielnie odbierać dokumentów, możesz skontaktować się ze służbami specjalnymi znajdującymi się obok służb migracyjnych. Wystarczy, że osobiście złożysz przygotowane dla Ciebie dokumenty, a następnie poczekasz, aż gotowe zezwolenie na pobyt przyjdzie pocztą.
Czytaj także:Kupno nieruchomości w Turcji szansą na uzyskanie zezwolenia na pobytW Alanyi można ubiegać się o zezwolenie na pobyt pod adresem: Şekerhane Mahallesi, Alaiye Cd. No:81, 07400 Alanya/Antalya, Telefon: (0242) 511 17 51Zezwolenie na pobytOsiedle Ataberk pomaga wszystkim swoim klientom w uzyskaniu zezwolenia na pobyt w Turcji.W razie jakichkolwiek pytań służymy radą.
Dodatkowe ogłoszenie
Niestety, dotowany przez państwo przemysł budowlany w Turcji jest zalewany przez wątpliwe firmy budowlane, które nie mają problemu z wprowadzaniem na rynek dużej liczby mieszkań o niskim standardzie i uciekają się do różnych sztuczek, aby wygenerować duże zyski w krótkim czasie. Niestety skutki tego widzieliśmy i doświadczyliśmy podczas smutnego trzęsienia ziemi w Kahramanmaraş 6 lutego.
Najpóźniej w ciągu tygodnia po wprowadzeniu się do nieruchomości kupionej od deweloperów, którzy są złośliwi i nadużywają dotacji państwowych, przekonasz się, że wszystkie użyte materiały są kiepskiej jakości, m.in. Na przykład listwy przypodłogowe, które wyglądają jak drewno, są w rzeczywistości tekturą, błyszczące chromowane materiały w łazience to po prostu tani plastik, woda wycieka z rur grzewczych lub wodociągowych, elementy elektryczne są nieodpowiednie itp.
Zdaję sobie sprawę, że to irytujące, ale chciałem przywrócić ten problem do głosu po trzęsieniu ziemi w naszym kraju, które zabiło tysiące ludzi.
Zwłaszcza w przeszłości po raz kolejny pokazało, jak dobrze jest współpracować z najbardziej rzetelnymi, sprawdzonymi konsultantami, a nie z doradcami nieruchomości, którzy obiecywali nam wysokie zyski w krótkim czasie, reklamując tanie nieruchomości.
Więc biorąc pod uwagę te fakty, czy nadal powinienem kupować nieruchomość w Turcji? Zdecydowanie tak, jeśli kupisz je za pośrednictwem odpowiednich osób. Możesz przeczytać moje przemyślenia i spostrzeżenia na temat korzyści na tym blogu.
Hola, buenas tardes, soy de Chile y estoy interesado en comprar una propiedad en Turquía, porque mi hija se vino hace mas de un año y quiero saber como puedo adquirir una y los requisitos que se debe tener tanto personales como bancarios.
muchas gracias
Hola, buen día,
Primero que nada, gracias por considerar la compra de una propiedad en Turquía. Me alegra saber que su hija ha tenido una buena experiencia aquí. Estaré encantado/a de ayudarle con este tema.
En Turquía, adquirir una propiedad como extranjero es un proceso bastante sencillo. A continuación, le detallo los puntos más importantes a tener en cuenta:
1. Requisitos para adquirir una propiedad:
• A los extranjeros se les permite comprar propiedades en la mayoría de las ciudades (excepto en ciertas zonas militares restringidas).
• Para los trámites de título de propiedad, solo necesitará su documento de identidad o pasaporte.
2. Requisitos personales y familiares:
• Si planea vivir con su familia, es posible que necesite solicitar un permiso de residencia. Ser propietario de una propiedad facilita mucho este trámite.
• Si desea quedarse en Turquía con su familia a largo plazo, puede solicitar un permiso de residencia familiar.
3. Operaciones bancarias:
• Necesitará abrir una cuenta bancaria en Turquía. Para ello, deberá presentar su pasaporte, un número de identificación fiscal (que puede obtener en las oficinas fiscales en Turquía) y una prueba de dirección.
• Una vez abierta la cuenta, podrá realizar pagos en liras turcas o en moneda extranjera.
4. Recomendaciones:
• Contar con un asesor inmobiliario profesional le ayudará a elegir la propiedad adecuada según su presupuesto y en la ubicación deseada.
• También se recomienda contar con asesoría legal durante el proceso de adquisición del título de propiedad.
Si necesita más información o guía en este proceso, estaré encantado/a de ayudarle.
Muchas gracias y que tenga un excelente día.
Mehmet
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und ich möchte mich noch mehr mit dieser Thematik beschäftigen/ einlesen.
Vielen Dank.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und noch mich mehr mit dieser Thematik beschäftigen möchte.
Vielen Dank.
Tipps und Tricks zum Hauskauf/Immobilienerwerb in der Türkei
In der Türkei kann man sich nur Eigentümer eines Hauses nennen, wenn man ein TAPU besitzt. "Tapu" heißt übersetzt "Grundbucheintrag" und ist ein Auszug aus dem türkischen Grundbuch. Kauf und Verkauf von Immobilien sind in der Türkei nur dem Grundbuchamt übertragen. Erst dort endet die offizielle Verkaufshandlung, also absolut nicht in Vorverhandlungen bei Maklern, Bauträgern, Privatverkäufern. Ein Eigentumsübertrag findet auch nie und niemals bei einem Notar statt, der, anders als in Deutschland, auch gar nicht zu solchen Kaufhandlungen berechtigt ist. Lassen Sie sich also nichts anderes einreden.
Alle Vorverträge (auch „notariell beglaubigte Immobilienkaufverträge“) sind nur ein unverbindliches Kaufversprechen zwischen Verkäufer und Käufer, deshalb immer mit Vorsicht zu genießen. Der Verkäufer ist nämlich mit der Vormerkung im Grundbuch gesetzlich nicht verpflichtet, die Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Sicherheit gibt nur die Aushändigung des tapu.
Zahlen Sie nicht mehr als die vereinbarte Anzahlung, solange die tapu-Übertragung noch nicht erfolgt ist.
Ich betone nochmals: Im Gegensatz zu Deutschland sind Notare in die Abwicklung einer Eigentumsübertragung nicht involviert. Nach türkischem Recht erfolgt die Eigentumsübertragung auf eine entsprechende Willenserklärung von Käufer und Verkäufer lediglich im Grundbuchamt. Dabei muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn beteiligte Ausländer der türkischen Sprache nicht mächtig sind.
Und vor allem bitte ich euch vorsichtig zu sein; denn meistens werden die Objekte zum Teil durch deutsche Verkäufer professionell beworben. Es werden deutsch/englische Verträge unterschrieben, die Kaufvertrag / purchase contract genannt werden, aber formnichtig, also nicht wirksam sind. Es fehlt für den Vorvertrag an der notariellen Beurkundung, ein Kaufvertrag kann nicht privatrechtlich abgeschlossen werden. Auf Nachfrage werden diese Firmen selbstbewusst zugegeben, dass es Firmenpolitik sei solche Verträge aus Kostengründen nicht notariell beurkunden zu lassen, die Firma sei groß und bekannt, habe ihre eigenen Gesetze, der Kunde könne vertrauen, bis jetzt habe sich niemand beschwert und so weiter.
Wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung sind diese Firmen bei einer Rückabwicklung, etwa wegen Nichtfertigstellung der Immobilie, Mängel oder Doppelverkauf im Vorteil. Auch hinsichtlich der in diesem Zusammenhang erteilten Bankgarantie kann Unwirksamkeit vorliegen. Wenn Sie Opfer einer solchen Vertragskonstellation geworden sind besteht eventuell die Möglichkeit einer Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft.
Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt. Achtung: Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar. Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (şerh) ‐ dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.
Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul şatış sözleşmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen. Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfalls als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.
Bauwerksvertrag Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (inşaat sözleşmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat ‐ dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form. Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre "Sonderleistungen" gestellt wird.
Achtung (neues Gesetz!): Bisher war der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Das Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Mit der Änderung des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012 (Gesetz 6302, Resmi Gazete Nr. 28296 vom 18.5.2012) ist das Erfordernis der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen!
Erwerb von Stockwerkseigentum Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude ‐ dies kann auch eine Ferienanlage sein ‐ wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifakı). Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen. Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht ‐ wieder auf entsprechenden Antrag ‐ echtes Miteigentum (kat mülkiyeti). Schon das (kat irtifaki) kann hypothekarisch belastet werden.
Es gibt zwei Arten von Tapus, die unterscheiden sich in der Farbe – blau und rot. Ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben, das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie. Achten Sie bitte unbedingt darauf, dass ihr den roten erhält, es heisst dann, dass die Wohnung/Haus von den Behörden die zum Einzug erforderlichen Genehmigungen erhalten hat, das Strom und Wasser anschliessbar sind, ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben aber das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie.
Verlangen Sie für Bestandsimmobilien vor der Preisverhandlungen ein lupenreines tapu und lassen Sie prüfen, ob der Eintrag korrekt sowie schulden- und lastenfrei ist. Lassen Sie sich dabei vom Anwalt beraten, nicht von einem Notar.
TAPU ist gegen Fälschungen nicht gesichert, dieses Dokument hat weder Wasserzeichen noch Hologramme. TAPU wird in der Abteilung des Katasteramtes nach dem Sitz des Eigentums ausgegeben. Alle TAPUs werden in einem einheitlichen Register online fixiert, deswegen sind in der Türkei keine Betrügereien mit den Immobilien möglich, es sei denn man händigt dem Anwalt oder dem Makler usw. aus DUMMHEIT oder sonst wie einen GENERELLVOLLMACHT aus, danach ist keinem mehr zu helfen. ALSO WENN SIE EIN VOLLMACHT AUSSTELLEN, DANN BITTESCHÖN NICHT MIT DEM ÜBERSETZER DES MAKLERS USW.
Bei der Verkaufshandlung im tapu-Amt ist die Anwesenheit des Beamten, des Käufers und des Verkäufers gesetzlich vorgeschrieben, sowie eines vereidigtem Übersetzers, falls Sie der türkischen Sprache nicht mächtig sind. Kaufvertrag und tapu werden in türkischer Sprache abgefasst. Nur von vereidigten Übersetzern übersetzte und von Notaren beglaubigte Urkunden sind rechtskräftig.
Für die Bearbeitung des Erwerbs von Grundeigentum in der Türkei sind folgende Unterlagen für das Grundbuchamt erforderlich:
- Grundbuchauszug
- Personalausweis oder Pass von Käufer und Verkäufer (von Ausländern notariell beglaubigte Übersetzung des Passes)
- Identitätsnummer von Käufer und Verkäufer
- Bei Immobilien eine Erdbebenpflichtversicherungspolice (DASK)
- Vom Verkäufer 1, vom Käufer 2 innerhalb der letzten 6 Monate aufgenommene Passfotos der Größe 6 x 4
Fast hätte ich es vergessen :) Und beim Hauskauf heißt es bei im Türkischen so schön: EV ALMA KOMŞU AL. Also anstatt eine Wohnung zu erwerben, sollte man sich Nachbarn anschaffen; denn wie bekannt können Streitigkeiten mit Nachbarn auch über vermeintliche Nichtigkeiten entstehen. Deshalb sollte man vor einem Kauf auch die Nachbarn unbedingt kennenlernen.
zostaw komentarz
W tej funkcji komentarzy masz możliwość dodawania komentarzy. Nie ma znaczenia, czy masz pytania, sugestie, uzupełnienia lub pomysły dotyczące tego artykułu, czy też chciałbyś wymienić poglądy na nasze tematy - jesteśmy ciekawi Twojego wkładu!