444 51 56

Как купить недвижимость в Турции. Инструкция для покупателя

Как купить недвижимость в Турции. Инструкция для покупателя

Наши рекомендуемые партнеры и поставщики услуг

Как купить недвижимость в Турции. Инструкция для покупателя

Как купить недвижимость в Турции. Инструкция для покупателя.

С целью облегчения покупки турецкой недвижимости иностранцами в мае 2012 года были внесены поправки в земельный закон (номер 2644, статья 35) в соответствии с которыми, Турция отменила так называемый «принцип взаимности», по которому покупать местную недвижимость могли только граждане тех стран, которые предоставляют аналогичные возможности туркам. Для граждан 129 стран были сняты ограничения, и теперь граждане 183 стран мира могут приобретать недвижимость в Турции.

Граждане России, Украины, Белоруссии могут приобретать недвижимость в Турции и становится полноправными собственниками. Оформить недвижимость можно как на физическое лицо, так и на юр лицо, зарегистрированное в Турции.

What-objects-can-a-foreigner-buy-in-Turkey

Какие объекты может купить иностранец в Турции?

Для иностранных покупателей недвижимости в Турции действуют некоторые ограничения. Например, зарубежный покупатель может приобрести  земельный участок в собственность до 30 Га (до 2012 года было – 2,5 Га).
Существуют некоторые запретные для иностранцев зоны, которые власти Турции считают стратегически важными для безопасности страны.
Граждане Украины, России, Казахстана по статистике больше всего приобретают недвижимость в регионе Средиземного и Эгейского морей, а также Стамбуле, в этих регионах они могут покупать как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Права иностранных собственников недвижимости

Иностранные собственники недвижимости в Турции могут оформить ВНЖ, при покупке недвижимости любой стоимости. Подробнее читайте в статье: Вид на жительство в Турции.

А инвесторы, которые вложат в недвижимость от $ 250.000, вправе претендовать сразу на гражданство Турции.

Обязанности иностранных собственников недвижимости

Иностранные собственники также как и турецкие собственники обязаны оплачивать ежегодный налог на недвижимость, также будут еще и обязательства перед коммунальными службами.
Подробнее читайте в статье: Содержание недвижимости в Турции.
Также иностранцы должны соблюдать законы Турции, связанные с недвижимостью. Например, законодательство об аренде.

Как искать недвижимость в Турции?

Прежде чем начинать поиск квартиры или виллы, вы можете ознакомиться с законами, новостями и актуальными ценами и предложениями на нашем сайте, каждый день для вас мы обновляем цены, добавляем новые варианты, убираем проданные объекты. Вы также всегда можете обратиться за помощью к нашему онлайн консультанту или оставить запрос на сайте с вашими пожеланиями. Обратите внимание на «Личные опыты и отзывы» людей, которые уже стали собственниками недвижимости, не пропустите свежий обзор рынка в нашей рассылке.

Мы организуют ознакомительные туры за недвижимостью. Если вы уже определились с регионом, это хороший способ внимательно осмотреть разные объекты. Такой тур не обязывает покупать недвижимость, но в случае сделки, мы  возмещаем расходы на поездку.
Также вы можете посмотреть онлайн любой объект недвижимости с нашей базы, оставив нам запрос. 

How to find a realtor in Turkey

Как искать риэлтора в Турции?

Граждане России, Украины, Казахстан входят в пятерку лидеров покупателей турецкой недвижимости. При выборе компании будьте внимательны. В курортных регионах и Стамбуле, где традиционно активны иностранцы, работает очень много посредников, и далеко не все из них оказывают услуги качественно. Обязательно проверьте документы компании (налоговую регистрацию, регистрацию в Торгово – Промышленной палате в разделе агентств недвижимости, лицензию на ведение риэлторской деятельности). 

Проверьте, чтобы у компании был юридический адрес, почитайте отзывы о ее работе, обратите внимание – как давно она на рынке.
Обязанность риэлтора – не только подобрать вам подходящие объекты и организовать просмотры, но также проверить «чистоту» недвижимости, составить договор купли-продажи, подать документы на получение ТАПУ (свидетельство о праве собственности). Компания Ataberk estate предлагает также послепродажный сервис – от подключения коммуникаций на нового собственника до сдачи в аренду и многое другое.

Procedure for buying property in Turkey

Процедура покупки нежвижимости в Турции

Этап 1. Заключение договора  купли – продажи.

Подписываем договор купли – продажи.

На первом этапе продавец и покупатель заключают договор. В нем прописываются данные об участниках сделки, объекте недвижимости (планировка, особенности постройки, даты сдачи в эксплуатацию и т.п.), сроки и условия оплаты сделки, обязанности сторон.
Во время подписания контракта покупателю необходим только загранпаспорт. Документ заключается в трех  экземплярах и на нескольких языках, например, турецком и русском.

Стоит иметь ввиду, что контракт, даже заверенный у нотариуса не означает переход права собственности. Чтобы стать собственником турецкой недвижимости необходимо получить ТАПУ (свидетельство о праве собственности).

Preparation of documents for registration of the transaction.

В Турции действует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государственные органы в лице Кадастрового управления оформляют документы собственности, гарантируя на государственном уровне чистоту и законность сделок.
Нотариусы не имеют права самостоятельно регистрировать сделки купли-продажи. У нотариуса можно лишь оформить контракт, предметом которого является купля – продажа недвижимости, а также произвести нотариальное заверение подписей на договоре.

Вносим задаток.

При подписании контракта покупатель вносит задаток, чтобы забронировать недвижимость за собой, – 5 – 10% от цены объекта. Сумму задатка желательно указать в договоре отдельным пунктом в штрафных санкциях, применяемых к обеим сторонам.
Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается.

Payment for real estate in Turkey

Этап 2. Подготовка документов для регистрации сделки.

Чтобы подписать договор, достаточно загранпаспорта, но для окончательного оформления объекта в собственность и получения ТАПУ понадобятся еще документы.

Делаем доверенность на риэлтора – по желанию.

Если покупатель не может / не хочет лично готовить документы для оформления недвижимости в собственность, он может сделать нотариальную доверенность на своего представителя в Турции, который выполнит все формальности от его имени.

Получаем ИНН.

У покупателя, в том числе иностранца без ВНЖ, должен быть индивидуальный налоговый номер в Турции – это обязательное требование для регистрации недвижимости, открытия банковского счета, заключения договоров с коммунальными службами и провайдерами телефонной связи.
Процедура простая и занимает несколько минут. Для получения ИНН надо прийти в районное отделение налоговой инспекции (vergi dairesi), предъявить паспорт и написать заявление.

Открываем счет в банке – по желанию.

Чаще всего для проведения сделки открывается банковский счет в Турции. Это удобно, потому что в последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги. Он также понадобится, если вы будете оформлять ВНЖ. Во многих турецких банках есть русскоязычный персонал и интернет-банкинг, поэтому сложностей с управлением счетом не должно возникнуть.

Для открытия счет понадобится:

  • загранпаспорт
  • налоговый номер в Турции (vergi numarası)
  • внутренний паспорт со штампом о регистрации по месту жительства или любой документ, подтверждающий адрес заявителя

 Счет в турецком банке можно открыть в евро, долларах США или турецких лирах. Можно открыть все три валютных счета одновременно. Процедура занимает несколько минут, внести деньги можно сразу. Минимальной суммы вклада не существует – при открытии счет может быть даже пустым.
Если желания открывать счет в Турции нет, можно оплатить сделку переводом из России сразу на счет продавца по контракту покупки.

инн

Этап 3. Оплата недвижимости

По договоренности с продавцом можно выбрать валюту оплаты недвижимости, прописав этот пункт в контракте. В Стамбуле чаще всего цены указаны в турецких лирах, на побережье- в евро. В контракте также указываются условия и график платежей.
 Чаще всего сделки оплачиваются банковским платежом. Для совершения перевода из России банк может запросить подтверждающие цель платежа документы – договор купли-продажи. Часть средств можно внести наличными. Некоторые турецкие компании-застройщики принимают платежи в своих офисах в России, Украине, Казахстане.
К моменту получения ТАПУ недвижимость должна быть полностью оплачена. Есть возможность купить объект в рассрочку, но в этом случае в свидетельство о собственности будет вписано обременение, которое можно снять после полного расчета.

Этап 4. Передача права собственности и ТАПУ

Продавец (или представитель по доверенности), покупатель (или представитель по доверенности), риэлторы и нотариальный (государственный) переводчик встречаются в Кадастровом управлении. При оформлении сделок с участием иностранцев, не владеющих турецким языком, обязательным условием легитимности договора является подпись государственного переводчика.
Здесь проходит передача ТАПУ – основного документа о праве собственности (к этому времени должны быть уплачены все налоги и другие расходы, связанные с передачей ТАПУ.

В ТАПУ содержится следующая информация:

  1. Адрес участка, на котором находится объект;
  2. Фотография собственника (при оформлении документов понадобится 2 фото);
  3. Информация о регистрации участка в Кадастре;
  4. Состояние участка (информация из Кадастра);
  5. Площадь участка, который принадлежит новому собственнику (пропорциональна размеру приобретаемого жилья);
  6. Тип собственности на объект;
  7. Стоимость недвижимости;
  8. Информация об предыдущих владельцах;
  9. Информация о новых собственниках;
  10. Дата покупки недвижимости предыдущим владельцем;
  11. Номер регистрации ТАПУ предыдущего владельца (меняется при передаче прав собственности);
  12. Данные регистрации документа ТАПУ;
  13. Дата покупки объекта недвижимости новым владельцем;
  14. Печать кадастрового управления, подпись уполномоченного лица.

Срок получения ТАПУ – до пяти дней с момента подачи продавцом заявления в Кадастровое Управление. После этого покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости в Турции.

Этап 5. Оформление договоров на коммунальные услуги

Финальный этап сделки – оформление договоров с поставщиками коммунальных услуг (электричество, вода, телефон, интернет) на нового владельца недвижимости.
Если вы купили новостройку, то первым делом надо получить Искан – технический паспорт на квартиру.

В Турции есть два вида технических паспортов на недвижимость – Генель Искан (Genel Iskan) и Ферди Искан (Ferdi Iskan).

Первый получает застройщик на весь дом при вводе в эксплуатацию. Это документ подтверждает, что все стандарты строительства были соблюдены и здание можно подключить к инженерным сетям.

Второй – Ferdi Iskan – это индивидуальный технический паспорт на квартиру (yapı kulanma izni), который получает собственник после покупки. Там содержится техническая информация о квартире и всём здании (площадь, количество этажей, наличие подсобных помещений и т.п.).
 Индивидуальный техпаспорт оформляется один раз при первой продаже квартиры. Если покупается «вторичка», то Ферди Искан уже должен быть. Если его не оформили, но у всего здания есть  Генель Искан, то с получением документа проблем не возникнет. Для этого нужно обратиться в Муниципалитет по месту нахождения недвижимости и оплатить госпошлины.

Для оформления абонементов на коммунальные услуги понадобятся:

  1. Паспорт собственника недвижимости (копия)
  2. ТАПУ на недвижимость (копия)
  3. Индивидуальный Искан (копия)
  4. Страховой полис (обязательная страховка от землетрясений)
  5. Порядковые номера счетчиков на воду
  6. Заявления на подключение коммунальных услуг
  7. Нотариальная доверенность на представителя (если собственник не сам занимается оформлением абонементов).

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Да, можно. Для этого покупатель подписывает нотариальную доверенность на своего представителя, который будет собирать документы вместо него.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Турции

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Турции будут ниже, чем в большинстве стран Европы. В большинстве случаев они не превысят 5% от рыночной цены объекта.

  1. Налог на покупку недвижимости – покупатель должен заплатить налог на регистрацию права собственности – 3% от  стоимости объекта, которую укажет продавец, как правило, эта стоимость ниже рыночной.
  2. Государственные пошлины при оформлении ТАПУ – за выдачу свидетельства о собственности взимается кадастровый сбор. Также придется оплатить услуги государственного переводчика, присутствие которого при сделках с иностранцев обязательно. Всего на эти расходы уйдет около €300.
  3. Экспертная оценка недвижимости – с 04/03/2019 обязательным документом при подаче на переоформление прав собственности стал акт экспертной оценки недвижимости. Занимает около 2 – 3 рабочих дней, стоимость примерно – 200 евро
  4. Нотариальная доверенность – в случае если сделка (или какие-то ее части) проводится дистанционно, необходима нотариальная доверенность на представителя покупателя в Турции. Ее оформление стоит €100 – 150.
  5. Услуги риэлтора – наша компания как на первичном, так и на вторичном рынках получает вознаграждения от продавца, поэтому дополнительных затрат для покупателя за услуги риэлтора не будет.
  6. Получение Искан (только для новостроек)
  7. Оформление индивидуального технического паспорта на недвижимость (Ferdi Iskan) будет стоить €300 – 1000 в зависимости от характеристик объекта.
  8. Обязательное страхование – все собственники недвижимости в Турции должны оформить страховку от землетрясений и стихийных бедствий – DASK. Без нее невозможно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Стоимость полиса – €15 –150 в зависимости от характеристик объекта и желаемого покрытия.
  9. Оформление абонементов на коммунальные услуги – подключение коммунальных услуг к новой квартире будет стоить €200 – 300. Переоформление договоров на другого собственника обойдется на 30 – 50% дешевле.

В среднем, расходы на оформление квартиры 1+1 в Алании, стоимость 50 – 60 тыс евро составляют 1200 – 1500 евро.

оформление документов

Ипотека в Турции 

Закон об ипотеке был принят в Турции 6 марта 2007 года. До этого времени ипотечное кредитование как для турецких граждан, так и для иностранцев отсутствовало. Но с тех пор в Турции многое изменилось. Сейчас покупателям доступны самые разные кредитные продукты.

Типичные условия кредитов в Турции для иностранцев

Валюта кредита

Турецкая лира, доллар, евро, британский фунт, российский рубль

Сумма займа

До 75% от оценочной стоимости объекта

Срок ипотеки

От 1 месяца до 10 лет

Возраст заемщика

До 70 лет

Погашение кредита

Ежемесячно, при досрочном погашении штраф – 1-2%

Процентные ставки

10-15% - в лирах
6-8% - в долларах и евро

Резюме: это надо запомнить

  • Граждане России, Украины, Беларуси, Казахстана имеют право покупать в полную частную собственность квартиры и виллы в Турции. В некоторых случаях необходимо получить уведомление из военного ведомства о том, что объект НЕ находится на особо охраняемой территории.
  • Владение объектом любой стоимости дает право получить вид на жительство в Турции. Покупатели, потратившие на недвижимость более $ 250.000, могут сразу запросить гражданство.
  • Главный документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость, – это ТАПУ. Договор купли – продажи, даже подписанный у нотариуса, еще не делает покупателя официальным владельцем недвижимости.

Расходы при покупке недвижимости в Турции и содержание жилья

  Одно из самых больших преимуществ владения турецкой недвижимостью – это небольшие расходы при оформлении и недорогое содержание впоследствии.

При подписании контракта покупки недвижимости оговариваются условия по расходам на переоформление, в большинстве случаев эти расходы оплачивает покупатель.

Эти расходы включают в себя:

  1. при желании покупателя – оформление доверенности – примерно 100 евро (включая услуги переводчика).

  2. налог при регистрации прав собственности – 4% от кадастровой стоимости, кадастровая стоимость в большинстве случаев ниже рыночной.

  3. регистрационный взнос в Кадастровом управлении – приблизительно 40 евро.

  4. услуги присяжного переводчика при переходе прав собственности – 40 евро.

  5. обязательная страховка от землетрясения – dask – 15 евро.

  6. Искан – разрешение на использование отдельной единицы недвижимости- поквартирный (только для новостроек) – от 350 евро.

  7. Подключение электричества и воды – приблизительно 150 евро для новостроек, приблизительно 70 евро при изменении имени пользователя.

  8. Экспертная оценка недвижимостис – 04/03/2019 обязательным документом при подаче на переоформление прав собственности стал акт экспертной оценки недвижимости. Занимает около 2 – 3 рабочих дней, стоимость примерно – 200 евро.

расходы при покупке жилья

Очень многих клиентов волнует вопрос – как же дорого содержать недвижимость в Турции? Именно недорогое содержание недвижимости привлекает многих клиентов, т. к. в Турции нет понятия «квартплаты» в зависимости от количества прописанных жильцов. Ежегодные расходы состоят из:

  • айдат (aidat) ежемесячная плата за обслуживание комплекса – в айдат входит уборка территории, услуги консьержа, обслуживание лифта, очистка бассейна, освещение мест общего пользования и т.д., айдат зависит от дома и комплекса и инфраструктуры. Жильцы оплачивают эту сумму управляющей компании, которая несет ответственность за порядок, каждый год в любом комплексе проходит собрание жильцов, на котором обсуждается бюджет комплекса, текущие расходы и предложения жильцов, сумма айдата колеблется от 5 евро – для дома без бассейна и территории до 50 – 100 евро для комплексов с хорошей территорией, бассейном, услугами консьержа. В среднем, для комплекса с бассейном, садом, генератором и большим количеством квартир айдат составляет 35 – 45 евро в месяц.

  • Годовой налог на недвижимость (Emlak vergisi) зависит от кадастровой стоимости – составляет примерно 50 – 100 евро в год, оплатить можно в кассах районного муниципалитета после переоформления прав собственности и абонентов.

  • Коммунальные платежи – вода и электричество оплачивается согласно показаниям счетчиков, в среднем, электричество – 40 – 60 евро в месяц, вода – 15 – 20 евро в месяц.

содержать недвижимость в Турции

В качестве дополнительных расходов, которые могут быть у покупателя можно назвать расходы на дополнительное страхование недвижимости – при переоформлении прав собственности оформляется обязательная страховка от землетрясения – DASK, при желании покупатель может застраховать недвижимость от всех рисков, наша компания помогает оформит все виды страховки.

Оформление вида на жительство в Турции

Оформление вида на жительство в Турции

ВНЖ в Турции (икамет) – это возможность пребывания в любимой стране без ограничений, а также ряд других преимуществ, по сравнению со статусом обычного туриста. Например, это дает вам право приобрести автомобиль в Турции, покупать билеты со скидкой или обзавестись музейной картой и посещать многие местные достопримечательности совершенно бесплатно. Приобретенная недвижимость –  одно из оснований для получения вида на жительство в Турции. 

Процедура получения ВНЖ в Турции довольно проста и понятна для иностранцев, к тому же доступна по стоимости. Правда, с каждым годом желающих получить икамет становится все больше, поэтому лучше заранее записываться на подачу заявления. Это можно сделать по интернету на официальном сайте, независимо от вашего места пребывания.

Для этого вам понадобится заранее сделать биометрическое фото, получить ИНН и оформить медицинскую страховку. После этого вы сможете выбрать время записи на подачу документов (рандеву). К этому моменту нужно подготовить все остальные документы. 

Необходимые документы для оформления ВНЖ:  

  1. Заявление в распечатанном виде
  2. Загранпаспорт и копия загранпаспорта 
  3. Оригинал и копия ТАПУ
  4. Справка о состоянии недвижимости из Кадастровой палаты
  5. ИНН (турецкий налоговый номер) 
  6. 4 фотографии 
  7. Медицинская страховка на весь срок действия ВНЖ (средняя стоимость около 700 лир, в зависимости от страховой компании и возраста соискателя). 
  8. Квитанция об оплате госпошлины за икамет. 

Управление, по своему усмотрению, может запросить дополнительные документы. 

Оформление ВНЖ в среднем длится от 2 недель до 3 месяцев, в зависимости от загруженности управления. Как только документы будут готовы, на ваш адрес, указанный при подаче заявления, вы получите по почте готовый ВНЖ, который теперь выпускается в виде пластиковой карты.  

Кроме того человека, на которого оформлена недвижимость, ВНЖ могут получить также его/ее супруга/супруг, дети, не достигшие совершеннолетия, и родители на попечении.

Документы на оформление вида на жительство принимают  местные отделения миграционной службы, которые есть в каждом городе (например, в Аланьи -Alanya Göç Idaresi).

Если вы не хотите самостоятельно заниматься сбором документов, то можно обратиться в специальные службы, расположенные рядом с миграционными службами. Вам необходимо будет только лично подать документы, подготовленные для вас, а после ждать, когда готовый ВНЖ придет по почте. 

Дополнительное объявление

К сожалению, субсидируемая государством строительная отрасль Турции наводнена сомнительными строительными компаниями, которые без проблем выставляют на рынок большое количество некачественного жилья и прибегают к различным уловкам, чтобы получить большую прибыль за короткий период времени. К сожалению, мы видели и испытали на себе последствия этого печального землетрясения в Кахраманмараше 6 февраля.

Не позднее, чем через неделю после переезда в недвижимость, которую вы купили у злонамеренных застройщиков, злоупотребляющих субсидиями, предоставленными государством, вы обнаружите, что все используемые материалы низкого качества, например, Например, плинтусы, которые выглядят как деревянные, на самом деле картонные, блестящие хромированные материалы в ванной комнате — просто дешевый пластик, вода течет из отопительных или водопроводных труб, электрические компоненты не соответствуют требованиям и т. д.

Я понимаю, что это раздражает, но я хотел поднять этот вопрос на первый план после землетрясения в нашей стране, унесшего жизни тысяч людей.

Особенно в прошлом еще раз было показано, насколько правильно мы работаем с самыми надежными, проверенными консультантами, а не с консультантами по недвижимости, которые обещали нам высокую прибыль за короткое время, продавая дешевую недвижимость.

Итак, учитывая эти факты, стоит ли мне покупать недвижимость в Турции? Определенно да, если вы покупаете их через правильных людей. Вы можете прочитать мои мысли и наблюдения о преимуществах в этом блоге.

 МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ:  Konak Mahallesi, Lefkoşe Caddesi no:10, Artı Ofis Kat:2, Daire:15, 16110, Nilüfer, Bursa, Turkey

...Еще

4 комментариев

  1. Сообщение от Dezyderio P.| 07.10.2023|

    Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.

    1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung. 

    Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom  Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und ich möchte mich noch mehr mit dieser Thematik beschäftigen/ einlesen.

    Vielen Dank. 

  2. Сообщение от Dezyderio P.| 07.10.2023|

    Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.

    1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung. 

    Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom  Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und noch mich mehr mit dieser Thematik beschäftigen möchte.

    Vielen Dank. 

  3. Сообщение от jlechtenboehmer| 08.06.2023|

    Tipps und Tricks zum Hauskauf/Immobilienerwerb in der Türkei

    In der Türkei kann man sich nur Eigentümer eines Hauses nennen, wenn man ein TAPU besitzt. "Tapu" heißt übersetzt "Grundbucheintrag" und ist ein Auszug aus dem türkischen Grundbuch. Kauf und Verkauf von Immobilien sind in der Türkei nur dem Grundbuchamt übertragen. Erst dort endet die offizielle Verkaufshandlung, also absolut nicht in Vorverhandlungen bei Maklern, Bauträgern, Privatverkäufern. Ein Eigentumsübertrag findet auch nie und niemals bei einem Notar statt, der, anders als in Deutschland, auch gar nicht zu solchen Kaufhandlungen berechtigt ist. Lassen Sie sich also nichts anderes einreden.

    Alle Vorverträge (auch „notariell beglaubigte Immobilienkaufverträge“) sind nur ein unverbindliches Kaufversprechen zwischen Verkäufer und Käufer, deshalb immer mit Vorsicht zu genießen. Der Verkäufer ist nämlich mit der Vormerkung im Grundbuch gesetzlich nicht verpflichtet, die Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Sicherheit gibt nur die Aushändigung des tapu.

    Zahlen Sie nicht mehr als die vereinbarte Anzahlung, solange die tapu-Übertragung noch nicht erfolgt ist.

    Ich betone nochmals: Im Gegensatz zu Deutschland sind Notare in die Abwicklung einer Eigentumsübertragung nicht involviert. Nach türkischem Recht erfolgt die Eigentumsübertragung auf eine entsprechende Willenserklärung von Käufer und Verkäufer lediglich im Grundbuchamt. Dabei muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn beteiligte Ausländer der türkischen Sprache nicht mächtig sind.

    Und vor allem bitte ich euch vorsichtig zu sein; denn meistens werden die Objekte zum Teil durch deutsche Verkäufer professionell beworben. Es werden deutsch/englische Verträge unterschrieben, die Kaufvertrag / purchase contract genannt werden, aber formnichtig, also nicht wirksam sind. Es fehlt für den Vorvertrag an der notariellen Beurkundung, ein Kaufvertrag kann nicht privatrechtlich abgeschlossen werden. Auf Nachfrage werden diese Firmen selbstbewusst zugegeben, dass es Firmenpolitik sei solche Verträge aus Kostengründen nicht notariell beurkunden zu lassen, die Firma sei groß und bekannt, habe ihre eigenen Gesetze, der Kunde könne vertrauen, bis jetzt habe sich niemand beschwert und so weiter.

    Wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung sind diese Firmen bei einer Rückabwicklung, etwa wegen Nichtfertigstellung der Immobilie, Mängel oder Doppelverkauf im Vorteil. Auch hinsichtlich der in diesem Zusammenhang erteilten Bankgarantie kann Unwirksamkeit vorliegen. Wenn Sie Opfer einer solchen Vertragskonstellation geworden sind besteht eventuell die Möglichkeit einer Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft.

    Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt. Achtung: Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar. Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (şerh) ‐ dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.

    Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul şatış sözleşmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen. Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfalls als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.

    Bauwerksvertrag Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (inşaat sözleşmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat ‐ dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form. Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre "Sonderleistungen" gestellt wird.

    Achtung (neues Gesetz!): Bisher war der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Das Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Mit der Änderung des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012 (Gesetz 6302, Resmi Gazete Nr. 28296 vom 18.5.2012) ist das Erfordernis der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen!

    Erwerb von Stockwerkseigentum Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude ‐ dies kann auch eine Ferienanlage sein ‐ wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifakı). Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen. Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht ‐ wieder auf entsprechenden Antrag ‐ echtes Miteigentum (kat mülkiyeti). Schon das (kat irtifaki) kann hypothekarisch belastet werden.

    Es gibt zwei Arten von Tapus, die unterscheiden sich in der Farbe – blau und rot. Ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben, das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie. Achten Sie bitte unbedingt darauf, dass ihr den roten erhält, es heisst dann, dass die Wohnung/Haus von den Behörden die zum Einzug erforderlichen Genehmigungen erhalten hat, das Strom und Wasser anschliessbar sind, ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben aber das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie.

    Verlangen Sie für Bestandsimmobilien vor der Preisverhandlungen ein lupenreines tapu und lassen Sie prüfen, ob der Eintrag korrekt sowie schulden- und lastenfrei ist. Lassen Sie sich dabei vom Anwalt beraten, nicht von einem Notar.

    TAPU ist gegen Fälschungen nicht gesichert, dieses Dokument hat weder Wasserzeichen noch Hologramme. TAPU wird in der Abteilung des Katasteramtes nach dem Sitz des Eigentums ausgegeben. Alle TAPUs werden in einem einheitlichen Register online fixiert, deswegen sind in der Türkei keine Betrügereien mit den Immobilien möglich, es sei denn man händigt dem Anwalt oder dem Makler usw. aus DUMMHEIT oder sonst wie einen GENERELLVOLLMACHT aus, danach ist keinem mehr zu helfen. ALSO WENN SIE EIN VOLLMACHT AUSSTELLEN, DANN BITTESCHÖN NICHT MIT DEM ÜBERSETZER DES MAKLERS USW.

    Bei der Verkaufshandlung im tapu-Amt ist die Anwesenheit des Beamten, des Käufers und des Verkäufers gesetzlich vorgeschrieben, sowie eines vereidigtem Übersetzers, falls Sie der türkischen Sprache nicht mächtig sind. Kaufvertrag und tapu werden in türkischer Sprache abgefasst. Nur von vereidigten Übersetzern übersetzte und von Notaren beglaubigte Urkunden sind rechtskräftig.

    Für die Bearbeitung des Erwerbs von Grundeigentum in der Türkei sind folgende Unterlagen für das Grundbuchamt erforderlich:

    - Grundbuchauszug

    - Personalausweis oder Pass von Käufer und Verkäufer (von Ausländern notariell beglaubigte Übersetzung des Passes)

    - Identitätsnummer von Käufer und Verkäufer

    - Bei Immobilien eine Erdbebenpflichtversicherungspolice (DASK)

    - Vom Verkäufer 1, vom Käufer 2 innerhalb der letzten 6 Monate aufgenommene Passfotos der Größe 6 x 4

    • Ответил jlechtenboehmer| 08.06.2023

      Fast hätte ich es vergessen :) Und beim Hauskauf heißt es bei im Türkischen so schön: EV ALMA KOMŞU AL. Also anstatt eine Wohnung zu erwerben, sollte man sich Nachbarn anschaffen; denn wie bekannt können Streitigkeiten mit Nachbarn auch über vermeintliche Nichtigkeiten entstehen. Deshalb sollte man vor einem Kauf auch die Nachbarn unbedingt kennenlernen.

Оставить комментарий


В этой функции комментариев у вас есть возможность оставлять комментарии. Неважно, есть ли у вас вопросы, предложения, дополнения или идеи по поводу этой статьи или вы хотите обменяться мнениями по нашим темам — нам интересно ваше мнение!