444 51 56
Yabancıların Türk gayrimenkullerini satın almalarını kolaylaştırmak için Mayıs 2012'de Arazi Kanunu'nda (2644 sayılı, 35. madde) değişiklik yapıldı. ancak yerel mülk satın alabilen ülkelerin vatandaşlarının Türklere benzer fırsatlar sağlayabileceği. 129 ülkenin vatandaşları için kısıtlamalar kaldırıldı ve artık dünya genelinde 183 ülkenin vatandaşları Türkiye'de mülk satın alabiliyor.
Yabancılar Türkiye'de gayrimenkul satın alabilir ve tam mülk sahibi olabilir. Hem gerçek kişiler hem de Türkiye'de kayıtlı bir tüzel kişi için gayrimenkul kaydı yaptırabilirsiniz.
Türkiye'de yabancı gayrimenkul alıcıları için bazı kısıtlamalar vardır. Örneğin, yabancı bir alıcı 30 hektara kadar arsa satın alabilir (2012 yılına kadar 2,5 hektardı).
Türk makamlarının ülkenin güvenliği için stratejik olarak önemli olduğunu düşündükleri bazı yabancılara yasak bölgeler var.
Yabancılar en çok İstanbul'un yanı sıra Akdeniz ve Ege'de gayrimenkul satın alıyor, bu bölgelerde hem konut hem de ticari gayrimenkul satın alabiliyor.
Türkiye'de gayrimenkul sahibi olan yabancılar, herhangi bir değerde gayrimenkul satın alırken oturma izni başvurusunda bulunabilirler. Makalede daha fazlasını okuyun: Türkiye'de oturma izni .
250.000 dolardan gayrimenkule yatırım yapan yatırımcılar ise hemen Türk vatandaşlığına başvurma hakkına sahip oluyor.
Yabancı mülk sahiplerinin yanı sıra Türk sahipleri de yıllık emlak vergisi ödemekle yükümlüdür ve ayrıca kamu hizmetlerine karşı yükümlülükler olacaktır.
Makalede daha fazlasını okuyun: Türkiye'de gayrimenkul bakımı .
Ayrıca, yabancılar gayrimenkul ile ilgili Türkiye yasalarına uymak zorundadır. Örneğin, kira yasası.
Daire veya villa aramaya başlamadan önce sitemizdeki kanunları, haberleri ve güncel fiyat ve kampanyaları okuyabilir, her gün sizin için fiyatları güncelleyebilir, yeni seçenekler ekleyebilir, satılan nesneleri kaldırabilirsiniz. Ayrıca her zaman online danışmanımızdan yardım isteyebilir veya isteklerinizle birlikte siteye istek bırakabilirsiniz. Halihazırda emlak sahibi olmuş kişilerin "Kişisel deneyimlerine ve incelemelerine" dikkat edin, e-posta listemizdeki en son piyasa incelemelerini kaçırmayın.
Gayrimenkul için çalışma gezileri düzenliyorsunuz. Zaten bir bölgeye karar verdiyseniz, bu, farklı nesnelere daha yakından bakmanın iyi bir yoludur. Böyle bir tur sizi bir mülk satın almaya mecbur etmez, ancak bir işlem yapılması durumunda seyahat masraflarını geri ödersiniz.
Bize bir istek bırakarak veritabanımızdaki herhangi bir mülkü çevrimiçi olarak da görüntüleyebilirsiniz.
Yabancılar, Türk gayrimenkulünün ilk beş alıcısı arasında yer alıyor. Firma seçerken dikkatli olun. Yabancıların geleneksel olarak aktif olduğu tatil bölgelerinde ve İstanbul'da çok sayıda aracı var ve hepsi kaliteli hizmet vermiyor. Şirketin belgelerini kontrol ettiğinizden emin olun (vergi kaydı, emlak acenteleri bölümünde Ticaret ve Sanayi Odasına kayıt, emlak faaliyetlerinde bulunma ruhsatı).
Şirketin yasal bir adresi olup olmadığını kontrol edin, çalışmaları hakkındaki yorumları okuyun, piyasada ne kadar süredir bulunduğuna dikkat edin.
Bir emlakçının görevi sadece sizin için uygun mülkleri seçmek ve incelemeler düzenlemek değil, aynı zamanda mülkün "temizliğini" kontrol etmek, bir satış sözleşmesi hazırlamak, TAPU (mülkiyet belgesi) almak için belgeler sunmaktır. Ataberk emlak ayrıca, iletişimin yeni bir mal sahibine bağlanmasından kiralamaya ve çok daha fazlasına kadar satış sonrası hizmetler de sunmaktadır.
Bir satış ve satın alma sözleşmesi imzalarsınız.
İlk aşamada satıcı ve alıcı bir anlaşma yapar. İşlemdeki katılımcılar, mülk (yerleşim planı, inşaat özellikleri, işletmeye alma tarihleri vb.), işlem için ödeme şart ve koşulları ve tarafların yükümlülükleri hakkında bilgiler içerir.
Sözleşmenin imzalanması sırasında, alıcının yalnızca bir pasaporta ihtiyacı vardır. Belge, üç nüsha halinde ve birkaç dilde, örneğin Türkçe ve yabancı dilde sonuçlandırılmıştır.
Noter tasdikli bir sözleşmenin bile mülkiyet devri anlamına gelmediği akılda tutulmalıdır. Türk gayrimenkulünün sahibi olmak için TAPU (mülkiyet sertifikası) almanız gerekir.
Türkiye'de gayrimenkul haklarının tescili için bir tapu sistemi vardır, yani Kadastro Dairesi tarafından temsil edilen devlet organları, devlet düzeyinde işlemlerin saflığını ve yasallığını garanti eden mülkiyet belgeleri hazırlar.
Noterlerin alım satım işlemlerini bağımsız olarak kaydetme hakları yoktur. Bir noter, yalnızca konusu gayrimenkul alım satımı olan bir sözleşme düzenleyebilir ve sözleşmedeki imzaları noter tasdik edebilir.
Alıcı, sözleşmeyi imzalarken, mülkü kendisine rezerve etmek için nesnenin fiyatının %5-10'u oranında bir depozito öder. Her iki taraf için geçerli olan cezalarda depozito miktarının sözleşmede ayrı bir madde olarak belirtilmesi tavsiye edilir.
Alıcı işlemi reddederse kapora kendisine iade edilmez.
Bir sözleşme imzalamak için bir pasaport yeterlidir, ancak mülkiyeti sonlandırmak ve TAPU'yu almak için daha fazla belge gerekecektir.
Alıcı, gayrimenkul tescili için evrakları bizzat hazırlayamıyor/hazırlamak istemiyorsa, adına tüm formaliteleri tamamlayacak olan Türkiye'deki temsilcisi için noter tasdikli vekaletname yaptırabilir.
Oturma izni olmayan bir yabancı da dahil olmak üzere alıcı, Türkiye'de bireysel bir vergi numarasına sahip olmalıdır - bu, gayrimenkul kaydı, banka hesabı açma, kamu hizmetleri ve telefon sağlayıcıları ile sözleşmeler yapmak için zorunlu bir gerekliliktir.
Prosedür basittir ve birkaç dakika sürer. VKN almak için bölge vergi dairesine (vergi dairesi) gelmeli, pasaportunuzu ibraz etmeli ve bir başvuru yazmalısınız.
Çoğu zaman, işlem için Türkiye'de bir banka hesabı açılır. Bu uygundur, çünkü gelecekte aynı hesaptan elektrik faturalarını ödemek mümkün olacaktır. Oturma izni için başvuracaksanız da buna ihtiyacınız olacak. Birçok Türk bankasının yabancı dilde konuşan personeli ve internet bankacılığı vardır, bu nedenle hesap yönetimi zor olmamalıdır.
Satıcı ile anlaşarak, bu maddeyi sözleşmeye yazarak gayrimenkul için ödeme para birimini seçebilirsiniz. İstanbul'da fiyatlar çoğunlukla Türk lirası, sahilde - avro cinsinden belirtilir. Sözleşme ayrıca ödemelerin şartlarını ve planını da belirtir.
İşlemlerin çoğu banka havalesi ile ödenir. Banka, yurt dışından havale yapmak için ödemenin amacını teyit eden belgeler - bir satış sözleşmesi - talep edebilir. Fonların bir kısmı nakit olarak ödenebilir. Bazı Türk geliştirici şirketleri yurt dışın'daki ofislerinde ödeme kabul etmektedir.
TAPU'yu aldığınız zaman mülkün tamamı ödenmiş olmalıdır. Bir nesneyi taksitle satın almak mümkündür, ancak bu durumda mülkiyet belgesine tam ödeme yapıldıktan sonra kaldırılabilecek bir yükümlülük girilecektir.
Satıcı (veya vekil), alıcı (veya vekil), emlakçılar ve noter (devlet) tercümanı Kadastro Dairesi'nde buluşur. Türkçe bilmeyen yabancıların katılımıyla yapılan işlemlerde, sözleşmenin meşruiyeti için bir ön koşul, bir devlet tercümanının imzasıdır.
İşte TAPU'nun devri - ana mülkiyet belgesi (bu zamana kadar TAPU'nun devriyle ilgili tüm vergiler ve diğer masraflar ödenmelidir.
İşlemin son aşaması, mülkün yeni sahibi için hizmet sağlayıcılarla (elektrik, su, telefon, İnternet) sözleşmelerin imzalanmasıdır.
Yeni bir bina satın aldıysanız, yapmanız gereken ilk şey, bir daire için teknik bir pasaport olan Iskan'ı almaktır.
Türkiye'de emlak için iki tür teknik pasaport vardır - Genel İşkan ve Ferdi İşkan.
İlki, devreye alma üzerine tüm ev için geliştirici tarafından alınır. Bu belge, tüm inşaat standartlarının karşılandığını ve binanın mühendislik ağlarına bağlanabileceğini onaylar.
İkincisi - Ferdi İskan - sahibine satın aldıktan sonra aldığı bir apartman dairesi (yapı kulanma izni) için bireysel bir teknik pasaporttur. Daire ve tüm bina hakkında teknik bilgiler içerir (alan, kat sayısı, yardımcı odaların mevcudiyeti vb.).
Bir dairenin ilk satışında bir kez bireysel kayıt belgesi verilir. Bir "ikincil" satın alınırsa, Ferdy Iskan zaten orada olmalıdır. Düzenlenmemişse, ancak tüm binanın Genel İskan'ı varsa, belgenin alınmasında herhangi bir sorun olmayacaktır. Bunu yapmak için mülkün bulunduğu yerdeki Belediye ile iletişime geçmeniz ve devlet ücretlerini ödemeniz gerekir.
Evet yapabilirsin. Bunu yapmak için alıcı, onun yerine belgeleri toplayacak olan temsilcisine noter tasdikli bir vekaletname imzalar.
Türkiye'de mülk satın almanın ek maliyetleri çoğu Avrupa ülkesinden daha düşük olacaktır. Çoğu durumda, nesnenin piyasa fiyatının %5'ini geçmeyecektir.
Gayrimenkul satın alma vergisi - alıcı, mülkiyet haklarının tescili için bir vergi ödemelidir - satıcının kural olarak bu değerin piyasa değerinden daha düşük olduğunu belirttiği nesnenin değerinin% 3'ü.
TAPU'nun tescili için devlet ücretleri - mülkiyet belgesinin verilmesi için bir kadastro ücreti alınır. Yabancılarla yapılan işlemlerde bulunması zorunlu olan bir devlet tercümanının hizmetleri için de ödeme yapmanız gerekecektir. Toplamda, bu maliyetler yaklaşık 300 € alacaktır.
Gayrimenkulün uzman değerlendirmesi - 04/03/2019 tarihinden itibaren, mülkiyet haklarının yeniden tescili için başvururken gayrimenkulün uzman değerlendirmesi zorunlu bir belge haline gelmiştir. Yaklaşık 2 - 3 iş günü sürer, maliyeti yaklaşık - 200 Euro'dur
Noter tasdikli vekaletname - işlemin (veya bazı bölümlerinin) uzaktan gerçekleştirilmesi durumunda, alıcının Türkiye'deki temsilcisi için noter tasdikli vekaletname gereklidir. Kayıt ücreti 100 - 150 €'dur.
Emlakçı hizmetleri - Şirketimiz hem birincil hem de ikincil piyasalarda satıcıdan ücret alır, bu nedenle alıcı için bir emlakçının hizmetleri için herhangi bir ek maliyet olmayacaktır.
İskan'ı elde etmek (sadece yeni binalar için)
Gayrimenkul için bireysel bir teknik pasaportun (Ferdi İskan) kaydı, nesnenin özelliklerine bağlı olarak 300 - 1000 € 'ya mal olacaktır.
Zorunlu sigorta - Türkiye'deki tüm mülk sahipleri deprem ve doğal afetlere karşı sigorta yaptırmalıdır - DASK. Onsuz, hizmet sağlayıcılarla sözleşme yapmak imkansızdır. Poliçenin maliyeti, nesnenin özelliklerine ve istenen teminata bağlı olarak 15-150 € arasındadır.
Kamu hizmetleri için abonelik kaydı - kamu hizmetlerinin yeni bir daireye bağlanması 200 - 300 €'ya mal olacaktır. Sözleşmelerin başka bir mal sahibi için yeniden kaydedilmesi, %30 - 50 daha ucuza mal olacaktır.
Ortalama olarak Antalya, Side, Alanya veya Kemer'de 1+1 daire dekorasyon maliyeti 1200 - 1500 Euro civarındadır.
Türkiye'de Mortgage Kanunu 6 Mart 2007'de kabul edildi. O zamana kadar hem Türk vatandaşlarına hem de yabancılara ipotek kredisi verilmiyordu. Ama o zamandan beri Türkiye'de çok şey değişti. Artık çeşitli kredi ürünleri alıcıların kullanımına sunulmuştur.
Ayrıca okuyun:
Türkiye'de yabancılar için ipotek
Yabancılar Türkiye'de tamamen özel mülkiyette daire ve villa satın alma hakkına sahiptir. Bazı durumlarda, askeri departmandan nesnenin özel olarak korunan bir alanda OLMADIĞINA dair bir bildirim alınması gerekir.
Herhangi bir değerde bir nesneye sahip olmak, Türkiye'de oturma izni alma hakkı verir. Gayrimenkule 250.000 dolardan fazla para harcayan alıcılar hemen vatandaşlık başvurusunda bulunabilirler.
Gayrimenkulün sahipliğini onaylayan ana belge TAPU'dur. Alım satım sözleşmesi, noter tarafından imzalanmış olsa bile, alıcıyı henüz mülkün resmi sahibi yapmaz.
Türk gayrimenkulüne sahip olmanın en büyük faydalarından biri – bunlar kayıt sırasındaki küçük masraflar ve sonrasındaki ucuz bakımdır.
Gayrimenkul alımı için bir sözleşme imzalanırken, yeniden tescil masrafları için koşullar müzakere edilir, çoğu durumda bu masraflar alıcı tarafından ödenir.
Bu maliyetler şunları içerir:
1. Alıcı isterse - vekaletname - yaklaşık 100 Euro (çeviri hizmetleri dahil).
2. mülkiyet haklarının tescili üzerine vergi – kadastro değerinin %4'ü, kadastro değeri çoğu durumda piyasa değerinin altındadır.
3. Kadastro Departmanında kayıt ücreti – yaklaşık 40 avro.
4. Mülkiyet devri üzerine yeminli tercüman hizmetleri – 40 Euro.
5. zorunlu deprem sigortası – dask – 15 euro.
6. İskan – ayrı bir gayrimenkul birimi kullanma izni – daire (sadece yeni binalar için) – 350 Euro'dan başlayan fiyatlarla.
7. Elektrik ve su bağlantısı – yakl. Yeni binalar için 150 Euro, yakl. Kullanıcı adını değiştirirken 70 Euro.
8. Gayrimenkulün uzman değerlendirmesi ile – 04/03/2019 tarihinde, mülkiyet haklarının yeniden tescili için başvururken gayrimenkulün uzman değerlendirmesi zorunlu bir belge haline geldi. Yaklaşık 2 – 3 iş günü sürer, maliyeti yaklaşık – 200 Euro'dur.
Pek çok müşteri şu soruyla ilgileniyor – Türkiye'de mülk sahibi olmak ne kadar pahalı? Birçok müşteriyi cezbeden şey, gayrimenkulün ucuz bakımıdır, çünkü Türkiye'de "kira" kavramı yoktur; kayıtlı sakinlerin sayısına bağlıdır. Yıllık giderler şunlardan oluşur:
· aidat ( aidat ) aylık bakım ücreti – Aidat, bölgenin temizliğini, konsiyerj hizmetlerini, asansör bakımını, havuzun temizliğini, ortak alanların aydınlatılmasını vb. içerir, Aidat binaya, komplekse ve altyapıya bağlıdır. Sakinler bu tutarı, düzenden sorumlu yönetim şirketine öderler, herhangi bir komplekste her yıl sitenin bütçesinin, cari giderlerin ve sakinlerin önerilerinin tartışıldığı bir sakinler toplantısı yapılır, aidat miktarı değişir. 5 avrodan – havuzu ve arazisi olmayan bir ev için 50 – 100 avroya kadar, iyi bir araziye, yüzme havuzuna, konsiyerj hizmetlerine sahip kompleksler için. Yüzme havuzlu, bahçeli, jeneratörlü ve çok sayıda daireli bir site için ortalama aidat aylık 35 – 45 Euro'dur.
· Yıllık emlak vergisi ( Emlak vergisi ) kadastro değerine bağlıdır – yılda yaklaşık 50 – 100 Euro'dur, mülkiyet ve abonelerin yeniden kaydından sonra ilçe belediyesinin gişesinden ödeyebilirsiniz.
· Hizmet ödemeleri – su ve elektrik, sayaç okumalarına göre ödenir, elektrik – ayda 40 – 60 avro, su – ayda 15 – 20 avro.
Alıcının sahip olabileceği ek bir maliyet olarak, ek mülk sigortası maliyeti olarak adlandırılabilir - mülkiyet hakları yeniden tescil edildiğinde, zorunlu deprem sigortası düzenlenir - DASK, istenirse, alıcı mülkü tüm risklere karşı sigortalayabilir, bizim şirket her türlü sigortayı ayarlamanıza yardımcı olacaktır.
Türkiye'de oturma izni (ikamet), en sevdiğiniz ülkede kısıtlama olmaksızın kalma fırsatı ve sıradan bir turistin durumuna kıyasla bir dizi başka avantajdır. Örneğin, Türkiye'de bir araba satın almanızı, indirimli bilet almanızı veya müze kart almanızı ve birçok yerel cazibe merkezini ücretsiz olarak ziyaret etmenizi sağlar. Edinilmiş gayrimenkul, Türkiye'de oturma izni alma gerekçelerinden biridir.
Türkiye'de oturma izni alma prosedürü yabancılar için oldukça basit ve anlaşılır, üstelik ekonomiktir. Doğru, her yıl ikamet almak isteyen daha fazla insan var, bu nedenle önceden bir başvuru için kaydolmak daha iyidir. Bu, bulunduğunuz yere bakılmaksızın resmi web sitesinde çevrimiçi olarak yapılabilir. Türkiye'de oturma izniBunu yapmak için önceden biyometrik bir fotoğraf çekmeniz, bir TIN almanız ve sağlık sigortası yaptırmanız gerekecektir. Bundan sonra, belgelerin sunulması (buluşma) için kayıt zamanını seçebileceksiniz. Bu zamana kadar, diğer tüm belgeleri hazırlamanız gerekir.
İkamet izni süresinin tamamı için sağlık sigortası (sigorta şirketine ve başvuru sahibinin yaşına bağlı olarak ortalama maliyet yaklaşık 700 liradır).
İkamet için devlet vergisinin ödendiğine dair makbuz.
Ofis, kendi takdirine bağlı olarak, ek belgeler talep edebilir.
oturma izni almak için belgeler Oturma izninin kaydı, idarenin iş yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 2 hafta ile 3 ay arasında sürmektedir. Belgeler hazır olur olmaz, başvurunuzu yaparken belirttiğiniz adresinize posta yoluyla hazır bir oturma izni alacaksınız ve artık plastik kart şeklinde düzenleniyor. Mülkün sahibine ek olarak kayıt yaptıran kişinin eşi, reşit olmayan çocukları ve bakmakla yükümlü olduğu ebeveynleri tarafından da
oturma izni alınabilir . Oturma izni verilmesine ilişkin belgeler, her şehirde bulunan (örneğin, Alanya - Alanya Göç İdaresi) göçmenlik hizmetinin yerel ofisleri tarafından kabul edilir.
Belgeleri kendiniz toplamak istemiyorsanız, geçiş hizmetlerinin yanında bulunan özel hizmetlerle iletişime geçebilirsiniz. Sadece sizin için hazırlanan belgeleri şahsen teslim etmeniz ve ardından bitmiş oturma izninin posta ile gelmesini beklemeniz yeterli olacaktır.
Ayrıca okuyun:Türkiye'de emlak satın almak oturma izni almak için bir fırsattırAlanya'da oturma izni için şu adrese başvurabilirsiniz: Şekerhane Mahallesi, Alaiye Cd. No:81, 07400 Alanya/Antalya, Telefon: (0242) 511 17 51oturma izniAtaberk emlak Türkiye'de oturma izni almak için tüm müşterilerine yardımcı olur.Herhangi bir sorunuz varsa, size tavsiyede bulunmaktan mutluluk duyarız.
Duyuru
Maalesef Türk devleti tarafından sübvanse edilen inşaat sektörü, kısa sürede yüksek kar elde etme umuduyla çok sayıda standartın altında daireyi piyasaya sürmekte sakınca görmeyen ve çeşitli hilelere başvuran şüpheli inşaat şirketleriyle dolup taşıyor. Bunun sonuçlarını 6 Şubat\'ta Kahramanmaraş\'ta meydan gelen üzücü depremde gördük ve yaşadık maalesef.
Kötü niyetli ve devletin verdiği subvansyonları kötüye kullanan müteahitlerden satın aldığınız mülke taşındıktan en geç bir hafta sonra, kullanılan tüm malzemelerin kalitesiz olduğunu, mesela ahşap gibi görünen süpürgeliklerin aslında kartondan yapılmış olduğunu, banyoda krom gibi parlayan malzemelerin sadece ucuz plastik olduğunu, kalorifer veya su borularının borularının su kaçırdığını, elektrik aksamının yeterli olmadığını fark edeceksiniz, vs.
Bu yazdıklarımın sinir bozucu olduğunun farkındayım ama ülkemizde yaşadığımız ve binlerce insanın ölmesinie sebep olan deprem sonrasında bu konuyu yeniden vurgulamak istedim.
Özellikle geçmişte bize ucuz mülk pazarlayarak kısa sürede yüksek kar vaad eden emlak danışmanları yerine en güvenilir, kendini kanıtlamış danışmanlarla çalışmış olmamızın ne kadar isabetli bir karar olduğunu bir daha görmüş olduk.
Peki bu gerçeklerin ışığında halen Türkiye\'de bir mülk satın almalımıyım? Doğru kişiler aracılığıyla satın alınırsa kesinlikle evet. Avantajları hakkında konuyla ilgili düşüncelerimi ve tespitlerimi blogda okuyabilirsiniz.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und ich möchte mich noch mehr mit dieser Thematik beschäftigen/ einlesen.
Vielen Dank.
Hallo, Dankeschön für diese Wissenswerte Seite. Die mich um einiges aufgeklärt hat.
1 Sache denke ich gibt es zusätzlich zu den ganzen Nebenkosten beim Erwerben einer Immobilie oder Wohnung.
Es ist der Exchange Report von der Bank (des Käufers), vom Gesetz her ist es neu und muss gewisse Transaktion von Fremdwährung zu Türkischen Lira auflisten.So wie ich es weiss und noch mich mehr mit dieser Thematik beschäftigen möchte.
Vielen Dank.
Tipps und Tricks zum Hauskauf/Immobilienerwerb in der Türkei
In der Türkei kann man sich nur Eigentümer eines Hauses nennen, wenn man ein TAPU besitzt. "Tapu" heißt übersetzt "Grundbucheintrag" und ist ein Auszug aus dem türkischen Grundbuch. Kauf und Verkauf von Immobilien sind in der Türkei nur dem Grundbuchamt übertragen. Erst dort endet die offizielle Verkaufshandlung, also absolut nicht in Vorverhandlungen bei Maklern, Bauträgern, Privatverkäufern. Ein Eigentumsübertrag findet auch nie und niemals bei einem Notar statt, der, anders als in Deutschland, auch gar nicht zu solchen Kaufhandlungen berechtigt ist. Lassen Sie sich also nichts anderes einreden.
Alle Vorverträge (auch „notariell beglaubigte Immobilienkaufverträge“) sind nur ein unverbindliches Kaufversprechen zwischen Verkäufer und Käufer, deshalb immer mit Vorsicht zu genießen. Der Verkäufer ist nämlich mit der Vormerkung im Grundbuch gesetzlich nicht verpflichtet, die Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Sicherheit gibt nur die Aushändigung des tapu.
Zahlen Sie nicht mehr als die vereinbarte Anzahlung, solange die tapu-Übertragung noch nicht erfolgt ist.
Ich betone nochmals: Im Gegensatz zu Deutschland sind Notare in die Abwicklung einer Eigentumsübertragung nicht involviert. Nach türkischem Recht erfolgt die Eigentumsübertragung auf eine entsprechende Willenserklärung von Käufer und Verkäufer lediglich im Grundbuchamt. Dabei muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn beteiligte Ausländer der türkischen Sprache nicht mächtig sind.
Und vor allem bitte ich euch vorsichtig zu sein; denn meistens werden die Objekte zum Teil durch deutsche Verkäufer professionell beworben. Es werden deutsch/englische Verträge unterschrieben, die Kaufvertrag / purchase contract genannt werden, aber formnichtig, also nicht wirksam sind. Es fehlt für den Vorvertrag an der notariellen Beurkundung, ein Kaufvertrag kann nicht privatrechtlich abgeschlossen werden. Auf Nachfrage werden diese Firmen selbstbewusst zugegeben, dass es Firmenpolitik sei solche Verträge aus Kostengründen nicht notariell beurkunden zu lassen, die Firma sei groß und bekannt, habe ihre eigenen Gesetze, der Kunde könne vertrauen, bis jetzt habe sich niemand beschwert und so weiter.
Wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung sind diese Firmen bei einer Rückabwicklung, etwa wegen Nichtfertigstellung der Immobilie, Mängel oder Doppelverkauf im Vorteil. Auch hinsichtlich der in diesem Zusammenhang erteilten Bankgarantie kann Unwirksamkeit vorliegen. Wenn Sie Opfer einer solchen Vertragskonstellation geworden sind besteht eventuell die Möglichkeit einer Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft.
Viele Verträge, die von türkischen Bauträgern mit ausländischen Käufern abgeschlossen werden, stellen eine Mischung aus Bauvertrag und Grundstückverkaufsversprechen dar. Ein gültiger Kauf ist dies jedoch nicht. Denn das eigentliche Grundstückverkaufsversprechen (gayrimenkul satis vaadi) ist nur ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und die Verpflichtung beinhaltet, sich gemeinsam oder mit Vertretern zum Grundbuchamt zu begeben, um dann dort den eigentlichen Kaufvertrag abzuschließen. Davon merkt der Kunde oft jedoch nichts, weil sich der Bauträger meist auch zum Bevollmächtigten bestellen lässt. Achtung: Vor allem aber bildet das Verkaufsversprechen noch kein hinreichendes Hindernis für den Verkäufer, das Grundstück anderweitig abzugeben. Daher stellt die weit verbreitete Praxis, zu Anfang 50 % des Kaufpreises zu verlangen, für den Käufer ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar. Eine gewisse Sicherheit bietet die Vormerkung im Grundbuch (şerh) ‐ dieses Verfahren kann darüber hinaus eine Klärung der Frage, ob der Ausländer überhaupt Eigentum in der Türkei erwerben kann oder dem Hindernisse entgegenstehen, bedeuten. Die Vormerkung verhindert zwar nicht den Erwerb durch einen zuvor unbeteiligten Dritten, führt aber dazu, dass sich der Übertragungsanspruch nunmehr gegen diesen richtet.
Der Grundstückskaufvertrag (gayrimenkul şatış sözleşmesi) selbst wird nicht vor dem Notar, sondern vor dem Grundbuchamt durch Errichtung einer öffentlichen Urkunde (resmi senet) geschlossen. Dies bedeutet, dass vor einem deutschen Notar abgeschlossene Grundstückskaufverträge keine Wirksamkeit entfalten, sondern allenfalls als Verkaufsversprechen interpretiert werden können. Mögliche Eintragungshindernisse werden seitens des Grundbuchamts bereits vor Errichtung der Kaufurkunde geprüft.
Bauwerksvertrag Auch im Bereich von Ferienimmobilien gehört, falls das Haus nicht bereits schlüsselfertig dasteht, in die Vertragskonstruktion ein Vertrag über die Bauleistungen (inşaat sözleşmesi), die der Bauträger bzw. Verkäufer zu erbringen hat ‐ dieser Vertrag bedarf keiner besonderen Form. Er kann neben Fristen für einzelne Bauphasen auch Vertragsstrafen enthalten, die Konkretisierung der Bauleistungen wird in der Regel durch ein Bauleistungsverzeichnis erfolgen, das in der Praxis allerdings oft unzureichend spezifiziert ist mit der Folge, dass der Käufer häufig vor überraschende Nachforderungen für nicht originäre "Sonderleistungen" gestellt wird.
Achtung (neues Gesetz!): Bisher war der Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Käufers türkischen Staatsbürgern ebenfalls ein gleichrangiges Recht gewährt. Das Prinzip der Gegenseitigkeit bezeichnet und ist eine im internationalen Rechtsverkehr häufig verwendete Konstruktion. Mit der Änderung des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012 (Gesetz 6302, Resmi Gazete Nr. 28296 vom 18.5.2012) ist das Erfordernis der Gegenseitigkeit für eine Liste von Ländern, darunter Deutschland, weggefallen!
Erwerb von Stockwerkseigentum Im Bereich von Ferienimmobilien ist die vermeintlich häufigste Form des Eigentumserwerbs diejenige, die auf der Grundlage des Gesetzes über das Stockwerkseigentum beruht. Diese Eigentumsform ähnelt dem Wohnungseigentum in Deutschland. Man erwirbt einen aufgrund vorher festgelegter Maßstäbe bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude ‐ dies kann auch eine Ferienanlage sein ‐ wobei der Käufer eine bestimmte Wohneinheit erhält und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Stockwerkseigentum entsteht erst mit der Fertigstellung eines Bauwerks. Davor existiert lediglich eine Art Anwartschaft (kat irtifakı). Die Größe des Anteils richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Wohnfläche und Umfang sonstiger Nutzungen und Leistungen. Dem folgt gewöhnlich auch die Berechnung des Kaufpreises. Die Höhe des Kaufpreises kann teilweise auch von der Kaufkraft des Kunden abhängen, da der entsprechende Besitzanteil im Grundbuch fixiert ist und sich nur dann ändern kann, wenn später, etwa infolge weiterer Baumaßnahmen, Wohneinheiten hinzukommen. Kat irtifaki entsteht mit einer grundbuchrechtlichen Teilungserklärung, die vom Grundstückseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Grundstückseigentümer erwirkt wird. Dieser Vorgang ist in der Praxis meist schon abgeschlossen, wenn solche Grundstücke bzw. Grundstücksanteile zum Verkauf angeboten werden. Die Anteile werden vergleichbar wie echte Grundstücke übertragen. Am Ende, nach Fertigstellung des Bauwerks, entsteht ‐ wieder auf entsprechenden Antrag ‐ echtes Miteigentum (kat mülkiyeti). Schon das (kat irtifaki) kann hypothekarisch belastet werden.
Es gibt zwei Arten von Tapus, die unterscheiden sich in der Farbe – blau und rot. Ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben, das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie. Achten Sie bitte unbedingt darauf, dass ihr den roten erhält, es heisst dann, dass die Wohnung/Haus von den Behörden die zum Einzug erforderlichen Genehmigungen erhalten hat, das Strom und Wasser anschliessbar sind, ein blaues Dokument wird dem Eigentümer des anbaufreien Grundstücks übergeben aber das rote – dem Eigentümer der fertig gebauten Immobilie.
Verlangen Sie für Bestandsimmobilien vor der Preisverhandlungen ein lupenreines tapu und lassen Sie prüfen, ob der Eintrag korrekt sowie schulden- und lastenfrei ist. Lassen Sie sich dabei vom Anwalt beraten, nicht von einem Notar.
TAPU ist gegen Fälschungen nicht gesichert, dieses Dokument hat weder Wasserzeichen noch Hologramme. TAPU wird in der Abteilung des Katasteramtes nach dem Sitz des Eigentums ausgegeben. Alle TAPUs werden in einem einheitlichen Register online fixiert, deswegen sind in der Türkei keine Betrügereien mit den Immobilien möglich, es sei denn man händigt dem Anwalt oder dem Makler usw. aus DUMMHEIT oder sonst wie einen GENERELLVOLLMACHT aus, danach ist keinem mehr zu helfen. ALSO WENN SIE EIN VOLLMACHT AUSSTELLEN, DANN BITTESCHÖN NICHT MIT DEM ÜBERSETZER DES MAKLERS USW.
Bei der Verkaufshandlung im tapu-Amt ist die Anwesenheit des Beamten, des Käufers und des Verkäufers gesetzlich vorgeschrieben, sowie eines vereidigtem Übersetzers, falls Sie der türkischen Sprache nicht mächtig sind. Kaufvertrag und tapu werden in türkischer Sprache abgefasst. Nur von vereidigten Übersetzern übersetzte und von Notaren beglaubigte Urkunden sind rechtskräftig.
Für die Bearbeitung des Erwerbs von Grundeigentum in der Türkei sind folgende Unterlagen für das Grundbuchamt erforderlich:
- Grundbuchauszug
- Personalausweis oder Pass von Käufer und Verkäufer (von Ausländern notariell beglaubigte Übersetzung des Passes)
- Identitätsnummer von Käufer und Verkäufer
- Bei Immobilien eine Erdbebenpflichtversicherungspolice (DASK)
- Vom Verkäufer 1, vom Käufer 2 innerhalb der letzten 6 Monate aufgenommene Passfotos der Größe 6 x 4
Fast hätte ich es vergessen :) Und beim Hauskauf heißt es bei im Türkischen so schön: EV ALMA KOMŞU AL. Also anstatt eine Wohnung zu erwerben, sollte man sich Nachbarn anschaffen; denn wie bekannt können Streitigkeiten mit Nachbarn auch über vermeintliche Nichtigkeiten entstehen. Deshalb sollte man vor einem Kauf auch die Nachbarn unbedingt kennenlernen.
Yorum paylaş
Bu yorum işlevinde yorum bırakma olanağınız vardır. Bu makale hakkında sorularınız, önerileriniz, eklemeleriniz veya fikirleriniz olması veya konularımız hakkında görüş alışverişinde bulunmak istemeniz önemli değil - katkılarınızı merak ediyoruz!